Земля является невоспроизводимым и ограниченным ресурсом и особенно ценным активом. Это, а также длительная реформа земельных отношений и постоянно изменяющееся в связи с этим законодательство сохраняет постоянный интерес к судебной практике по данной категории споров. В 2022 году Верховный Суд считал важным в своих дайджестах указать на споры по поводу следующих категорий: самовольный захват земельных участков, аннулирование результатов торгов, момент возникновения права сервитута, прекращение аренды, отмена регистрации земельного участка.
Возникновение права собственности на земельный участок до 2013 г. и правомочия собственника по установлению сервитута
Суть дела № 906/211/21. 08.11.2011 Физическое лицо - предприниматель («Покупатель») заключил договор купли-продажи помещения и договор купли-продажи земельного участка с компанией («Продавец»). Особенностью договора относительно земельного участка было то, что стороны согласовали обременить земельный участок правом сервитута в пользу Продавца. В тот же день стороны подписали договор на установление сервитута, согласно которому Продавец получил право сервитута для использования части этого земельного участка для прохода к дорогам общего использования и прохождения инженерных сетей. Позже, 30.12.2011, договор купли-продажи был зарегистрирован в отделе земельных ресурсов.
Дело интересно тем, что Верховный Суд толковал действующие в 2011 году нормы права относительно регистрации и момента возникновения прав и обременений на земельные участки.
Требования к суду. Покупатель просит признать недействительным договор об установлении сервитута, условие договора купли-продажи о сервитуте и устранить препятствия в пользовании приобретенной землей.
Выводы. Кассационный хозяйственный суд Верховного Суда поддержал выводы судов предыдущих инстанций и отказал в удовлетворении исковых требований. Основной вопрос по данному делу, на который нужно было дать ответ, с какого момента приобретено право собственности на земельный участок и, соответственно, право предоставлять сервитут на него - с момента заключения договора купли-продажи земельного участка и его регистрации в государственном реестре сделок 08.11.2011 года или с момента регистрации права собственности на земельный участок 30.12.2011 года в районном земельном отделе?
Суд указал, что до 01.01.2013 года (начала работы нового реестра прав на недвижимое имущество) требование закона о необходимости регистрации права на недвижимое имущество не влияло на возникновение у покупателя прав собственности.
Описывая действующие к тому времени правила, суд оперирует понятиями титул и правомочие. Титул собственности является статической категорией, до смены собственника не передается. Государственная регистрация договора купли-продажи недвижимости - административный акт, порождающий титул собственника. Таким образом, выразив свою волю на отчуждение объекта недвижимого имущества, собственник в пределах своего субъективного права собственности реализует свои правомочия. Государственная регистрация сделки завершает переход права собственности (право собственности на объект прекращается у продавца и соответственно возникает у покупателя). То есть покупатель приобретает не только правомочия собственника, но и сам титул.
Вместе с тем, регистрация договора купли-продажи в отделе земельных ресурсов является процедурой, порождавшей титул. Продавец реализовал свои правомочия отчуждать имущество путем заключения договора купли-продажи. А регистрация, которая была лишь подтверждением обретения титула Покупателем, не влияла на возникновение у него прав владельца на это имущество.
По данному делу Кассационный хозяйственный суд следовал установившейся практике - так по делу № 334/3161/17 БП приняла подобное заключение - «необходимость регистрации права на недвижимое имущество не влияла на возникновение у покупателя недвижимости прав собственника на это имущество».
Отмена регистрации земельного участка в государственном земельном кадастре после истечения одного года с даты его регистрации
Суть дела № 819/375/18. Тернопольский городской совет принял решение от 19.08.2016 о предоставлении разрешения на разработку проекта землеустройства Обществу относительно отвода земельного участка. 03.11.2016 проведена регистрация земельного участка в кадастре. 30.11.2017 городской совет обратился в отдел Госгеокадастра с просьбой отменить регистрацию земельного участка, и получил отказ.
Требования к суду. В 2018 году городской совет обратился к Госгеокадастру с требованием об отмене государственной регистрации земельного участка в государственном земельном кадастре.
Выводы. Судебные споры по отмене регистрации земельного участка в кадастре в связи с непроведением регистрации вещных прав на такой участок в течение одного года редки. По этому делу от суда требовалось осуществить толкование и применить часть 3 статьи 24 ЗУ «О государственном земельном кадастре», которой определено, что регистрация земельного участка в кадастре должна быть отменена, если в течение одного года по вине заявителя не зарегистрировано вещное право на земельный участок.
Верховный Суд в составе коллегии судей Кассационного административного суда обратили внимание на отсутствие вины Общества в данной ситуации. В течение более чем одного года Общество проходило процедуры согласования проекта землеустройства и проекта решения о передаче земельного участка. Этим Общество подтвердило, что предприняло все необходимые меры по оформлению вещных прав. По результатам согласований не было обнаружено никаких замечаний.
