Земля є невідтворюваним і обмеженим ресурсом та особливо цінним активом. Це, а також тривала реформа земельних відносин і постійно змінюване у зв'язку з цим законодавство, зберігає постійний інтерес до судової практики з даної категорії спорів. В 2022 році Верховний Суд вважав важливим вказати у своїх дайджестах на спори щодо наступних категорій: самовільне захоплення земельних ділянок, анулювання результатів торгів, момент виникнення права сервітуту, припинення оренди, скасування реєстрації земельної ділянки.
Виникнення права власності на земельну ділянку до 2013 та правомочності власника щодо встановлення сервітуту
Суть справи № 906/211/21. 08.11.2011 Фізична особа - підприємець («Покупець») уклав договір купівлі-продажу приміщення та договір купівлі-продажу земельної ділянки з компанією («Продавець»). Особливістю договору стосовно земельної ділянки було те, що сторони погодили обтяжити земельну ділянку правом сервітуту на користь Продавця. Того ж дня сторони підписали договір на встановлення сервітуту, за яким Продавець набув право сервітуту для використання частини цієї земельної ділянки для проходу до доріг загального користування та проходження інженерних мереж. Пізніше, 30.12.2011, договір купівлі-продажу було зареєстровано у відділі земельних ресурсів.
Справа цікава тим, що Верховний Суд тлумачив чинні в 2011 році норми права щодо реєстрації та моменту виникнення прав та обтяжень не земельні ділянки.
Вимоги до суду. Покупець просить визнати недійсним договір про встановлення сервітуту, умову договору купівлі-продажу про сервітут та усунути перешкоди у користуванні придбаною землею.
Висновки. Касаційний господарський суд Верховного Суду підтримав висновки судів попередніх інстанцій та відмовив у задоволенні позовних вимог. Основне питання в даній справі, на яке потрібно було дати відповідь, з якого моменту набуто право власності на земельну ділянку та, відповідно, право надавати сервітут на неї, - з моменту укладення договору купівлі-продажу земельної ділянки та його реєстрації в державному реєстрі правочинів 08.11.2011 року, чи з моменту реєстрації права власності на земельну ділянку 30.12.2011 року у районному земельному відділі?
Суд вказав, що до 01.01.2013 року (початку роботи нового реєстру речових прав на нерухоме майно) вимога закону про необхідність реєстрації права на нерухоме майно не впливала на виникнення у покупця прав власності.
Описуючи чинні на той час правила суд оперує поняттями титул та правомочність. Титул власності є статичною категорією, до зміни власника не передається. Державна реєстрація договору купівлі-продажу нерухомості - адміністративний акт, який породжує титул власника. Таким чином, висловивши свою волю на відчуження об`єкта нерухомого майна, власник у межах свого суб`єктивного права власності реалізовує свої правомочності. Державна реєстрація правочину завершує перехід права власності (право власності на об`єкт припиняється у продавця і відповідно виникає в покупця). Тобто покупець набуває не лише правомочності власника, а й сам титул.
Разом з тим, реєстрація договору купівлі-продажу у відділі земельних ресурсів є процедурою, яка породжувала титул. Продавець реалізував свої правомочності відчужити майно шляхом укладення договору купівлі-продажу. А реєстрація, яка була лише підтвердженням набуття титулу Покупцем, не впливала на виникнення в нього прав власника на це майно.
У даній справі Касаційний господарський суд слідував усталеній практиці - так у справі № 334/3161/17 ВП ухвалила подібний висновок - «необхідність реєстрації права на нерухоме майно не впливала на виникнення в покупця нерухомості прав власника на це майно».
Скасування реєстрації земельної ділянки в державному земельному кадастрі після спливу одного року з дати її реєстрації
Суть справи № 819/375/18. Тернопільська міська рада прийняла рішення від 19.08.2016 про надання дозволу на розробку проєкту землеустрою Товариству щодо відведення земельної ділянки. 03.11.2016 проведено реєстрацію земельної ділянки в кадастрі. 30.11.2017 міська рада звернулася до відділу Держгеокадастру з проханням скасувати реєстрацію земельної ділянки, і отримала відмову.
