20 вересня 2019 року Верховна Рада України прийняла Закон «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо стимулювання інвестиційної діяльності в Україні» (проект № 1059).
Ознайомлюючись із його змістом, одразу звертаєш увагу на те, що він вносить зміни як стосовно доказів та доказування у господарському процесі, так і запровадження довірчої власності як способу забезпечення виконання договірних зобов'язань та скасування обов'язку сплати пайового внеску у розвиток інфраструктури населеного пункту. І все це з метою «поліпшення інвестиційного клімату України за окремими напрямами, обраними внаслідок комплексної оцінки відповідності законодавства України кращим світовим практикам, описаним Групою Світового банку у методології рейтингу Doing Business». Проте, на нашу думку, сумнівним є стимулювання інвестиційної діяльності в Україні нормативними актами, що не відповідають вимогам законодавчої техніки. Зокрема, назва Закону не розкриває його зміст, оскільки йдеться про зміни у регулюванні суспільних відносин, що не є пов'язаними чи-то навіть близькими за своєю правовою природою. На превеликий жаль, це типова ситуація для наших законотворців. Тому експертам та юристам залишається лише докладати зусиль для тлумачення змісту таких змін та пошуку «підводних каменів» для уникнення їх на практиці.
|
Людмила Купіна |
Зміни у регулюванні містобудівної діяльності
Як зазначалось, серед пропозицій, що поліпшують інвестиційний клімат України, є зміни у регулюванні містобудівної діяльності, зокрема, звільнення замовників від обов'язку сплати пайового внеску у розвиток інфраструктури населеного пункту. Зазначимо, що подібні пропозиції вперше з'явились не у Верховній Раді ІХ скликання. Так, починаючи з 2015 року, суб'єкти права законодавчої ініціативи неодноразово пропонували відмовитися від обов'язкової пайової участі замовників будівництва.
Вважаємо, що слід більш детально розібратися чи справді скасування цього обов'язку полегшить ведення бізнесу в Україні.
Нагадаємо, що відповідно до ч. 5 ст. 26 Закону № 3038-VI «Про регулювання містобудівної діяльності» проектування та будівництво об'єктів здійснюється власниками або користувачами земельних ділянок у такому порядку:
1) отримання замовником або проектувальником вихідних даних;
2) розроблення проектної документації та проведення у випадках, передбачених статтею 31 цього Закону, її експертизи;
3) затвердження проектної документації;
4) виконання підготовчих та будівельних робіт;
5) прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об'єктів;
6) реєстрація права власності на об'єкт містобудування.
|
Анастасія Сілкова |
Землевідведення
Зазначимо, що вищевказаному в обов'язковому порядку передує процедура відведення та набуття права на земельну ділянку, що на практиці не завжди відбувається у визначенні законодавством строки, оскільки, на жаль, часто має місце очевидне «блокуванням» землевідведення представниками влади та громадськості, що, в свою чергу, сприяє застосуванню процедур, які впливають у майбутньому на ціноутворення квадратного метру об'єкта нерухомості. Окрім того, процес передачі земельних ділянок у власність чи користування сповільнюється відсутністю на території переважної більшості населених пунктів затвердженого в установленому порядку плану зонування або детального плану території, що, також або зупиняє процес землевідведення, або перекладає дану містобудівну проблему на потенційного землекористувача, який в майбутньому стане замовником будівництва. Особи, які мають досвід реалізації проектів землевідведення знають, що розроблення містобудівної документації є не лише складним процесом у розробці та погодженні, але й досить недешевим задоволенням, частина витрат яких теж, очевидно, компенсується за рахунок вартості квадратного метра новобудови.
Проектна документація
Аналогічна ситуація і з розробкою проектної документації, проведення її експертизи. На практиці їх офіційна вартість зростає з кожним роком, особливо, коли замовник будівництва бажає реалізувати проект, який має свою концепцію, і не є типовим проектом. І звісно, саме будівництво, підключення об'єкта до мереж, етап прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об'єкта потребує значних капіталовкладень.
Часто в засобах масової інформації можна зустріти інформацію щодо корупційних складових при отриманні дозвільної документації на будівництво, що також є фактором, який впливає не лише на ціноутворення квадратного метру, а не сприяє формуванню інвестиційного клімату на території України. Не сприяють також інвестиційному розвитку ринку нерухомості непоодинокі випадки невідповідності прийнятих в експлуатацію закінчених будівництвом об'єктів будівництва проектній документації на будівництво таких об'єктів та вимогам будівельних норм, стандартів і правил, порушень містобудівного законодавства. Сподіваємося, що певне покращення реалізації бізнес-проектів у містобудівній сфері буде досягнуто із запровадженням електронного кабінету забудовника.