Кассационная инстанция по этому делу пришла к выводу, что вещное право не было зарегистрировано не по вине заявителя, поскольку последний совершал для этого все надлежащие действия, а городской совет противоправно отказывал в утверждении проекта. Поэтому Верховный Суд поддержал решение апелляционной инстанции об отказе в удовлетворении иска.
|
Евгений Черный |
Завершение строительства и право на расторжение договора аренды земли
Суть дела № 910/1582/21. Девелопер строительства офисно-жилого комплекса получил в аренду на 15 лет земельный участок. В связи с вводом построенного комплекса в эксплуатацию и передачей функций по управлению комплексом управляющим компаниям и, впоследствии, ОСМД, застройщик считал, что договор аренды земли следует прекратить. Для этого он обратился в Киевский городской совет, который в расторжении договора отказал.
Требования к суду. Истец просил расторгнуть договор аренды земли досрочно на основании части второй статьи 19 ЗУ «Об аренде земли» - добросовестный арендатор имеет право прекратить договор после завершения строительства и принятия объекта в эксплуатацию.
Выводы. Подобные споры не единичны - другими примерами являются дела № 925/315/18, 914/1304/20, 910/7294/19. Упомянутая норма статьи 19 ЗУ «Об аренде земли» действительно дает право заказчику строительства досрочно расторгнуть договор аренды земельного участка, если строительство завершено, а объект принят в эксплуатацию. Поэтому девелоперы, особенно в крупных городах, где плата за землю является существенной, пытаются воспользоваться такой специальной нормой о расторжении договора, в том числе в судебном порядке.
Анализ соответствующей судебной практики показывает, что для применения права на досрочное расторжение договора аренды земли одного только принятия в эксплуатацию объекта строительства недостаточно. Важно, как и в этом деле подчеркивает суд, чтобы завершение строительства рассматривалось в контексте прекращения арендатором пользования предоставленным ему для строительства земельным участком. В связи с этим истцам в таких категориях дел следует обращать особое внимание на доказательную базу. Как отметил ВС, «факт прекращения пользования земельным участком может быть подтвержден, в частности, доказательствами передачи права собственности на новый объект недвижимости другому лицу, передачи нового многоквартирного дома на баланс ОСМД или другой эксплуатирующей организации…».
Претензии об отсутствующих правах требования - если права истца защищены законом, в иске к заявителю таких претензий следует отказать.
Суть дела № 910/12525/20. ПАО «Украинский профессиональный банк» («Банк») предоставило кредитные средства двум юридическим лицам по договорам № 729 и № 779 в 2006 и 2013 годах соответственно.
Обеспечением по кредитным договорам выступали земельные участки. В 2015 году, незадолго до признания Банка неплатежеспособным, им был дополнительно заключен договор поручительства и договор залога имущественных прав по этим кредитным договорам. Из-за выполнения последних, что было подтверждено решениями судов по делам 911/3878/15 и 910/22730/15, ипотека на земельные участки была прекращена.
Впоследствии, ООО «Сейф Инвест» («Истец») стало собственником земель, ипотекой которых было обеспечено обязательство по кредитному договору №779.
В процессе ликвидации Банка ФГВФЛ считал ничтожным договор поручительства, которым погашена задолженность по договору № 729, и залог, при выполнении которого Банк передал другому банку имущественные права по кредитному договору № 779.
В 2020 году ФГВФЛ провел электронные торги по продаже имущественных прав по кредитному договору № 779. Победителем торгов стало ООО «ФК Инвестохиллс Веста», которому были отступлены права требования по кредитному договору и соответствующим ипотечным договорам. После этого ООО «ФК «Инвестохиллс Веста» направило ООО «Сейф Инвест», истцу, требование-уведомление об уплате задолженности по кредитному договору.
Требования к суду. Истец просит суд признать недействительными: (i) торги, (ii) протокол торгов и (iii) договор купли-продажи имущественных прав. Истец считает, что ипотечные обременения земельных участков были прекращены еще в 2015 году и у Банка не было прав требования по ним на момент торгов. Обжалуемые сделки, по мнению Истца, нарушают его, как собственника имущества, права, поскольку ставят его в положение правовой неопределенности.
Выводы. Большая Палата ВС частично удовлетворила кассационные жалобы, отменила решения предыдущих инстанций, которыми был удовлетворен иск, и приняла новое решение, полностью отказавшее в удовлетворении исковых требований.
Общим аргументом для такого решения ВС было ненадлежащее избрание способа защиты истцом. При этом кассационный суд признал истца юридически защищенным в описанном правоотношении, намекая, что он может и не обращаться к надлежащему способу защиты своего права.
