Особливості регулювання земельних відносин в умовах воєнного стану

За період дії воєнного стану законодавство, яке регулює земельні відносини, змінювалося неодноразово. Деякі введені на початку дії воєнного стану обмеження законодавець уже встиг послабити, а для певних зумовлених або видозмінених війною правовідносин - передбачив нове регулювання. Розглянемо основні із чинних та потенційних законодавчих змін у цій сфері.

1. Особливості вчинення правочинів, предметом яких є земельна ділянка

28 квітня 2022 року набрала чинності постанова Кабінету Міністрів України ("КМ України") "Про внесення змін до деяких постанов Кабінету Міністрів України щодо діяльності нотаріусів та функціонування єдиних та державних реєстрів, держателем яких є Міністерство юстиції, в умовах воєнного стану" № 480 від 19 квітня 2022 року, що передбачила на період дії воєнного стану та протягом одного місяця після його припинення/скасування такі особливості:

• нотаріальне посвідчення договорів щодо відчуження нерухомого майна, договорів іпотеки, довіреностей на право розпорядження нерухомим майном, здійснюється виключно нотаріусами, включеними Міністерством юстиції України ("Мін'юст") до переліку ("Перелік нотаріусів");

• реєстрацію речових прав на нерухоме майно здійснюють, окрім нотаріусів, що увійшли до Переліку нотаріусів, також визначені Мін'юстом державні реєстратори;

• нотаріальне посвідчення договорів щодо відчуження нерухомого майна і відповідна державна реєстрація прав забороняється до закінчення одного місяця з дня державної реєстрації права власності відчужувача нерухомого майна (за винятком, зокрема, оформлення спадщини);

• забороняється також нотаріальне посвідчення договорів щодо відчуження нерухомого майна, іпотеки, встановлення довірчої власності на нерухоме майно (в тому числі внесення змін або припинення таких договорів) і відповідна державна реєстрація прав на підставі довіреності відчужувача/іпотекодавця;

• нотаріальне посвідчення договору щодо відчуження нерухомого майна, іпотеки, про встановлення довірчої власності на нерухоме майно здійснюється виключно за місцезнаходженням такого майна (з певними особливостями для міста Києва та Київської області);

• забороняється державна реєстрація права власності на нерухоме майно у зв'язку з передачею майна у власність юридичної особи як внесок (внесення майна до статутного (складеного) капіталу (статутного фонду)), а також у власність фізичним та юридичним особам, що вийшли із складу засновників (учасників) юридичної особи.

2. Доступ до відомостей із Державного земельного кадастру

14 травня 2022 року набрала чинності Постанова КМ України "Деякі питання ведення та функціонування Державного земельного кадастру в умовах воєнного стану” № 564 від 7 травня 2022 року ("Постанова 564").

Постанова 564 визначила умови ведення Державного земельного кадастру ("ДЗК") протягом дії воєнного стану в Україні та одного місяця з дня його припинення/скасування.

Згідно з Постановою 564, припиняється доступ користувачів до ДЗК в межах адміністративно-територіальних одиниць, перелік яких затверджується Державною службою з питань геодезії, картографії і кадастру ("Держгеокадастр") за погодженням з Міністерством аграрної політики та продовольства ("Мінагрополітики").

Такий перелік визначається з урахуванням переліку адміністративно-територіальних одиниць, в межах яких припиняється доступ користувачів до єдиних та державних реєстрів, і які розташовані в районі проведення воєнних (бойових) дій або які перебувають у тимчасовій окупації, оточенні (блокуванні), а також переліку територій, на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окупованих збройними формуваннями російської федерації.

Однак в межах адміністративно-територіальних одиниць, які до такого переліку не входять, ведення операцій із ДЗК забезпечується з урахуванням таких особливостей:

• внесення відомостей (змін до відомостей) до ДЗК здійснюється виключно державними кадастровими реєстраторами Держгеокадастру та його територіальних органів, включеними до переліку, що затверджується Держгеокадастром за погодженням із Мінагрополітики ("Перелік кадастрових реєстраторів");

• надання доступу до ДЗК користувачам, які мали такий доступ до 24 лютого 2022 року, здійснюється за рішенням Держгеокадастру на підставі їх звернень. Надання доступу новим користувачам відбувається у встановленому законодавством загальному порядку;

• надання таких відомостей із ДЗК може здійснюватися також адміністраторами центрів надання адміністративних послуг або уповноваженими посадовими особами виконавчих органів місцевого самоврядування, зокрема:

а) витягів із ДЗК про об'єкт ДЗК;

б) довідок, що містять узагальнену інформацію про землі (території), за формою, встановленою Порядком ведення ДЗК; та

в) викопіювань з картографічної основи ДЗК, кадастрової карти (плану).

