Розірвання договору оренди землі: юридичні поради

Конструкція «розірвання договору» охоплює собою розірвання договору: за згодою (домовленістю) сторін; за рішенням суду; внаслідок односторонньої відмови від договору.

Тобто законодавець виокремив три самостійні підстави для розірвання договору.

І. ПІДСТАВИ ДЛЯ РОЗІРВАННЯ ДОГОВОРУ ОРЕНДИ ЗЕМЛІ

Розірвання договору оренди землі за згодою сторін.

В цьому випадку договір вважатиметься достроково розірваним з дати, визначеної у тексті підписаної сторонами додаткової угоди.

Одностороннє розірвання договору оренди землі.

Згідно з чинним законодавством України розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором.

То чи можливо все ж таки розірвати договір в односторонньому порядку?

Існують два випадки коли допускається одностороння відмова від договору оренди землі:

1. Якщо договором оренди земельної ділянки передбачені підстави його розірвання в односторонньому порядку. Наприклад, умовами розірвання договору в односторонньому порядку можуть бути:

- несплата розміру орендної протягом більш ніж два місяці;

- використання земельної ділянки не за цільовим призначенням;

- передача в суборенду земельної ділянки без письмової згоди орендодавця.

2. Якщо орендар затримує виплату орендної плати за договором оренди на строк більше ніж 3 місяці, орендодавець має право розірвати договір в односторонньому порядку згідно зі статтею 782 ЦК України, яка передбачає, що наймодавець має право відмовитися від договору найму і вимагати повернення речі, якщо наймач не вносить плату за користування річчю протягом трьох місяців підряд.

Що каже Верховний Суд щодо відмови від договору оренди землі односторонньому порядку?

Чинним законодавством України передбачається можливість розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку в разі, якщо це передбачено умовами такого договору. Наявність відповідної умови в договорі є вирішальною. Отже, сторони в договорі повинні чітко визначити можливість розірвання договору в односторонньому порядку та механізм (процедуру) такого розірвання (шляхом підписання відповідної угоди, прийняття рішення місцевої ради тощо).

Таке визначення має бути чітким та недвозначним, закріплювати всі умови співпраці, наголошено Верховним Судом у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду у справі № 198/15/20.

Детальніше з текстом постанови ВС від 27.05.2021 у справі № 198/15/20 можна ознайомитися за посиланням.

У постанові ВС від 02.11.2022 у справі № 146/1094/21 надано тлумачення положень частини третьої статті 202 ЦК України та зроблено правовий висновок про те, що за допомогою такого універсального регулятора приватних відносин, як договір, його сторони можуть регулювати, зокрема, вчинення між сторонами односторонніх правочинів, підстави для односторонньої відмови або відсутність таких, чи коли одна зі сторін набуває право на односторонню відмову. Одностороння відмова від договору оренди, як вид одностороннього правочину, розрахована на сприйняття саме іншою стороною договору оренди.

Це зумовлено тим, що якщо існують підстави для односторонньої відмови або вона не залежить від певних підстав, то для орендаря вчинення такої відмови породжує істотні правові наслідки у вигляді розірвання договору. Тому в разі, якщо орендодавець має право на односторонню відмову від договору оренди землі і вчиняє такий односторонній правочин, то відмова від договору має бути адресована та сприйнята орендарем.

Детальніше з текстом постанови ВС від 02.11.2022 у справі № 146/1094/21 можна ознайомитися за посиланням.

Аналогічні висновки підтримав ВС у складі колегії суддів Третьої судової палати КЦС у постанові від 11.01.2023 у справі № 559/2850/20, детальніше за посиланням.

Розірвання договору оренди землі за рішенням суду.

Дострокове розірвання договору оренди землі за рішенням суду реалізується шляхом подання відповідного позову до суду з аргументацією його підстав.

Договір вважатиметься достроково розірваним з дати набрання законної сили судовим рішенням.

Відповідно до ст. 32 ЗУ «Про оренду землі» на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

Якщо орендар систематично сплачує орендну плату не в повному обсязі, чи є це підставою для припинення договору оренди землі шляхом його розірвання? - Так.

