Особенности регулирования земельных отношений в условиях военного положения

За период действия военного положения законодательство, регулирующее земельные отношения, менялось неоднократно. Некоторые введенные в начале действия военного положения ограничения законодатель уже успел ослабить, а для определенных обусловленных или видоизмененных войной правоотношений - предусмотрел новое регулирование. Рассмотрим основные из действующих и потенциальных законодательных изменений в данной сфере.

1. Особенности заключения сделок, предметом которых является земельный участок

28 апреля 2022 года вступило в силу постановление Кабинета Министров Украины ("КМ Украины") "О внесении изменений в некоторые постановления Кабинета Министров Украины относительно деятельности нотариусов и функционирования единых и государственных реестров, держателем которых является Министерство юстиции, в условиях военного положения" № 480 от 19 апреля 2022 года, которое предусматривает на период действия военного положения и в течение одного месяца после его прекращения/отмены такие особенности:

• нотариальное заверение договоров отчуждения недвижимого имущества, договоров ипотеки, доверенностей на право распоряжения недвижимым имуществом осуществляется исключительно нотариусами, включенными Министерством юстиции Украины ("Минюст") в перечень ("Перечень нотариусов");

• регистрацию вещных прав на недвижимое имущество осуществляют, кроме нотариусов, вошедших в Перечень нотариусов, также определенные Минюстом государственные регистраторы;

• нотариальное заверение договоров отчуждения недвижимого имущества и соответствующая государственная регистрация прав запрещается до истечения одного месяца со дня государственной регистрации права собственности отчуждателя недвижимого имущества (за исключением, в частности, оформления наследства);

• запрещается также нотариальное заверение договоров отчуждения недвижимого имущества, ипотеки, установления доверительной собственности на недвижимое имущество (в том числе внесение изменений или прекращение таких договоров) и соответствующая государственная регистрация прав на основании доверенности отчуждателя/ипотекодателя;

• нотариальное заверение договора отчуждения недвижимого имущества, ипотеки, установления доверительной собственности на недвижимое имущество осуществляется исключительно по местонахождению такого имущества (с определенными особенностями для города Киева и Киевской области);

• запрещается государственная регистрация права собственности на недвижимое имущество в связи с передачей имущества в собственность юридического лица как взнос (внесение имущества в уставный (складочный) капитал (уставный фонд)), а также в собственность физическим и юридическим лицам, вышедшим из состава учредителей (участников) юридического лица.

2. Доступ к сведениям из Государственного земельного кадастра

14 мая 2022 года вступило в силу Постановление КМ Украины "Некоторые вопросы ведения и функционирования Государственного земельного кадастра в условиях военного положения" № 564 от 7 мая 2022 года ("Постановление 564").

Постановление 564 определило условия ведения Государственного земельного кадастра ("ГЗК") в течение действия военного положения в Украине и одного месяца со дня его прекращения/отмены.

Согласно Постановлению 564, прекращается доступ пользователей к ГЗК в пределах административно-территориальных единиц, перечень которых утверждается Государственной службой по вопросам геодезии, картографии и кадастра ("Госгеокадастр") по согласованию с Министерством аграрной политики и продовольствия ("Минагрополитики").

Такой перечень определяется с учетом перечня административно-территориальных единиц, в пределах которых прекращается доступ пользователей к единым и государственным реестрам, и которые расположены в районе проведения военных (боевых) действий или находятся во временной оккупации, окружении (блокаде), а также перечня территорий, на которых ведутся (велись) боевые действия, или которые временно оккупированы вооруженными формированиями российской федерации.

Однако в пределах административно-территориальных единиц, которые в такой перечень не входят, ведение операций с ГЗК обеспечивается с учетом следующих особенностей:

• внесение сведений (изменений в сведения) в ГЗК осуществляется исключительно государственными кадастровыми регистраторами Госгеокадастра и его территориальных органов, которые включены в перечень, утверждаемый Госгеокадастром по согласованию с Минагрополитики ("Перечень кадастровых регистраторов");

• предоставление доступа к ГЗК пользователям, которые имели такой доступ до 24 февраля 2022 года, осуществляется по решению Госгеокадастра на основании их обращений. Предоставление доступа новым пользователям производится в установленном законодательством общем порядке;

• предоставление таких сведений из ГЗК может осуществляться также администраторами центров предоставления административных услуг или уполномоченными должностными лицами исполнительных органов местного самоуправления, в частности:

а) извлечений из ГЗК об объекте ГЗК;

б) справок, содержащих обобщенную информацию о землях (территориях), по форме, установленной Порядком ведения ГЗК; и

в) предоставление выкопировки из картографической основы ГЗК, кадастровой карты (плана).