Вимоги до суду. У 2018 році міська рада звернулася до Держгеокадастру із вимогою про скасування державної реєстрації земельної ділянки в державному земельному кадастрі.
Висновки. Судові спори щодо скасування реєстрації земельної ділянки в кадастрі у зв'язку з непроведенням реєстрації речових прав на таку ділянку протягом одного року є рідкісними. В цій справі від суду вимагалося здійснити тлумачення та застосувати частину 3 статті 24 ЗУ «Про державний земельний кадастр», якою визначено, що реєстрація земельної ділянки в кадастрі повинна бути скасована, якщо протягом одного року з вини заявника не зареєстровано речове право на земельну ділянку.
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного адміністративного суду звернули увагу на відсутність вини Товариства у даній ситуації. Протягом більше як одного року Товариство проходило процедури погодження проєкту землеустрою та проєкту рішення про передачу земельної ділянки. Цим Товариство підтвердило, що здійснило усі необхідні заходи для оформлення речових прав. За результатами погоджень не було виявлено жодних зауважень.
Касаційна інстанція у цій справі дійшла висновку, що речове право не було зареєстровано не з вини заявника, оскільки останній вчиняв для цього всі належні дії, а міська рада протиправно відмовляла у затвердженні проєкту. Тому Верховний Суд підтримав рішення суду апеляційної інстанції про відмову в задоволенні позову.
|
Євген Чорний |
Завершення будівництва та право на розірвання договору оренди землі
Суть справи № 910/1582/21. Девелопер будівництва офісно-житлового комплексу отримав в оренду на 15 років земельну ділянку. У зв'язку із введенням збудованого комплексу в експлуатацію і передачею функцій з управління комплексом керуючим компаніям та, згодом, ОСББ, забудовник вважав, що договір оренди землі слід припинити. Для цього він звернувся до Київської міської ради, яка у розірванні договору відмовила.
Вимоги до суду. Позивач просив розірвати договір оренди землі достроково на підставі частини другої статті 19 ЗУ «Про оренду землі» - добросовісний орендар має право припинити договір після завершення будівництва та прийняття об'єкта в експлуатацію.
Висновки. Схожі спори є непоодинокими - іншими прикладами є справи № 925/315/18, 914/1304/20, 910/7294/19. Згадана норма статті 19 ЗУ «Про оренду землі» справді надає право замовнику будівництва достроково розірвати договір оренди земельної ділянки, якщо будівництво завершено, а об'єкт прийнято в експлуатацію. Тому девелопери, особливо у великих містах, де плата за землю є суттєвою, намагаються скористатися такою спеціальною нормою про розірвання договору, в тому числі в судовому порядку.
Аналіз відповідної судової практики показує, що, для застосування права на дострокове розірвання договору оренди землі, самого лише прийняття в експлуатацію об'єкта будівництва не достатньо. Важливо, як і в цій справі наголошує суд, щоб завершення будівництва розглядалося в контексті припинення орендарем користування наданою йому для будівництва земельною ділянкою. У зв'язку з цим, позивачам у таких категоріях справ варто звертати особливу увагу на доказову базу. Як зазначив ВС, «факт припинення користування земельною ділянкою може бути підтверджений, зокрема, доказами передачі права власності на новозбудований об`єкт нерухомості іншій особі, передачі новозбудованого багатоквартирного будинку на баланс ОСББ чи іншої експлуатуючої організації…».
Претензії про відсутні права вимоги - якщо права позивача захищені законом, у позові до заявника таких претензій слід відмовити.
Суть справи № 910/12525/20. ПАТ «Український професійний банк» («Банк») надав кредитні кошти двом юридичним особам за договорами № 729 та № 779 у 2006 та 2013 роках відповідно.