Підставою для розірвання договору оренди землі є систематична несплата орендної плати (два та більше випадки підряд). При цьому систематична сплата орендної плати не в повному обсязі, визначеному договором, тобто як невиконання, так і неналежне виконання умов договору, є підставою для розірвання такого договору, оскільки згідно зі ст. 526 ЦК України зобов'язання повинні виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Зазначена позиція визначена у висновку ВС у складі Об'єднаної палати Касаційного цивільного суду, викладеному в постанові від 06.03.2019 у справі № 183/262/17. Детальніше з текстом постанови можна ознайомитися за посиланням.

У постанові ВП ВС від 27.11.2018 у справі № 912/1385/17, суд зазначив:

- «Систематична (два та більше випадки) несплата орендної плати, передбаченої договором, є підставою для розірвання договору оренди, а разове порушення умов договору оренди в цій частині не вважається систематичним і не може бути підставою для його розірвання. При вирішенні судом питання щодо розірвання договору оренди землі за обставин систематичного невнесення орендної плати застосуванню також підлягають положення ч. 2 ст. 651 ЦК України. Позовні вимоги органу місцевого самоврядування про розірвання договору оренди земельної ділянки з підстав систематичного невнесення орендної плати не можуть доказуватися винятково порушеннями податкового законодавства та є необґрунтованими, якщо позивач отримав плату за оренду земельної ділянки, а отже відсутнє істотне порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору».

Детальніше з текстом постанови ВП ВС від 27.11.2018 у справі № 912/1385/17 можна ознайомитися за посиланням.

Чи вважається введення воєнного стану обставиною непереборної сили, що є підставою для звільнення від відповідальності за невиконання зобов'язання (зокрема, і щодо сплати орендної плати)?

Так. Але тільки у разі, коли особа, яка порушила зобов'язання (систематично не сплачувала орендну плату), доведе, що це порушення сталося внаслідок випадку або непереборної сили.

Ключовою ознакою форс-мажору або ж обставин непереборної сили є: причинно-наслідковий зв'язок між форс-мажорними обставинами та неможливістю виконати конкретне зобов'язання.

Форс-мажорні обставини не мають преюдиційного характеру, і при їх виникненні сторона повинна довести, що ці обставини були форс-мажорними саме для цього випадку виконання зобов'язання. Тобто війна як обставина непереборної сили звільняє від відповідальності лише у разі, якщо саме внаслідок пов'язаних із нею обставин (наприклад, окупація, замінування територій, активні воєнні дії на території, що були передані в оренду) юридична особа/фізична особа - орендар не може виконати ті чи інші зобов'язання, передбачені договором (зокрема щодо сплати орендної плати).

Слід урахувати, що факт настання форс-мажору не звільняє від зобов'язань із виконання договору, а тільки унеможливлює відповідальність за несвоєчасне виконання договірних зобов'язань, зокрема настання такого виду відповідальності, як розірвання договору оренди в судовому порядку, нарахування штрафу, пені тощо.

Щодо позовної давності звернення до суду із позовом про розірвання договору оренди землі з підстав використання земельної ділянки не за цільовим призначенням.

Цікавий висновок, був викладений у постанові в межах справи № 922/3166/20, в якому ВП ВС зауважила, що позов про розірвання договору оренди землі з підстав використання земельної ділянки не за цільовим призначенням може бути пред'явлений протягом всього строку дії цього договору. Водночас обов'язок орендаря використовувати земельну ділянку за цільовим призначенням відповідно до умов договору оренди землі та вимог земельного законодавства повинен виконуватися ним безперервно, протягом усього строку дії договору оренди землі.

Відповідно до приписів ч. 5 ст. 261 ЦК України за зобов'язаннями з визначеним строком виконання перебіг позовної давності починається зі спливом строку виконання. Використання земельної ділянки, що передана в оренду землекористувачу, за її цільовим призначенням в розумінні ст. 509 ЦК України є зобов'язанням, яке бере на себе останній.

Тобто, протягом строку дії договору оренди землі орендодавець не може бути обмежений у праві звернутися до суду з позовом, покликаним усунути нецільове використання земельної ділянки, зокрема і шляхом розірвання договору оренди землі. Такий позов може бути пред'явлений протягом всього строку дії договору.