• использование сведений ГЗК о координатах поворотных точек границ объектов ГЗК разрешается только лицам, определенным в Перечне кадастровых регистраторов, а также определенным сертифицированным инженерам-землеустроителям и инженерам-геодезистам. Такие сведения не указываются в извлечениях из ГЗК, выкопировках из картографической основы ГЗК, копиях документов ГЗК;

• Публичная кадастровая карта не будет функционировать, публикация сведений ГЗК через Публичную кадастровую карту не осуществляется.

Дополнительно, на аналогичный срок, 14 мая 2022 года Постановлением КМ Украины "Некоторые вопросы регулирования земельных отношений" № 563 от 10 мая 2022 года было приостановлено реализацию пилотного проекта, согласно которому разработчики документации по землеустройству имели бы возможность вносить сведения в ГЗК самостоятельно.

3. Особенности использования земель сельскохозяйственного назначения

С учетом потребности военного времени в упрощении передачи земли в пользование для проведения посевной кампании, 7 апреля 2022 года вступил в силу Закон Украины "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины о создании условий для обеспечения продовольственной безопасности в условиях военного положения" № 2145-ІХ от 24 марта 2022 года ("Закон 2145").

Закон 2145 предусматривает на время действия военного положения следующие правила:

• автоматически продлеваются на один год договоры пользования земельными участками сельскохозяйственного назначения всех форм собственности, срок действия которых завершился во время военного положения, без волеизъявления сторон;

• землевладельцы и землепользователи освобождаются от ответственности за неиспользование земельных участков по их целевому назначению;

• земельные участки сельскохозяйственного назначения государственной, коммунальной собственности могут предоставляться в пользование только для ведения товарного сельскохозяйственного производства ("ТСП");

• запрещается бесплатная приватизация земельных участков;

• не проводятся земельные торги относительно прав аренды, эмфитевзиса, суперфиция по земельным участкам сельскохозяйственного назначения государственной, коммунальной собственности;

• постоянные пользователи земельных участков сельскохозяйственного назначения государственной, коммунальной собственности могут передавать их в аренду для ТСП на срок до одного года;

• арендаторы, субарендаторы земельных участков сельскохозяйственного назначения всех форм собственности без согласия землевладельца могут передавать свои права аренды, субаренды другим лицам сроком до одного года по договорам в электронной форме;

• для ведения ТСП земельные участки сельскохозяйственного назначения государственной и коммунальной собственности, а также оставшиеся в коллективной собственности, нераспределенные и невостребованные земельные участки и земельные доли (паи) ("СХ Участки") передаются в аренду на срок до одного года на следующих условиях:

а) размер арендной платы не превышает 8% нормативной денежной оценки земельного участка;

б) договор заключается в электронной форме и заверяется квалифицированными подписями сторон;

в) формирование земельного участка для его передачи в аренду осуществляется без внесения сведений в ГЗК и присвоения ему кадастрового номера, на основании технической документации по инвентаризации;

г) право аренды не подлежит государственной регистрации. В свою очередь, районной военной администрацией осуществляется государственная регистрация договора;

д) договор не может быть возобновлен, заключен на новый срок и прекращается с истечением срока, на который он был заключен (даже в случае, если военное положение было прекращено раньше);

е) арендатор земельного участка не имеет преимущественного права арендатора на возобновление договора или покупку СХ Участка, прав на компенсацию собственных расходов на улучшение земельного участка, передачу СХ Участка в субаренду, установление сервитута, строительство на СХ Участке, изменение его целевого назначения и т.п.

4. Возможность возмещения нанесенного войной ущерба собственникам/пользователям земельных участков

21 марта 2022 года вступило в силу Постановление КМ Украины "Об утверждении Порядка определения ущерба и убытков, причиненных Украине в результате вооруженной агрессии Российской Федерации" № 326 от 20 марта 2022 года ("Порядок").

Порядок предусматривает возможность определения ущерба и убытков, причиненных Украине в результате вооруженной агрессии российской федерации. В частности, Порядок устанавливает основные показатели для оценки потерь земельного фонда, а именно:

• фактические расходы на рекультивацию земель, которые были нарушены в результате боевых действий, строительства, обустройства и содержания инженерно-технических и фортификационных сооружений, ограждений, пограничных знаков, пограничных просек, коммуникаций для обустройства государственной границы;

• нанесенный ущерб владельцам (землепользователям) земельных участков сельскохозяйственного назначения;

• расходы на восстановление мелиоративных площадей;

• расходы на разминирование.