Забезпеченням за кредитними договорами виступали земельні ділянки. У 2015 році, незадовго до визнання Банку неплатоспроможнім, ним було додатково укладено договір поруки та договір застави майнових прав за цими кредитними договорами. Через виконання останніх, що було підтверджено рішеннями судів у справах 911/3878/15 та 910/22730/15, іпотека на земельні ділянки була припинена.
Згодом, ТОВ «Сейф Інвест» («Позивач») став власником земель, іпотекою яких було забезпечено зобов'язання за кредитним договором № 779.
В процесі ліквідації Банку ФГВФО вважав нікчемними договір поруки, яким погашено заборгованість за договором № 729, та застави, при виконанні якого Банк передав іншому банку майнові права за кредитним договором № 779.
У 2020 році ФГВФО провів електронні торги з продажу майнових прав за кредитним договором № 779. Переможцем торгів стало ТОВ «ФК "Інвестохіллс Веста», якому було відступлено права вимоги за кредитним договором та відповідними іпотечними договорами. Після цього ТОВ «ФК "Інвестохіллс Веста» направило ТОВ «Сейф Інвест», Позивачеві, вимогу-повідомлення щодо сплати заборгованості за кредитним договором.
Вимоги до суду. Позивач просить суд визнати недійсними: (i) торги, (ii) протокол торгів та (iii) договір купівлі-продажу майнових прав. Позивач вважає, що іпотечні обтяження земельних ділянок були припинені ще у 2015 році і Банк не мав прав вимоги за ними на момент торгів. Оскаржувані правочини, на думку Позивача, порушують його, як власника майна, права, оскільки ставлять його у положення правової невизначеності.
Висновки. Велика Палата ВС частково задовольнила касаційні скарги, скасувала рішення попередніх інстанцій, якими було задоволено позов, та ухвалила нове рішення, яким повністю відмовила у задоволенні позовних вимог.
Загальним аргументом для такого рішення ВС було неналежне обрання способу захисту позивачем. При цьому касаційний суд визнав позивача юридично захищеним в описаних правовідносинах, натякаючи, що він може і не звертатися до належного способу захисту свого права.
Оцінюючи позовну вимогу про визнання договору купівлі-продажу майнових прав недійсним, ВС вказав на неправильність застосування попередніми інстанціями положення часини першої статті 203 Цивільного кодексу України. Адже дана норма застосовується до змісту правочину (сукупності його умов), а не до його суб`єктного складу. Позивач же аргументував вимоги не незаконністю змісту умов договору, а тим, що в оспорюваних договорах у кредитора були відсутні права вимоги, які він відступав, тобто у правовідносинах відсутній уповноважений на відступлення суб'єкт. Таким чином, як вказав суд, за загальним правилом пункту 1 частини першої статті 512, статті 514 Цивільного кодексу України у цьому разі заміна кредитора у зобов'язанні не відбувається.
За наявності цих обставин Позивач, як власник майна, не позбавлений права звернутися з вимогою, зокрема, про визнання права іпотеки відсутнім; і саме такий спосіб захисту може бути належним та ефективним у спірних правовідносинах. Однак вказане не означає, що позивач зобов'язаний використати цей спосіб захисту.
Щодо позовних вимог про визнання недійсними відкритих торгів (аукціону) та протоколу електронного аукціону Верховний Суд нагадав свої постанови у справі № 922/3537/17 (пункти 42-44), від 15.06.2021 у справі № 922/2416/17 (пункт 7.4), від 22.06.2021 у справі № 200/606/18 (пункти 45-47). Правова природа процедур реалізації майна на прилюдних торгах полягає в продажу майна, тобто у вчиненні дій, спрямованих на виникнення в покупця зобов`язання зі сплати коштів за продане майно та передання права власності на майно боржника, на яке звернено стягнення, до покупця - учасника прилюдних торгів. Тобто процедура набуття майна на прилюдних торгах є різновидом договору купівлі-продажу, а торги є правочином. Якщо вони завершуються оформленням договору купівлі-продажу, то оскаржити можна саме договір, а вимоги про визнання недійсними торгів (аукціону) та протоколу електронного аукціону не є належними та ефективними способами захисту.
