Уже около 15 лет в Украине действует мораторий на отчуждение земель сельскохозяйственного назначения. Такой запрет был введен с принятием в 2002 году Земельного кодекса Украины, и еще будет существовать, как минимум до 2018 года.
Мораторий предусматривает запрет купли-продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения государственной и коммунальной собственности, кроме выкупа их для общественных нужд. Также существуют и другие табу: купля-продажа и изменение использования этих земельных участков, находящихся в собственности граждан и юридических лиц для ведения товарного сельскохозяйственного производства; купля-продажа земельных участков, выделенных на местности владельцам земельных долей (паев) для ведения личного сельского хозяйства, кроме передачи их по наследству; обмен земельного участка на другой земельный участок; выкуп их для общественных нужд, кроме изменения целевого назначения земельных участков с целью их предоставление инвесторам.
Безусловно, такие запреты усложняют процесс передачи права собственности и отчуждения для владельцев земельных участков. Пока будет действовать мораторий и не будет введен рынок оборота земель, для землевладельцев единственным выходом остается передача земли в аренду на крайне невыгодных условиях.
Однако, несмотря на все неутешительные последствия запретов, существуют способы и правовые конструкции, позволяющие обойти ограничения моратория. Одним из таких «легальных» способов отчуждения прав на земельные участки сельскохозяйственного назначения является институт эмфитевзиса.
В соответствии со статьей 395 ГК Украины, эмфитевзис - это право пользования земельным участком для сельскохозяйственных нужд. Если рассматривать эмфитевзис в широком смысле, то это имущество или имущественные права, если в узком - это вещное право, которое заключается в праве использования чужой вещью.
В свою очередь, договор эмфитевзиса предусматривает передачу прав пользования как имущественное право от владельца земли к землепользователю. Такая передача прав другому лицу не считается отчуждением земли, поскольку владелец не теряет право собственности на нее.
Чтобы понять, почему так происходит, необходимо проанализировать понятие отчуждения. Согласно положению пп. 14.1.31 п. 14.1 статьи 14 Налогового кодекса Украины, отчуждение имущества - это любые действия налогоплательщика, вследствие совершения которых он теряет право собственности на свое имущество или право пользования, в частности, природными ресурсами, которые предоставлены этому налогоплательщику в пользование. В свою очередь, в статье 1 Закона Украины «Об отчуждении земельных участков, других объектов недвижимого имущества, размещенных на них, находящихся в частной собственности, для общественных нужд или по мотивам общественной необходимости», отчуждение земельных участков, объектов недвижимого имущества, размещенных на них - это переход права собственности на них путем их выкупа или принудительного отчуждения для нужд государства, территориальной общины или общества в целом. В пункте 2 Постановления Кабинета Министров Украины «Об утверждении Порядка отчуждения объектов государственной собственности» № 803 от 6 июня 2007 года, отчуждение имущества также обозначено как передача права собственности на имущество юридическим или физическим лицам по процедурам и способом, которые предусмотрены этим порядком. Из приведенных законодательных определений следует, что отчуждение предусматривает переход права собственности на определенную вещь (имущество), то есть, потерю права собственности предыдущим владельцем.
Эмфитевзис, как вещное право может передаваться, в том числе, и на платной основе другим лицам, то есть, происходит отчуждение имущественного права, а не земельного участка Соответственно, эмфитевзис как право пользования земельным участком для с/х целей «собственником» возникает у лица после отчуждения этого права владельцем на основании соответствующего договора.
Учитывая, что договором эмфитевзиса срок пользования земель с/х назначения частной собственности может определяться сторонами, то передать земельный участок в пользование можно на неопределенный срок. Также надо принять во внимание, что за все время пользования стороны по договоренности могут установить оплату и определить условия расчета. Так, если стороны договорятся о передаче земельного участка на 100 лет с оплатой всего срока пользования заранее, то землепользователь фактически «покупает» земельный участок.
Стоит заметить, что право пользования чужим земельным участком для сельскохозяйственных нужд (эмфитевзис), закрепленное на законодательном уровне, может отчуждаться и передаваться в порядке наследования. Кроме того, землепользователь имеет право на отчуждение права пользования землей, если иное не установлено законом. В данном случае законодатель оперирует понятием отчуждения права, а не отчуждения вещи (имущества). Это важно понимать, поскольку из анализа законодательства следует, что земельный участок - это недвижимая вещь, имущество. Например, в статье 179 ГК Украины значится, что вещь - это предмет материального мира, относительно которого могут возникать гражданские права и обязанности. Кроме того, к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки (статья 181 ГК Украины). Соответственно, право собственности на земельный участок - это имущественные права на недвижимую вещь, то есть вещные права, имущество. В п.15 Переходных положений Земельного кодекса Украины речь идет о купле-продаже или иным способом отчуждении (переходе права собственности) земельного участка с / х назначения именно как вещи (имущества), в то же время речь не идет об отчуждении прав (права пользования) на земельный участок.
Исходя из этого, заключение договора эмфитевзиса с определенным сроком пользования, условиями и сроком оплаты за «пользование» - вполне легальный способ отчуждения земель сельскохозяйственного назначения. Это значит, что к моменту снятия моратория стороны могут урегулировать фактическое отчуждение земельного участка договором эмфитевзиса, в котором предусмотреть отлагательное условие или оговорку, что пользователь имеет преимущественное право на выкуп земельного участка после снятия моратория, а владелец в обязательном порядке должен ее отступить. Преимуществом эмфитевзиса, например, перед договором аренды является отсутствие четко регламентированной процедуры заключения такого договора, осуществление периодичности платежей (арендной платы) и возможность отстранить свое право пользования другому лицу.
Следующий правовой инструмент, который можно использовать в обход действия моратория, - это обмен земельными участками. По определению гражданского законодательства такой договор обмена можно считать способом отчуждения, ведь происходит смена собственника и переход права собственности к другому лицу. Как уже отмечалось, в п.15 Переходных положений ЗК Украины запрещается купля-продажа и другим способом отчуждение земликак вещи, кроме обмена земельными участками. Однако, законодатель не уточнил, что обмен должен происходить земельными участками исключительно с /х назначения. Это дает возможность для обмена земельных участков другого целевого назначения на земельные участки с целевым назначением для ведения сельского хозяйства.
Подведя итоги, можно утверждать, что есть, по крайней мере, два действенных способа обойти законодательные запреты на куплю-продажу земли. Эмфитевзис не считается отчуждением земельного участка, а только отчуждением вещного права, которое не подпадает под определение моратория. В свою очередь, обмен земельными участками хоть и является отчуждением, но законодателем это отнесено к исключению из правила. Понимание и умение разработать подобные правовые механизмы передачи прав на землю в обход моратория дадут возможность владельцам земли, которые не желают заниматься сельским хозяйством, осуществить отчуждение такого имущества и на выгодных условиях передать свои земельные участки в пользование.
Леонид Покрова,
юрист ЮФ GOLAW
