Українці нерідко на останні заощадження купляють бажану нерухомість, але паралельно з цим ризикують залишитися ні з чим. Купівля-продаж нерухомості - складна процедура, яка може принести чимало клопоту учасникам угоди.
Угоду з придбання нерухомості необхідно здійснювати в суворій відповідності до вимог законодавства України, а також дотримуючись порад юристів і нотаріусів, залучених до її проведення, тоді результат буде позитивним як для продавця, так і для покупця.
Форма, посвідчення та види договорів купівлі-продажу нерухомості
Для початку необхідно визначитися з формою, в якій повинна відбуватися угода купівлі-продажу нерухомості. Відповідно до статті 657 Цивільного кодексу України, договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню (крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі).
Порядок посвідчення договору
Порядок посвідчення нотаріусами договорів купівлі-продажу нерухомості регламентований Законом України «Про нотаріат» та Порядком № 296 «Про затвердження Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України». Відповідно до статті 42 вищевказаного Закону, нотаріальні дії вчиняються після їх оплати, а також після сплати в бюджет держави податку з доходів фізичних осіб та в день подачі всіх необхідних документів.
Розрізняють 2 види договорів купівлі-продажу нерухомості: попередній і основний.
Попередній договір купівлі-продажу нерухомості
Мета попереднього договору - зафіксувати факт домовленості про купівлю-продаж нерухомості між конкретними особами. Така необхідність виникає, наприклад, коли об'єкт нерухомості ще непобудований. Також попередній договір письмово фіксує факт внесення завдатку, в якості сплати частини вартості об'єкту, що є предметом угоди сторін. Адже без документального підтвердження повернути гроші в разі відмови від угоди буде майже неможливо.
Оформляючи попередній договір, сторонам необхідно також вказати в ньому погоджені нюанси, а саме:
· Ціну об'єкту;
· Суму зобов'язального платежу (завдатку);
· Дії сторін у разі розірвання даного договору - відмова від покупки або продажу і порядок повернення завдатку;
· Термін підписання основного договору;
· Дата, до настання якої продавець нерухомості повністю звільнить його від власного майна.
Необхідні документи
Які документи потрібні для продажу нерухомості в Україні? Документи для проведення угоди повинні бути підготовлені заздалегідь, до того, як буде знайдено покупця, так як деякі довідки доводиться оформляти тижнями, а потенційний покупець може за цей час втратити інтерес до об'єкту нерухомості, який ви хочете продати.
Перелік необхідних документів для продажу нерухомості може змінюватися, в залежності від виду документів, що підтверджують право власності, кількості, віку та соціального статусу прописаних в ній громадян і сімейного стану продавця.
Зазвичай до стандартного списку входять:
· Документ про право власності на продавану нерухомість - договір купівлі-продажу, документи про отримання в дар житла, свідоцтво про приватизацію об'єкта нерухомості, свідоцтво про право на спадщину та ін. - оригінали документів;
· Посвідчення особи та ІПН всіх осіб, які є власниками об'єкта нерухомості (для неповнолітніх - свідоцтво про народження);
· При наявності неповнолітніх або недієздатних осіб, що мають право власності на нерухомість, або що прописані в ній, необхідно надати дозвіл на продаж житла, виданий органами опіки та піклування за місцем реєстрації дітей або недієздатних осіб;
· Звіт про експертну грошову оцінку майна;
· Технічний паспорт на об'єкт нерухомості;
· Якщо нерухомість купувалася власником в шлюбі або розірваному на момент проведення операції шлюбі, то необхідно свідоцтво про шлюб або про розлучення і згода чоловіка / дружини на продаж нерухомого майна;
· При продажу житла за дорученням - оригінал довіреності, паспорт і ІПН довіреної особи.
Від покупця при оформленні угоди купівлі-продажу нерухомості необхідно надати власний паспорт і ІПН. Якщо покупець перебуває у шлюбі, то необхідна особиста присутність подружжя на укладанні угоди з пред'явленням посвідчення особи і свідоцтва про шлюб в оригіналі, при неможливості особистої присутності - нотаріально завірена заява про відсутність заперечень проти укладання угоди.
У разі, якщо нерухомість була подарована нинішньому власнику, отримана їм у спадок, придбана або приватизована до укладення законного шлюбу, правила не вимагають згоди подружжя на її продаж. Якщо приватизація квартири була проведена вже після укладення шлюбу, то об'єкт нерухомості вважається спільно нажитим майном і згода чоловіка на продаж необхідна.
Дуже важливою дією на етапі підготовки документів є необхідність перевірити відсутність обмежень на відчуження майна. Їх накладають, якщо нерухомість заарештовано за рішенням суду, знаходиться в банківській заставі, і так далі. Таку інформацію може надати нотаріус, що здійснює оформлення угоди.
У першому випадку від покупки слід відмовитися. У другому - процес можна продовжити, але треба отримати дозволи від банку або іншого іпотекодержателя на продаж. Не обов'язково, але бажано отримати документальне підтвердження про відсутність у нинішнього власника нерухомості заборгованості по комунальних платежах. Інакше минулі борги перейдуть новому власнику.
|
Михайло Гурін |
Прибудинкова територія
ЦКУ встановлює, що до покупця разом з будинком і будівлями переходить право власності і на ту земельну ділянку, на якій вони розміщені. З цього слідує, що разом з перевіркою майбутнього житла треба приділити увагу документації, що відноситься до землі. У продавця повинно бути відповідне право власності, зокрема акт на землю із зазначенням кадастрового номера.