В контексті процедури реєстрації обтяжень на земельні ділянки Верховний Суд приділив увагу фактичній можливості відповідача вчинити дії, спрямовані на позбавлення Позивача права власності на його майно. Суд, зокрема наголосив, що (і) іпотека на спірні земельні ділянки була припинена, (іі) без згоди власника, яким є Позивач, зареєструвати повторну іпотеку можливо тільки на підставі рішення суду, (ііі) без зареєстрованого права іпотеки земельні ділянки неможливо вчиняти дії спрямовані на звернення стягнення на них. Наведені висновки застосовуються незалежно від того, дійсним чи недійсним є оспорюваний договір, та чи визнаний він судом недійсним. З огляду на викладене задоволення вимоги позивача про визнання спірного договору недійсним не призведе до захисту його права власності. Таке право є належно захищеним згідно з Цивільним кодексом України.
Результати розгляду даної справи привертають увагу тим, як глибоко Верховний Суд заглиблюється в обставини справи та тлумачення законодавства, виправляючи неправильні рішення судів попередніх інстанцій, вказуючи при цьому на те, що, по суті, становище сторін у спорі не змінюється.
Несформована земельна ділянка - немає кримінальної відповідальності за самовільне її зайняття
Суть справи № 755/4801/18. Кримінальна справа стосується кваліфікації злочину за ч. 2 ст. 197-1 Кримінального кодексу України «Самовільне зайняття земельної ділянки та самовільне будівництво». Особа обвинувачувалась у користуванні землею, не маючи жодних прав і рішень органів про передачу землі. Земля, за версією прокурора, розташована на території пам'ятки ландшафту місцевого значення, на якій особа розмістила кафе та шість тимчасових споруд.
Висновки. Причиною малої кількості обвинувальних вироків у даній категорії спорів є ретельний підхід судів кримінальної юрисдикції до оцінки доказів та доведення винуватості. У даній справі три судові інстанції виправдали особу через недоведеність складу злочину.
Основним аргументом для виправдання обвинуваченого стала відсутність сформованої земельної ділянки, як об'єкта цивільних прав.
Кримінальний суд наголошує, що в цьому процесі «обов'язковою факультативною ознакою об'єкта злочину є саме земельна ділянка, і її індивідуальні ознаки (кадастровий номер) є обов'язковими для індивідуалізації.»
Іншим аргументом на користь обвинуваченого стала відсутність доказів належності земельної ділянки до категорії земель історико-культурного призначення. Як вважає суд, для того, щоб ділянка належала до земель історико-культурного призначення, вона повинна бути віднесена до такої категорії у порядку ч. 1 ст. 20 Земельного кодексу України.
Водночас, якщо згадати практику адміністративних судів, «земельна ділянка належить до земель історико-культурного призначення за фактом знаходження на ній споруди (будівлі), яка є пам'яткою архітектури» (справа № 813/4701/16).
Пояснити таке вузьке тлумачення кримінальним судом положень закону про формування земельних ділянок та віднесення їх до тієї чи іншої категорії можна з огляду на принцип кримінального права - «немає покарання без закону», який випливає зі ст. 58 Конституції України. Підходи до тлумачення закону в кримінальному праві, через призму цього правила, значно обмежені.
Євген Чорний,
юрист CMS Cameron McKenna Nabarro Olswang
Готуєтеся до судового засідання? Спробуйте VERDICTUM у LIGA360. Аналізуйте тексти судових рішень, формуйте аргументи - та перейдіть до подання документів у Кабінет Електронного суду. Деталі за посиланням.