• користування відомостями ДЗК про координати поворотних точок меж об'єктів ДЗК дозволяється лише особам, визначеним у Переліку кадастрових реєстраторів, а також визначеним сертифікованим інженерам-землевпорядникам та інженерам-геодезистам. Такі відомості не зазначаються у витягах із ДЗК, викопіюваннях з картографічної основи ДЗК, копіях документів ДЗК;

• Публічна кадастрова карта не функціонуватиме, оприлюднення відомостей ДЗК через Публічну кадастрову карту не здійснюється.

Додатково, на аналогічний строк, 14 травня 2022 року Постановою КМ України "Деякі питання регулювання земельних відносин” № 563 від 10 травня 2022 року було призупинено реалізацію пілотного проекту, згідно з яким розробники документації із землеустрою мали б отримали можливість вносити відомості до ДЗК самостійно.

3. Особливості користування землями сільськогосподарського призначення

З урахуванням потреби воєнного часу у спрощенні передачі землі в користування для проведення посівної кампанії, 7 квітня 2022 року набув чинності Закон України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо створення умов для забезпечення продовольчої безпеки в умовах воєнного стану" № 2145-ІХ від 24 березня 2022 року ("Закон 2145").

Закон 2145 передбачив на час дії воєнного стану такі правила:

• автоматично продовжуються на один рік договори користування земельними ділянками сільськогосподарського призначення усіх форм власності, строк яких завершився під час воєнного стану, без волевиявлення сторін;

• землевласники та землекористувачі звільняються від відповідальності за невикористання земельних ділянок за їх цільовим призначенням;

• земельні ділянки сільськогосподарського призначення державної, комунальної власності можуть надаватися у користування лише для ведення товарного сільськогосподарського виробництва ("ТСВ");

• забороняється безоплатна приватизація земельних ділянок;

• не проводяться земельні торги щодо прав оренди, емфітевзису, суперфіцію щодо земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної, комунальної власності;

• постійні користувачі земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної, комунальної власності можуть передавати їх в оренду для ТСВ строком до одного року;

• орендарі, суборендарі земельних ділянок сільськогосподарського призначення усіх форм власності без згоди землевласника можуть передавати свої права оренди, суборенди іншим особам на строк до одного року за договорами в електронній формі;

• для ведення ТСВ земельні ділянки сільськогосподарського призначення державної та комунальної власності, а також ті, що залишились у колективній власності, нерозподілені та невитребувані земельні ділянки та земельні частки (паї) ("СГ Ділянки") передаються в оренду на строк до одного року на таких умовах:

а) розмір орендної плати не перевищує 8% нормативної грошової оцінки земельної ділянки;

б) договір укладається в електронній формі та засвідчується кваліфікованими електронними підписами сторін;

в) формування земельної ділянки для її передачі в оренду здійснюється без внесення відомостей до ДЗК та присвоєння їй кадастрового номера, на підставі технічної документації з інвентаризації;

г) право оренди не підлягає державній реєстрації. Натомість, районною військовою адміністрацією здійснюється державна реєстрація договору;

д) договір не може бути поновлений, укладений на новий строк і припиняється зі спливом строку, на який його укладено (навіть у тому випадку, якщо воєнний стан було припинено раніше);

е) орендар земельної ділянки не має переважного права орендаря на поновлення договору або купівлю СГ Ділянки, прав на компенсацію власних витрат на поліпшення земельної ділянки, передачу СГ Ділянки в суборенду, встановлення сервітуту, будівництво на СГ Ділянці, зміну її цільового призначення тощо.

4. Можливість відшкодування збитків власників/користувачів земельних ділянок, спричинених війною

21 березня 2022 року набула чинності Постанова КМ України "Про затвердження Порядку визначення шкоди та збитків, завданих Україні внаслідок збройної агресії Російської Федерації" № 326 від 20 березня 2022 року ("Порядок").

Порядок передбачає можливість визначення шкоди та збитків, завданих Україні внаслідок збройної агресії російської федерації. Зокрема, Порядок встановлює основні показники для оцінки втрат земельного фонду, а саме:

• фактичні витрати на рекультивацію земель, які були порушені внаслідок бойових дій, будівництва, облаштування та утримання інженерно-технічних і фортифікаційних споруд, огорож, прикордонних знаків, прикордонних просік, комунікацій для облаштування державного кордону;

• завдані збитки власникам (землекористувачам) земельних ділянок сільськогосподарського призначення;

• витрати на відновлення меліоративних площ;

• витрати на розмінування.

