Украинцы нередко на последние сбережения покупают недвижимость, но параллельно с этим рискуют остаться ни с чем. Купля-продажа недвижимости - сложная процедура, которая может принести немало хлопот участникам сделки.
Сделку по приобретению недвижимости необходимо осуществлять в строгом соответствии с требованиями законодательства Украины, а также следуя советам юристов и нотариусов, привлеченных к ее проведению, тогда результат будет положительным как для продавца, так и для покупателя.
Форма, удостоверение и виды договоров купли-продажи недвижимости
Для начала необходимо определиться с формой, в которой должна происходить сделка купли-продажи недвижимости. В соответствии со статьей 657 Гражданского кодекса Украины, договор купли-продажи земельного участка, единого имущественного комплекса, жилого дома (квартиры) или другого недвижимого имущества заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению (кроме договоров купли-продажи имущества, находящегося в налоговом залоге).
Порядок удостоверения нотариусами договоров купли-продажи недвижимости регламентирован Законом Украины «О нотариате» и Порядком № 296 «Об утверждении Порядка совершения нотариальных действий нотариусами Украины». Согласно статье 42 вышеуказанного Закона, нотариальные действия совершаются после их оплаты, а также после уплаты в бюджет государства налога с доходов физических лиц и в день подачи всех необходимых документов.
Различают 2 вида договоров купли-продажи недвижимости: предварительный и основной.
Цель предварительного договора - зафиксировать факт договоренности о купле-продаже недвижимости между конкретными лицами. Такая необходимость возникает, например, когда объект недвижимости еще не построен. Также предварительный договор письменно фиксирует факт внесения задатка, в качестве уплаты части стоимости объекта, являющегося предметом соглашения сторон. Ведь без документального подтверждения вернуть деньги в случае отказа от сделки будет почти невозможно.
Оформляя предварительный договор, сторонам необходимо также указать в нем согласованные нюансы, а именно:
• Цену объекта;
• Сумму обеспечительного платежа (задатка)
• Действия сторон в случае расторжения данного договора - отказ от покупки или продажи и порядок возврата задатка;
• Срок подписания основного договора;
• Дата, до наступления которой продавец недвижимости полностью освободит его от собственного имущества.
Необходимые документы
Какие документы нужны для продажи недвижимости в Украине? Документы для проведения сделки должны быть подготовлены заранее, до того, как будет найден покупатель, так как некоторые справки приходится оформлять неделями, а потенциальный покупатель может за это время потерять интерес к объекту недвижимости, который вы хотите продать.
Перечень необходимых документов для продажи недвижимости может меняться, в зависимости от вида документов, подтверждающих право собственности, количества, возраста и социального статуса прописанных в ней граждан и семейного положения продавца.
Обычно в стандартный список входят:
• Документ о праве собственности на продаваемую недвижимость - договор купли-продажи, документы о получении в дар жилья, свидетельство о приватизации объекта недвижимости, свидетельство о праве на наследство и др. - оригиналы документов;
• Удостоверение личности и ИНН всех лиц, являющихся собственниками объекта недвижимости (для несовершеннолетних - свидетельство о рождении);
• При наличии несовершеннолетних или недееспособных лиц, имеющих право собственности на недвижимость, либо прописанных в ней, необходимо предоставить разрешение на продажу жилья, выданное органами опеки и попечительства по месту регистрации детей или недееспособных лиц;
• Отчет об экспертной денежной оценке имущества;
• Технический паспорт на объект недвижимости;
• Если недвижимость приобреталась владельцем в браке или разорванном на момент проведения операции браке, то необходимо свидетельство о браке или о разводе и согласие супруга / супруги на продажу недвижимого имущества;
• При продаже жилья по доверенности - оригинал доверенности, паспорт и ИНН доверенного лица.
От покупателя при оформлении сделки купли-продажи недвижимости необходимо предоставить собственный паспорт и ИНН. Если покупатель состоит в браке, то необходимо личное присутствие супруга на заключении соглашения с предъявлением удостоверения личности и свидетельства о браке в оригинале, при невозможности личного присутствия - нотариально заверенное заявление об отсутствии возражений против заключения сделки.
В случае, если недвижимость была подарена нынешнему владельцу, получена им в наследство, приобретена или приватизирована до заключения законного брака, правила не требуют согласия супругов на ее продажу. Если приватизация квартиры была проведена уже после заключения брака, то объект недвижимости считается совместно нажитым имуществом и согласие супруга на продажу необходимо.
Очень важным действием на этапе подготовки документов является необходимость проверить отсутствие ограничений на отчуждение имущества. Их накладывают, если недвижимость арестована по решению суда, находится в банковском залоге, и так далее. Такую информацию может предоставить нотариус, осуществляющий оформление сделки.
В первом случае от покупки следует отказаться. Во втором - процесс можно продолжить, но надо получить разрешения от банка или иного ипотекодержателя на продажу. Не обязательно, но желательно получить документальное подтверждение об отсутствии у нынешнего владельца недвижимости задолженности по коммунальным платежам. Иначе прошлые долги перейдут новому владельцу.
|
Михаил Гурин |
Придомовая территория
ГКУ устанавливает, что к покупателю вместе с домом и постройками переходит право собственности и на тот земельный участок, на котором они размещены. Из этого следует, что вместе с проверкой будущего жилья нужно уделить внимание документации, относящейся к земле. У продавца должно быть соответствующее право собственности, в частности акт на землю с указанием кадастрового номера.