Оценивая исковое требование о признании договора купли-продажи имущественных прав недействительным, ВС отметил неправильность применения предыдущими инстанциями положения части первой статьи 203 Гражданского кодекса Украины. Ведь данная норма применяется к содержанию сделки (совокупности ее условий), а не к её субъектному составу. Истец аргументировал требования не незаконностью содержания условий договора, а тем, что в оспариваемых договорах у кредитора отсутствовали права требования, которые он отступал, то есть в правоотношении отсутствует уполномоченный на уступку субъект. Таким образом, как указал суд, по общему правилу пункта 1 части первой 512, статьи 514 Гражданского кодекса Украины в этом случае замена кредитора в обязательстве не производится.
При наличии этих обстоятельств Истец, как собственник имущества, не лишен права обратиться с требованием, в частности, о признании отсутствия права ипотеки; и именно такой способ защиты может быть правильным и эффективным в спорных правоотношениях. Однако указанное не означает, что истец обязан использовать этот способ защиты.
Относительно исковых требований о признании недействительными открытых торгов (аукциона) и протокола электронного аукциона Верховный Суд напомнил свои постановления по делу № 922/3537/17 (пункты 42-44), от 15.06.2021 в деле № 922/2416/17 (пункт 7.4), от 22.06.2021 в деле № 200/606/18 (пункты 45-47). Правовая природа процедур реализации имущества на публичных торгах заключается в продаже имущества, т.е. в исполнении действий, направленных на возникновение у покупателя обязательства по уплате средств за проданное имущество и передачу права собственности на имущество должника, на которое обращено взыскание, покупателю - участнику публичных торгов. То есть процедура приобретения имущества на публичных торгах является разновидностью договора купли-продажи, а торги являются сделкой. Если они завершаются оформлением договора купли-продажи, то обжаловать можно именно договор, а требования о признании недействительными торгов (аукциона) и протокола электронного аукциона не являются надлежащими и эффективными способами защиты.
В контексте процедуры регистрации обременений на земельные участки Верховный Суд уделил внимание фактической возможности ответчика совершить действия, направленные на лишение истца права собственности на его имущество. Суд, в частности, отметил, что (i) ипотека на спорные земельные участки была прекращена, (ii) без согласия владельца, которым является Истец, зарегистрировать повторную ипотеку возможно только на основании решения суда, (iii) без зарегистрированного права ипотеки на земельные участки невозможно совершать действия, направленные на обращение взыскания на них. Приведенные выводы применяются независимо от того, действительным или недействительным является оспариваемый договор, признан ли он судом недействительным. Учитывая вышеизложенное, удовлетворение требования истца о признании спорного договора недействительным, не приведет к защите его права собственности. Такое право надлежащим образом защищено согласно Гражданскому кодексу Украины.
Результаты рассмотрения данного дела обращают внимание тем, насколько глубоко Верховный Суд углубляется в обстоятельства дела и толкование законодательства, исправляя неправильные решения судов предыдущих инстанций, указывая при этом на то, что, по существу, положение сторон в споре не меняется.
Несформированный земельный участок - нет уголовной ответственности за самовольное его занятие
Суть дела № 755/4801/18. Уголовное дело касается квалификации преступления по ч. 2 ст. 197-1 Уголовного кодекса Украины «Самовольное занятие земельного участка и самовольное строительство». Лицо обвинялось в пользовании землей, не имея никаких прав и решений органов о передаче земли. Земля, по версии прокурора, расположена на территории памятника ландшафта местного значения, на котором лицо разместило кафе и шесть временных сооружений.
Выводы. Причиной малого количества обвинительных приговоров в данной категории споров является тщательный подход судов уголовной юрисдикции к оценке доказательств и доказательства виновности. В данном деле три судебных инстанции оправдали лицо из-за недоказанности состава преступления.
Основным аргументом для оправдания обвиняемого стало отсутствие сложившегося земельного участка как объекта гражданских прав.
Уголовный суд отмечает, что в этом процессе «обязательным факультативным признаком объекта преступления является именно земельный участок, и его индивидуальные признаки (кадастровый номер) обязательны для индивидуализации.»
Другим аргументом в пользу обвиняемого стало отсутствие доказательств принадлежности земельного участка к категории земель историко-культурного назначения. Как считает суд, для того чтобы участок принадлежал к землям историко-культурного назначения, он должен быть отнесен к такой категории в порядке ч. 1 ст. 20 Земельного кодекса Украины.
В то же время, если вспомнить практику административных судов, «земельный участок относится к землям историко-культурного назначения по факту нахождения на нем сооружения (здания), являющегося памятником архитектуры» (дело № 813/4701/16).
Объяснить такое узкое толкование уголовным судом положений закона о формировании земельных участков и отнесении их к той или иной категории можно с учетом принципа уголовного права - «нет наказания без закона», вытекающего из ст. 58 Конституции Украины. Подходы к толкованию закона в уголовном праве через призму этого правила значительно ограничены.
Евгений Черный,
юрист CMS Cameron McKenna Nabarro Olswang
Готовитесь к судебному заседанию? Попробуйте VERDICTUM в LIGA360. Анализируйте тексты судебных решений, формируйте аргументы и перейдите к подаче документов в Кабинет Электронного суда. Подробности по ссылке.
