Оренда землі - одна з найбільш поширених угод, використовуваних господарськими суб'єктами. У 2015-2016 роках в орендні правила були внесені істотні зміни, метою яких є дерегуляция госпдіяльності відповідно до європейських стандартів. Тому в цій статті ми розберемося в змінах порядку оренди землі і спробуємо з'ясувати їх слабкі сторони.
Зміни в законах 2015 року
У квітні 2015 року набули чинності зміни тих, що безпосередньо стосуються аграрного сектора України і оренди сільськогосподарських земель зокрема. Важливі доповнення і правки були внесені Законом України "Про внесення змін до деяких законів України відносно уточнення повноважень нотаріусів і особливостей реєстрації похідних речових прав на земельні ділянки сільськогосподарського призначення" від 05.03.2015 року № 247 - VIII і Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України відносно спрощення умов ведення бізнесу (дерегуляция) " від 12 лютого 2015 року № 191 - VIII. Вони встановили новий порядок укладення договорів про оренду земельних ділянок. Нові правила істотно скоротили список істотних умов договору оренди землі - з 11 до 3 пунктів. Тепер це:
- термін дії договору;
- об'єкт;
- особливості оплати оренди : сума, терміни, індексація, спосіб, порядок відповідальності за несплату і перегляду її розміру.
Також при складанні договору тепер не знадобиться схема або план земельної ділянки, кадастровий план, акт визначення його меж і проект відведення (у разі розробки). Замість цього в договорі можуть бути вказані будь-які інші умови, прийняті по взаємній згоді. У одному договорі оренда може надаватися в користування декілька земельних ділянок, які знаходяться у власності однієї особи або ж одного органу державної або комунальної влади.
Змінам піддався і порядок передачі землі орендареві. Тепер акт прийому-передачі ділянки не потрібно, оскільки об'єкт вважається переданим, як тільки сталася державна реєстрація права на оренду.
Важливим доповненням є установка максимальних термінів земельної оренди. Згідно з поправками в Земельному кодексімаксимальний термін земельної оренди не може перевищувати 50 років. А для сільськогосподарських земель в Законі "Про оренду землі" позначені ще і мінімальні терміни - 7 років.
У 2015 році відбулися важливі зміни і в реєстрації прав на земельні ділянки, які значно прискорюють процес і знижують ризик корупції в цій сфері. Так, встановлені нові розміри адміністративних зборів за надання реєстраційних послуг, які розраховуються виходячи з розміру мінімальної заробітної плати. Змінилися і повноваження нотаріусів, яких можна побачити в Законі України "Про внесення змін до деяких законів України відносно уточнення повноважень нотаріусів і особливостей реєстрації похідних речових прав на земельні ділянки сільськогосподарського призначення". Тепер вони виконують функцію державних кадастрових реєстраторів.
У липні 2015 року підписаний Закон "Про внесення зміни в статтю 288 Податкового кодексу України відносно граничного розміру орендної плати"згідно з яким сума плати за оренду може перевищувати максимальний раніше розмір в 12% нормативної оцінки ділянки, у разі конкурсу для пошуку нового орендаря.
2016 рік: аукціони державних і комунальних земель
31 березня 2016 рік Петро Порошенко підписав Закон "Про внесення змін до Земельного кодексу України відносно проведення земельних торгів". У цьому правовому акті торкнулася і оренда земельних ділянок. Тепер передача державних і комунальних земель без аукціонів - заборонена. Це означає, що бюджетні установи, Внз, господарські суспільства і інші підприємства з комунальною або державною участю не менше 60%, отримають ділянку в оренду тільки після земельних торгів. Без аукціону підприємства також не отримають ділянки під створення парків, скверів і інших рекреаційних територій загального користування, землі під садівництво, дачі, господарські будівлі, гаражів. Також введена заборона на передачу ділянок для організації оптових сільськогосподарських ринків без земельних торгів.
Що дають зміни права оренди на землю?
Зміни в регулюванні оренди земель має двоякий вплив на аграрний сектор. З одного боку, процес реєстрації значно спрощений: орендар має право вибрати до кого звернутися для реєстрації речових прав, обидві сторони економлять час. Також новий порядок реєстрації знижує рівень корупційних погроз. Оновлене законодавство створює сприятливі умови для ведення агробізнесу в Україні, а також наближено до європейських стандартів. Завдяки змінам 2015-2016 року запущений процес дерегуляции господарської діяльності. У перспективі новий порядок допоможе розвинути показники аграрної сфери і вивести країну на вищу позицію рейтингу Doing Business.
З іншого боку, агроспециалисты чекають значного подорожчання продуктів аграрних виробників. Так, Ігор Остапчук, експерт "Українського клубу аграрного бізнесу", коментує ситуацію таким чином: "Орендна ставка визначається згідно з поточним рівнем інфляції. До кінця року він може досягти 50%, відповідно, і ставка оренди може збільшитися на 50%".
У будь-якому випадку, чекати різких масштабних змін не варто. Частенько, зміна у сфері законодавства, яке торкається нерухомого майна, означає плутанину, а в гірших випадках - криза усієї системи. Ситуація буде виправлена, коли для реалізації нових законів будуть написані підзаконні акти, усунені технічні проблеми і уніфіковані норми, які можуть тлумачитися різними реєстраторами по різному.
На сьогоднішній же день аграріям що і без того потребує кваліфікованої підтримки, знадобиться надійна юридична допомога. Будь-які спроби самостійно вирішити те або інше питання, скласти документ або договір, не маючи належних знань і чіткого уявлення про перспективи угоди, що проводиться, можуть спричинити долгоидущие негативні наслідки. Аграрний (земельний) юрист же допоможе не лише спрогнозувати ситуацію і захистити інтереси бізнесу на цьому етапі, але і провести експертизу усієї передуючої діяльності підприємства, виявити його слабкі сторони і помилки. Не нехтуйте допомогою, виправлення помилок вже точно обійдеться вам в рази дорожче!
Євгеній Кузьмин
адвокат,
керівний партнер адвокатського бюро "Кузьмин і партнери"