Областные, Киевская городская государственные администрации (на период военного положения - военные администрации) будут ответственны за определение ущерба и убытков, что будет осуществляться на основании методики. Соответствующая методика должна быть утверждена приказом Минагрополитики по согласованию с Министерством по вопросам реинтеграции временно оккупированных территорий Украины в течение шести месяцев с даты вступления в силу Порядка.

5. Потенциальные изменения в земельном законодательстве

С целью предоставления и изменения целевого назначения земельных участков для размещения производственных мощностей перемещаемых (эвакуируемых) из зоны боевых действий предприятий, размещения объектов для временного пребывания внутренне перемещенных лиц ("ВПЛ"), ведения сельскохозяйственного производства, устойчивого функционирования газотранспортной и газораспределительной систем, водоснабжения и водоотвода, производства тепла, электронных коммуникаций 12 мая 2022 года был принят Закон Украины "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины об особенностях регулирования земельных отношений в условиях военного положения" (законопроект № 7289 от 15 апреля 2022 года) ("Закон 7289"). По состоянию на дату настоящей статьи Закон 7289 еще не подписан Президентом Украины.

Законом 7289 предлагается предусмотреть возможность:

• передавать в аренду земельные участки, переходящие в коммунальную собственность территориальных общин, без государственной регистрации права коммунальной собственности на них;

• передавать земельные участки государственной, коммунальной собственности в аренду без проведения земельных торгов (с определением условий передачи в договоре аренды) для:

а) размещения производственных мощностей предприятий, перемещенных (эвакуированных) из зоны боевых действий (в том числе имеющих стратегическое значение для экономики и безопасности государства);

б) размещение речных портов (терминалов) на реке Дунай / мультимодальных терминалов и производственно-перегрузочных комплексов, если Государственная служба морского и речного транспорта Украины/Министерство инфраструктуры Украины примет решение о целесообразности их строительства (расширения);

в) размещения морских портов;

г) строительства сетей электроснабжения, газораспределительных, водопроводных, теплопроводных, канализационных сетей, электронных коммуникационных сетей, объектов магистральных газопроводов;

д) ТСП;

• передавать в аренду для ведения ТСП земельные участки сельскохозяйственного назначения государственной, коммунальной собственности, не отнесенные к землям для ведения ТСП, без изменения их целевого назначения;

• передавать земельные участки коммунальной собственности в постоянное пользование исполнительным органам сельских, поселковых, городских советов для размещения объектов для временного проживания ВПЛ. Вместе с тем передача земельных участков государственной, коммунальной собственности для таких целей на других вещных правах физическим и юридическим лицам запрещается;

• размещать временные сооружения, их комплексы, инженерные сети, предназначенные для временного проживания ВПЛ на земельных участках всех категорий земель без изменения их целевого назначения. Исключение - земли природно-заповедного фонда и другого природоохранного, историко-культурного и лесохозяйственного назначения;

• менять целевое назначение земельного участка на основании мотивированного заключения уполномоченного органа градостроительства и архитектуры соответствующего совета в случае отсутствия градостроительной документации на местном уровне;

• не соблюдать правила соотношения между видом целевого назначения земельного участка и видом функционального назначения территории при строительстве для временного проживания ВПЛ;

• беспрепятственного и бесплатного доступа к земельным участкам всех форм собственности для структур, ответственных за обслуживание газо-, водо-, теплоснабжающих систем и операторов электронных коммуникаций с целью быстрой ликвидации аварий.

Как мы видим, законодатель подошел системно к урегулированию земельных отношений в условиях военного положения, предусмотрев как множество упрощений для обеспечения функционирования аграрного сектора экономики и ускоренного восстановления инфраструктуры Украины, так и существенные ограничения.

В то же время, такие ограничения служат целью минимизировать количество злоупотреблений, которое могло бы существенно увеличиться в условиях военного положения при отсутствии надлежащего контроля. Поэтому надеемся, что все неудобства, вызванные вынужденно установленными ограничениями, как и военное положение, будут продолжаться недолго, а заложенная регулятивная основа для восстановления Украины поможет ускорить ликвидацию последствий войны.

Дарина Михайленко,

юрист AVELLUM

Алла Сницар,

младший юрист AVELLUM