Отже, кожен етап швидкої та без зайвих клопотів для замовника забудови земельної ділянки потребує насправді чималого «інвестування», що спрямовується не до коштів місцевого бюджету в якості внеску на розвиток інфраструктури міста, а формує вартість квадратного метру об'єкта нерухомості, і як, ми можемо припустити, за своїм розміром ця «інвестиція» є більшою ніж 4% від суми проектно-кошторисної документації (гранична межа розміру пайового внеску для житлового фонду). Складно погодитися з тим, що саме наявність пайового внеску є ключовим фактором, який не сприяє розвитку інвестиційного клімату в Україні, і як наслідок, потребує скасування.
Підстави відмови від пайового внеску
Існує багато думок щодо підстав відмови від сплати пайової участі на розвиток інфраструктури міста. Деякі з них пов'язані із тим, що в світі відсутні прямі аналоги відповідного механізму фінансування інфраструктури міста. Але, приймаючи таку позицію, варто замислитися, чи зможуть наші територіальні громади за рахунок місцевих податків та зборів чи дотацій із державного бюджету розвивати свої інфраструктури? Варто зазначити, що комітет Верховної Ради України з питань економічного розвитку дійшов висновку (від 29.08.2019), що законопроект матиме вплив на показники бюджету: призведе до зменшення доходів місцевих бюджетів щодо коштів пайової участі у розвитку інфраструктури населеного пункту та потребуватиме додаткових видатків державного бюджету для компенсації зазначених втрат місцевих бюджетів. Разом з тим, члени комітету, проаналізувавши проект, зробили інший висновок, що в результаті дії норм майбутнього закону може бути і збільшення доходів, але виключно державного бюджету, за рахунок штрафів у разі виявлення правопорушень щодо зловживаннь, пов'язаних із вчиненням правочину із заінтересованістю, в межах правовідносин, що регулюються Законом «Про акціонерні товариства». Варто зазначити, що максимальний розмір штрафних санкцій у даному випадку становитиме 500 неоподатковуваних мінімумів громадян, що станом на вересень 2019 року складає 8 500,00 грн. Чи варто робити висновок про взаємозамінні джерела надходжень до бюджету, причому виключно державного рівня?
Під час підготовки законопроекту наводилися обґрунтування профільних міністерств, що пайовий внесок втратив свою актуальність, оскільки відсутнє цільове спрямування коштів на розвиток інфраструктури, а є по суті «тягарем», який покладається на забудовника. Наявність у містобудівному законодавстві інституту пайового внеску обумовлена не як додаткове навантаження на забудовника, і як наслідок, на кінцевого споживача його продукту - об'єкта нерухомості. В більшості випадків - це платіж компенсаційного характеру, який спрямовується не лише на розвиток нової інфраструктури - будівництво доріг, закладів освіти та охорони здоров'я, а й на відновлення порушеного благоустрою, заходи по озелененню територій, фінансування облаштування скверів, парків, зон відпочинку, які не завжди присутні у проектах благоустрою території новобудов, що знижує комфорт проживання. Відомо, що однією із підстав для скасування інституту пайової участі було те, що сплачена пайова участь не має цільового спрямування, адже сам договір про пайову участь у розвитку інфраструктури міста не містить чіткого визначення об'єкта договору - конкретного об'єкта, на який спрямовуються кошти. Дійсно, проаналізувавши положення договору про пайову участь у створенні та розвитку соціальної та інженерно-транспортної інфраструктури міста Києва, можна зробити висновок, що він не є договором взаємного зобов'язання сторін, за яким замовник сплачує кошти, а отримувач спрямовує їх на фінансування певного проекту. Отримувач зобов'язаний лише видати довідку про отримання коштів від замовника. Разом з тим, на сайті Департаменту економіки та інвестицій КМДА розміщено Програму соціально-економічного розвитку міста Києва, в складі якої є проекти, реалізація яких запланована в 2020-2022 роках, але у звітах про роботу Департаменту за минулий період відсутня інформація про цільове спрямування коштів, що надійшли за тим чи іншим договором пайової участі. Ці кошти спрямовуються до місцевого бюджету як доходи неподаткового змісту, які, при плануванні наступного бюджетного періоду розподіляються за цільовими програмами, в тому числі програмами розвитку соціальної інфраструктури міста.
Розвиток інфраструктури міста
Таким чином, можливо варто було б розробити зміни щодо виключення пайових внесків на розвиток інфраструктури міста із доходів місцевого бюджету як неподаткових надходжень, та запровадити прозорі процедури самостійного вибору забудовниками фінансування проектів розвитку інфраструктури міста, які будуть затвердженні органами місцевого самоврядування як такі, що фінансуватимуться за кошти не місцевого бюджету, а за кошти замовників будівництва об'єктів нерухомості в межах адміністративно-територіальної одиниці населеного пункту чи територіальної громади за їх власним вибором та фіксацією в договорі про фінансування проекту розвитку соціальної інфраструктури міста.
Людмила Купіна,
Анастасія Сілкова, Адвокатське бюро "Людмили Купіної"