Обласні, Київська міська державні адміністрації (на період воєнного стану - військові адміністрації) будуть відповідальними за визначення шкоди та збитків, що здійснюватиметься на основі методики. Відповідна методика має бути затверджена наказом Мінагрополітики, за погодженням з Міністерством з питань реінтеграції тимчасово окупованих територій України протягом шести місяців із дати набрання чинності Порядком.

5. Потенційні зміни в земельному законодавстві

З метою надання та зміни цільового призначення земельних ділянок для розміщення виробничих потужностей підприємств, що переміщуються (евакуюються) із зони бойових дій, розміщення об'єктів для тимчасового перебування внутрішньо переміщених осіб, ведення сільськогосподарського виробництва, сталого функціонування газотранспортної та газорозподільної систем, водопостачання і водовідведення, виробництва тепла, електронних комунікацій 12 травня 2022 року було прийнято Закон України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо особливостей регулювання земельних відносин в умовах воєнного стану" (законопроект № 7289 від 15 квітня 2022 року) ("Закон 7289"). Станом на дату цією статті Закон 7289 ще не підписано Президентом України.

Законом 7289 пропонується передбачити можливість:

• передавати в оренду земельні ділянки, що переходять до комунальної власності територіальних громад, без державної реєстрації права комунальної власності на них;

• передавати земельні ділянки державної, комунальної власності в оренду без проведення земельних торгів (з визначенням певних умов передачі в договорі оренди) для:

а) розміщення виробничих потужностей підприємств, переміщених (евакуйованих) із зони бойових дій (у тому числі тих, що мають стратегічне значення для економіки та безпеки держави);

б) розміщення річкових портів (терміналів) на річці Дунай / мультимодальних терміналів та виробничо-перевантажувальних комплексів, якщо Державна служба морського та річкового транспорту України/Міністерство інфраструктури України прийме рішення про доцільність їх будівництва (розширення);

в) розміщення морських портів;

г) будівництва мереж електропостачання, газорозподільних, водопровідних, теплопровідних, каналізаційних мереж, електронних комунікаційних мереж, об'єктів магістральних газопроводів;

д) ТСВ;

• передавати в оренду для ведення ТСВ земельні ділянки сільськогосподарського призначення державної, комунальної власності, що не віднесені до земель для ведення ТСВ, без зміни їх цільового призначення;

• передавати земельні ділянки комунальної власності у постійне користування виконавчим органам сільських, селищних, міських рад для розміщення об'єктів для тимчасового проживання внутрішньо переміщених осіб ("ВПО"). Разом із тим, передача земельних ділянок державної, комунальної власності для таких цілей на інших речових правах фізичним та юридичним особам забороняється;

• розміщувати тимчасові споруди, їх комплекси, інженерні мережі, призначені для тимчасового проживання ВПО на земельних ділянках усіх категорій земель та без зміни їх цільового призначення. Виняток - землі природно-заповідного фонду та іншого природоохоронного, історико-культурного та лісогосподарського призначення;

• змінювати цільове призначення земельної ділянки на підставі мотивованого висновку уповноваженого органу містобудування та архітектури відповідної ради, у разі відсутності містобудівної документації на місцевому рівні;

• не дотримуватись правил співвідношення між видом цільового призначення земельної ділянки та видом функціонального призначення території у разі будівництва для тимчасового проживання ВПО;

• безперешкодного та безкоштовного доступу до земельних ділянок усіх форм власності для структур, відповідальних за обслуговування газо-, водо-, теплопостачальної систем та операторів електронних комунікацій з метою швидкої ліквідації аварій.

Як бачимо, законодавець підійшов системно до врегулювання земельних відносин в умовах воєнного стану, передбачивши як багато спрощень для забезпечення функціонування аграрного сектору економіки та прискореного відновлення інфраструктури України, так і суттєві обмеження.

Водночас, такі обмеження слугують меті мінімізувати кількість зловживань, яка могла би суттєво збільшитись в умовах воєнного стану за відсутності належного контролю. Тому, сподіваємося, що усі незручності, спричинені вимушено встановленими обмеженням, як і воєнний стан, триватимуть недовго, а закладена регулятивна основа для відновлення України допоможе пришвидшити ліквідацію наслідків війни.

Дарина Михайленко,

юрист AVELLUM

Алла Сницар,

молодший юрист AVELLUM