Важно понимать, что бессрочное пользование не дает владельцу права продажи. Отсутствие кадастрового номера приведет к невозможности зарегистрировать договор купли-продажи. Если акт у продавца не содержит такого номера, он должен обратиться в местное управление земельных ресурсов за его получением.
Также нужно ознакомиться с кадастровым планом участка, сверить его границы, размеры и форму, проверить категорию землепользования, уточнить на местности расстояние от зданий до соседних территорий и так далее.
Все названные требования в равной степени относятся и к тем случаям, когда предметом договора является земля под застройку, без существующих зданий. Особенно важно уточнить целевое назначение участка. Возводить жилье можно только на тех участках земли, которые принадлежат к категории для жилой застройки. Если земля предназначена для ведения сельского хозяйства, на законных основаниях построить и зарегистрировать получится только садовый дом.
А вот покупать земельный участок, на котором расположена неоформленное надлежащим образом здание (самострой), не рекомендуется. В реалиях нашей страны получить все необходимые документы постфактум все еще возможно. Но дополнительные сложности, затраты времени и финансов гарантированы. Так что первоначальная экономия при покупке может обернуться даже более высокими затратами.
Правильная оценка объекта недвижимости
Любая сделка купли-продажи недвижимости должна быть правильно оценена. Для этого продавцу на сайте Фонда государственного имущества необходимо найти контакты ближайшего сертифицированного оценщика и явиться к нему со всеми правоустанавливающими и личными документами.
Необходимость проведения оценки недвижимости вызвана тем, что, во время проведения операций по продаже физическими лицами объектов недвижимости, нотариус удостоверяет соответствующий договор только при наличии оценочной стоимости такого недвижимого имущества, определенной субъектом оценочной деятельности (пп. 1.11 п. 1 главы 2 раздела I Порядка № 296).
Проведение операции и расчеты по ней
При совершении сделки покупатель должен проверить наличие у продавца оригиналов (а не копий) всех правоустанавливающих документов. Также надо проверить паспорт владельца и адрес его регистрации.
Покупать недвижимость нужно только на условиях купли-продажи. Существует практика оформления долгосрочного пользования зданием на правах доверенности (аналогичный способ есть и в сфере автотранспорта), но делать так очень нежелательно. Продавец по закону имеет право в любой момент отозвать свою доверенность. Кроме того, она перестает действовать в случае смерти владельца такой недвижимости.
Производить оплату (как авансовую, так и полную) ГКУ позволяет в наличной или безналичной форме. Касается это и тех случаев, когда расчеты производятся между физическими лицами. Аванс обычно передают наличными. Делать это лучше в присутствии нотариуса.
Окончательный расчет безопаснее вести в безналичной форме. Тем более что законодательство требует проводить все сделки стоимостью выше 50 тыс. гривен только таким образом. Это регламентируется постановлением № 148 Национального банка Украины (НБУ) «Об утверждении Положения о ведении кассовых операций в национальной валюте в Украине». Расчеты нужно проводить путем перечисления средств с одного текущего счета (оформленного на физическое лицо - покупателя) на другой (оформлен на физическое лицо - продавца).
Второй вариант - внесение денег наличными на текущий счет в национальной валюте.
Третий способ - непосредственное участие в расчетах нотариуса. Покупатель перечисляет оплату на его счет, а тот переводит их на счет продавца. Правда, в таком случае стоимость нотариальных услуг растет. Этот метод рекомендуют, если покупатель одновременно выступает продавцом другой недвижимости и оплачивает новое имущество за счет продажи старого.
Однако, на практике пока наиболее распространена наличная форма оплаты, причем в валюте. В договоре при этом фиксируют переданную сумму в гривнах на момент оплаты, указывают обусловленный валютный эквивалент и метод визуализации (по курсу НБУ или межбанковскому).
Конечно, при передаче денег повышается вероятность обмана. Если делать так, то стоит нанять кассира, использующего соответствующее оборудование: счетчик купюр и детектор их подлинности.
Как видим, заключение сделки купли-продажи недвижимости является ответственным делом, предполагает значительную подготовительную работу. Стороны сделки должны обладать хотя бы базовыми юридическими знаниями, чтобы свести потенциальные риски к минимуму. В конце-концов, для оформления и сопровождения процесса стоит воспользоваться услугами профессионального юриста, который осуществит проверку подлинности всей документации на недвижимость.
Михаил Гурин,
адвокат, юрист ЮК Legal House
Читайте также:
Налоговые споры: дайджест актуальных судебных решений
Оцените возможности LIGA360 с функционалом договорной работы Contractum. Автоматически проверяйте содержание договоров и связанную нормативную базу, удобно систематизируйте все документы и формируйте тайм-лайн. Узнавайте больше о возможностях по ссылке.
Как продвигать юридический бизнес с нуля? Благодаря каталогу Liga:BOOK. Он создает аналог сайта-визитки, чтобы вас легко нашли клиенты. А еще не нужно тратить средства на раскрутку персонального бренда - ведь вы будете размещать новости на ЮРЛІГЕ. Зарегистрируйтесь в Liga:BOOK и сделайте шаг к успеху своего бизнеса.