Важливо розуміти, що безстрокове користування не дає власникові права продажу. А відсутність кадастрового номера призведе до неможливості зареєструвати договір купівлі-продажу. Якщо акт у продавця не містить такого номера, він повинен звернутися до місцевого управління земельних ресурсів за його отриманням.
Також потрібно ознайомитися з кадастровим планом ділянки, звірити його межі, розміри і форму, перевірити категорію землекористування, уточнити на місцевості відстань від будівель до сусідніх територій і так далі.
Всі названі вимоги в рівній мірі відносяться і до тих випадків, коли предметом договору є земля під забудову, без існуючих будівель. Особливо важливо уточнити цільове призначення ділянки. Зводити житло можна тільки на тих ділянках землі, які належать до категорії для житлової забудови. Якщо земля призначена для ведення сільського господарства, на законних підставах побудувати і зареєструвати вийде тільки садовий будинок.
А от купувати земельну ділянку, на якій розташована неоформлене належним чином будівля (самобуд), не рекомендується. В реаліях нашої країни отримати всі необхідні документи постфактум все ще можливо. Але додаткові складності, витрати часу і фінансів гарантовані. Так що первісна економія при покупці може обернутися навіть більш високими витратами.
Правильна оцінка об'єкта нерухомості
Будь-яка угода купівлі-продажу нерухомості повинна бути правильно оцінена. Для цього продавцю на сайті Фонду Державного Майна необхідно знайти контакти найближчого сертифікованого оцінювача і з'явитися до нього з усіма правовстановлюючими і особистими документами.
Необхідність проведення оцінки нерухомості викликана тим що, під час проведення операцій з продажу фізичними особами об'єктів нерухомості, нотаріус посвідчує відповідний договір лише за наявності оціночної вартості такого нерухомого майна, визначеної суб'єктом оціночної діяльності (пп. 1.11 п. 1 глави 2 розділу I Порядку № 296).
Проведення операції і розрахунки по ній
При здійсненні угоди покупець повинен перевірити наявність у продавця оригіналів (а не копій) всіх правовстановлюючих документів. Також треба перевірити паспорт власника і адреси його реєстрації.
Купувати нерухомість необхідно тільки на умовах купівлі-продажу. Існує практика оформлення довгострокового користування будівлею на правах довіреності (аналогічний спосіб є і в сфері автотранспорту), але робити так дуже небажано. Продавець за законом має право в будь-який момент відкликати свою довіреність. Крім того, вона перестає діяти в разі смерті власника такої нерухомості.
Проводити оплату (як авансову, так і повну) ЦКУ дозволяє в готівковій або безготівковій формі. Стосується це і тих випадків, коли розрахунки проводяться між фізичними особами. Аванс зазвичай передають готівкою. Робити це краще у присутності нотаріуса.
Остаточний розрахунок найбезпечніше вести в безготівковій формі. Тим більше що законодавство вимагає проводити усі угоди вартістю вище 50 тис. гривень тільки таким чином. Це регламентується постановою № 148 Національного банку України (НБУ) «Про затвердження Положення про ведення касових операцій у національній валюті в Україні». Розрахунки потрібно проводити шляхом перерахування коштів з одного поточного рахунку (оформленого на фізичну особу - покупця) на інший (оформлений на фізичну особу - продавця).
Другий варіант - внесення грошей готівкою на поточний рахунок в національній валюті.
Третій спосіб - безпосередня участь в розрахунках нотаріуса. Покупець перераховує оплату на його рахунок, а той переводить їх на рахунок продавця. Правда, в такому випадку вартість нотаріальних послуг зростає. Цей метод рекомендують, якщо покупець одночасно виступає продавцем іншої нерухомості і оплачує нове майно за рахунок продажу старого.
Проте, на практиці поки що найбільш поширена готівкова форма оплати, причому у валюті. У договорі при цьому фіксують передану суму в гривнях на момент оплати, вказують обумовлений валютний еквівалент і метод візуалізації (за курсом НБУ або міжбанківським).
Звичайно, що при передачі грошей підвищується ймовірність обману. Якщо робити так, то варто найняти касира, котрий використовує відповідне обладнання: лічильник купюр і детектор їх справжності.
Як бачимо, укладання угоди купівлі-продажу нерухомості є відповідальною справою, що передбачає значну підготовчу роботу. Сторони угоди мають володіти хоча б базовими юридичними знаннями, щоб звести потенційні ризики до мінімуму. В решті, для оформлення і супроводу процесу варто скористатися послугами професійного юриста, що здійснить перевірку справжності всієї документації на нерухомість.
Михайло Гурін,
адвокат, юрист ЮК Legal House
Читайте також:
Податкові спори: дайджест актуальних судових рішень
Оцініть можливості LIGA360 з функціоналом договірної роботи Contractum. Автоматично перевіряйте зміст договорів та пов'язану нормативну базу, зручно систематизуйте всі документи й формуйте тайм-лайн. Дізнавайтеся більше про можливості за посиланням.
Як просувати юридичний бізнес з нуля? Завдяки каталогу Liga:BOOK. Він створить аналог сайту-візитки, щоб вас легко знайшли клієнти. А ще не потрібно витрачати кошти на розкрутку персонального бренду - адже ви розміщуватимете новини на ЮРЛІЗІ. Зареєструйтеся в Liga:BOOK і зробіть крок до успіху свого бізнесу.