Детальніше з текстом постанови ВП ВС від 02.11.2022 у справі № 922/3166/20 можна ознайомитися за посиланням.

Чи обов'язково в позові про розірвання договору оренди землі заявляти вимогу про повернення земельної ділянки шляхом підписання акта приймання-передачі?

Відповідь до ч. 1 ст. 34 ЗУ «Про оренду землі» у разі припинення або розірвання договору оренди землі орендар зобов'язаний повернути орендодавцеві земельну ділянку на умовах, визначених договором. Орендар не має права утримувати земельну ділянку для задоволення своїх вимог до орендодавця. Вимога про повернення земельної ділянки є похідною від вимоги про розірвання договору оренди землі. Тож у разі розірвання договору оренди землі орендар зобов'язаний повернути земельну ділянку орендодавцеві.

Отже, якщо відповідно до договору оренди землі земельна ділянка передавалася орендарю згідно з актом приймання-передачі земельної ділянки і договором оренди землі передбачено спосіб її повернення шляхом підписання акта приймання-передачі земельної ділянки, то для забезпечення відновлення прав та законних інтересів розпорядника та власника земельної ділянки позовна вимога про повернення земельної ділянки повинна бути визначена таким способом, який визначений у договорі оренди такої земельної ділянки.

ІІ. РОЗГЛЯНЕМО КІЛЬКА СИТУАЦІЙ, КОЛИ СУДОВИЙ СПОСІБ ВРЕГУЛЮВАННЯ ВІДНОСИН ЩОДО РОЗІРВАННЯ ДОГОВОРУ ОРЕНДИ ЗЕМЛІ МОЖЕ СТАТИ У ПРИГОДІ.

Ситуація 1

Визнання в судовому порядку розірваним договору оренди земельної ділянки, укладеного з органом місцевого самоврядування для будівництва житлового комплексу (багатоквартирного житлового будинку).

Доволі поширеною є ситуація, коли з метою будівництва суб'єкт господарювання, який має намір збудувати житловий комплекс (багатоквартирний житловий будинок), укладає договір оренди земельної ділянки з органом місцевого самоврядування та набуває прав оренди на земельну ділянку під таке будівництво.

Однак у майбутньому можуть виникнути суперечності, пов'язані з тим, що об'єкт будівництва вже побудований, введений в експлуатацію, а земельна ділянка залишається на праві оренди та забудовник зобов'язаний відповідно до умов договору оренди сплачувати орендні платежі до закінчення строку дії договору.

Таким чином, забудовник продовжує (зобов'язаний) сплачувати орендну плату за таку земельну ділянку, яку він уже не використовує.

Не бажаючи втрачати прибуток у вигляді сплати орендної плати, орендодавець може чинити суттєві перешкоди щодо дострокового припинення права оренди, у зокрема шляхом відмови від добровільно розірвання укладеного договору оренди.

Який вихід з цієї ситуації, поради орендарю.

Існує правовий механізм правомірного дострокового припинення права оренди на земельну ділянку у способи судового захисту:

- визнання укладеною додаткової угоди про розірвання договору оренди земельної ділянки в судовому порядку;

- про розірвання договору оренди земельної ділянки.

Для цього орендарю потрібно спершу:

1. Передати актами приймання-передачі житловий будинок (групи будинків) на баланс обслуговуючої (експлуатуючої) компанії або ОСББ. Оформити право власності на збудований об'єкт іншою особою.

2. Звернутися до ОМС із заявою про відмову від користування земельною ділянкою та розірвання договору оренди у зв'язку із закінченням будівництва об'єктів та передачі його на баланс відповідної обслуговуючою компанії або ОСББ.

3. ОМС може не вирішити питання щодо розірвання договору оренди або відмовити у розірванні договору оренди.

4. Звернутися до суду з позовом до ОМС про визнання укладеним договору про розірвання договору оренди земельної ділянки (швидше за все, буде розгляд також і в апеляційній та касаційній інстанціях).

Ситуація 2

Захист прав орендаря від дострокового припинення права оренди земельної ділянки в судовому порядку.

