Вже близько 15 років в Україні діє мораторій на відчуження земель сільськогосподарського призначення. Така заборона була введена з прийняттям в 2002 році Земельного кодексу України, і ще існуватиме, як мінімум до 2018 року.
Мораторій передбачає заборону купівлі-продажу земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної і комунальної власності, окрім викупу їх для громадських потреб. Також існують і інші табу: купівля-продаж і зміна використання цих земельних ділянок, що знаходяться у власності громадян і юридичних осіб для ведення товарного сільськогосподарського виробництва; купівля-продаж земельних ділянок, виділених на місцевості власникам земельних часток (паїв) для ведення особистого сільського господарства, окрім передачі їх у спадок; обмін земельної ділянки на іншу земельну ділянку; викуп їх для громадських потреб, окрім зміни цільового призначення земельних ділянок з метою їх надання інвесторам.
Безумовно, такі заборони ускладнюють процес передачі права власності і відчуження для власників земельних ділянок. Поки діятиме мораторій і не буде введений ринок обороту земель, для землевласників єдиним виходом залишається передача землі в оренду на украй невигідних умовах.
Проте, незважаючи на усі невтішні наслідки заборон, існують способи і правові конструкції, що дозволяють обійти обмеження мораторію. Одним з таких "легальних" способів відчуження прав на земельні ділянки сільськогосподарського призначення є інститут емфітевзису.
Відповідно до статті 395 ГК України, емфітевзис - це право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб. Якщо розглядати емфітевзис в широкому сенсі, то це майно або майнові права, якщо у вузькому - це речове право, яке полягає в праві використання чужою річчю.
У свою чергу, договір емфітевзису передбачає передачу прав користування як майнове право від власника землі до землекористувача. Така передача прав іншій особі не рахується відчуженням землі, оскільки власник не втрачає право власності на неї.
Щоб зрозуміти, чому так відбувається, необхідно проаналізувати поняття відчуження. Згідно з положенням пп. 14.1.31 п. 14.1 статей 14 Податкового кодексу України, відчуження майна - це будь-які дії платника податків, внаслідок здійснення яких він втрачає право власності на своє майно або право користування, зокрема, природними ресурсами, які надані цьому платникові податків в користування. У свою чергу, в статті 1 Закону України "Про відчуження земельних ділянок, інших об'єктів нерухомого майна, розміщених на них, що знаходяться в приватній власності, для громадських потреб або за мотивами громадської необхідності", відчуження земельних ділянок, об'єктів нерухомого майна, розміщених на них, - це перехід права власності на них шляхом їх викупу або примусового відчуження для потреб держави, територіальної общини або суспільства в цілому. У пункті 2 Постанови Кабінету Міністрів України "Про затвердження Порядку відчуження об'єктів державної власності" № 803 від 6 червня 2007 року, відчуження майна також позначене як передача права власності на майно юридичним або фізичним особам по процедурах і способом, які передбачені цим порядком. З приведених законодавчих визначень виходить, що відчуження передбачає перехід права власності на певну річ (майно), тобто, втрату права власності попереднім власником.
Емфітевзис, як речове право може передаватися, у тому числі, і на платній основі іншим особам, тобто, відбувається відчуження майнового права, а не земельної ділянки Відповідно, емфітевзис як право користування земельною ділянкою для з/х цілей "власником" виникає у особи після відчуження цього права власником на підставі відповідного договору.
Враховуючи, що договором емфітевзису термін користування земель з/х призначення приватної власності може визначатися сторонами, то передати земельну ділянку в користування можна на невизначений термін. Також потрібно взяти до уваги, що за весь час користування сторони за домовленістю можуть встановити оплату і визначити умови розрахунку. Так, якщо сторони домовляться про передачу земельної ділянки на 100 років з оплатою усього терміну користування заздалегідь, то землекористувач фактично "купує" земельну ділянку.
Варто відмітити, що право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис), закріплене на законодавчому рівні, може відчужуватися і передаватися в порядку спадкоємства. Крім того, землекористувач має право на відчуження права користування землею, якщо інше не встановлене законом. В даному випадку законодавець оперує поняттям відчуження права, а не відчуження речі (майна). Це важливо розуміти, оскільки з аналізу законодавства виходить, що земельна ділянка - це нерухома річ, майно. Наприклад, в статті 179 ГК України значиться, що річ - це предмет матеріального світу, відносно якого можуть виникати громадянські права і обов'язки. Крім того, до нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) відносяться земельні ділянки (стаття 181 ГК України). Відповідно, право власності на земельну ділянку - це майнові права на нерухому річ, тобто речові права, майно. У п.15 Перехідних положень Земельного кодексу України йдеться про купівлю-продаж або іншим способом відчуження (переході права власності) земельної ділянки з / х призначення саме як речі (майна), в той же час не йдеться про відчуження прав (права користування) на земельну ділянку.
Виходячи з цього, укладення договору емфітевзису з певним терміном користування, умовами і терміном плати за "користування" - цілком легальний спосіб відчуження земель сільськогосподарського призначення. Це означає, що до моменту зняття мораторію сторони можуть врегулювати фактичне відчуження земельної ділянки договором емфітевзису, в якому передбачити відкладальну умову або обмовку, що користувач має переважне право на викуп земельної ділянки після зняття мораторію, а власник в обов'язковому порядку повинен її відступити. Перевагою емфітевзису, наприклад, перед договором оренди являється відсутність чітко регламентованої процедури укладення такого договору, здійснення періодичності платежів (орендної плати) і можливість усунути своє право користування іншій особі.
Наступний правовий інструмент, який можна використовувати в обхід дії мораторію, - це обмін земельними ділянками. За визначенням цивільного законодавства такий договір обміну можна вважати способом відчуження, адже відбувається зміна власника і перехід права власності до іншої особи. Як вже відзначалося, в п.15 Перехідних положень ЗК України забороняється купівля-продаж і іншим способом відчуження земликак речі, окрім обміну земельними ділянками. Проте, законодавець не уточнив, що обмін повинен відбуватися земельними ділянками виключно з /х призначення. Це дає можливість для обміну земельних ділянок іншого цільового призначення на земельні ділянки з цільовим призначенням для ведення сільського господарства.
Підвівши підсумки, можна стверджувати, що є, принаймні, два дієві способи обійти законодавчі заборони на купівлю-продаж землі. Емфітевзис не рахується відчуженням земельної ділянки, а тільки відчуженням речового права, яке не підпадає під визначення мораторію. У свою чергу, обмін земельними ділянками хоч і є відчуженням, але законодавцем це віднесено до виключення з правила. Розуміння і уміння розробити подібні правові механізми передачі прав на землю в обхід мораторію дадуть можливість власникам землі, які не бажають займатися сільським господарством, здійснити відчуження такого майна і на вигідних умовах передати свої земельні ділянки в користування.
Леонід Покрова,
юрист ЮФ GOLAW