В окремих випадках право оренди землі може бути припинено достроково в судовому порядку за позовами орендодавця або прокурора. Найбільш поширеними підставами такого припинення можуть бути:

- розірвання договору оренди в судовому порядку за позовом орендодавця/прокурора у разі несплати орендної плати; передання земельної ділянки орендарем у суборенду без згоди орендодавця; використання земельної ділянки у спосіб, що призводить до порушення вимог екологічного законодавства; використання земельної ділянки не за цільовим призначенням; не завершення забудови земельної ділянки у строк, встановлений договором тощо;

- визнання договору оренди земельної ділянки недійсним за позовом прокурора у разі порушення вимог законодавства під час його укладення.

Що ж робити у випадку, коли ви стикнулись із загрозою втрати права оренди?

На практиці при пред'явленні таких позовів у орендаря є шанси зберегти за собою право оренди у випадку, якщо він матиме якісно збудовану стратегію.

Орендодавець, звернувшись до суду з позовом, може не надати достатньо належних доказів на підтвердження нібито наявних порушень, в окремих випадках може мати місце пропуск строку позовної давності, а у разі звернення до суду прокурора необхідно враховувати дотримання ним процедури, передбаченої спеціальним законом, та наявність у нього підстав для представництва інтересів держави.

Ці аспекти потрібно враховувати під час побудови стратегії і тактики ведення справи, оскільки як окремо, так і в сукупності вони можуть бути підставою для відмови у задоволенні позову.

Належний юридичний захист дозволить орендарю відстояти свої права на інтереси у судовому процесі.

Ситуація 3

Відновлення в судовому порядку розірваного органом місцевого самоврядування в односторонньому порядку договору оренди земельної ділянки.

Раніше місцеві ради при наданні юридичним особам в оренду земельних ділянок з метою забудови таких ділянок об'єктами житлового та нежитлового будівництва включали в договори оренди земельних ділянок пункт про те, що орендар брав на себе ряд зобов'язань, зокрема: забудувати земельну ділянку у певний строк з моменту реєстрації договору, використовувати таку ділянку за цільовим призначенням, своєчасно сплачувати орендну плату, не передавати таку земельну ділянку у суборенду без згоди орендодавця тощо.

Також, іншим договором оренди може бути встановлено, що орендодавець має право розірвати договір оренди в односторонньому порядку у разі невиконання (порушення) орендарем вказаних вимог.

При розірванні договору в односторонньому порядку з ініціативи ОМС однією з найпоширеніших підстав є незабудова земельної ділянки у строк, встановлений договором, та нецільове використання земельної ділянки.

Порада орендарю щодо дій у випадку розірвання ОМС договору оренди землі

Єдиним механізмом відновлення договору оренди земельної ділянки є оскарження рішення ОМС про розірвання договору в судовому порядку, у спосіб визнання протиправним та скасування рішення ОМС.

У результаті розгляду справи буде скасовано рішення ОМС про розірвання договору оренди земельної ділянки, внаслідок чого дію договору оренди буде відновлено, а також буде правова підстава для продовження користування орендованою земельною ділянкою, здійснення на ній будівництва та реалізації проєкту.

ІІІ. ОТРИМАЛИ РІШЕННЯ СУДУ ПРО РОЗІРВАННЯ ДОГОВОРУ ОРЕНДИ ЗЕМЕЛЬНОЇ ДІЛЯНКИ АБО УКЛАЛИ ДОДАТКОВУ УГОДУ ПРО РОЗІРВАННЯ ДОГОВОРУ ОРЕНДИ ЗЕМЕЛЬНОЇ ДІЛЯНКИ, ЩО ДАЛІ?

У разі розірвання договору оренди земельної ділянки потрібно обов'язково звернутися до державного реєстратора для припинення права оренди. Факт розірвання договору оренди землі необхідно зареєструвати в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

Окремо слід звернути увагу на те, що якщо не зареєструвати припинення права оренди земельної ділянки, то орендодавець не зможе вчиняти будь-яких правочинів щодо земельної ділянки, а в орендаря буде формальна підстава продовжувати користуватися земельною ділянкою. Також зареєструвати новий договір оренди земельної ділянки до реєстрації припинення попереднього неможливо.

За результатом проведення державної реєстрації державний реєстратор (нотаріус) формує витяг. Саме витяг і підтверджує реєстрацію припинення права оренди.

Ірина Відловська,

радниця практики вирішення спорів юридичної компанії Miller