Аренда земли - одна из наиболее распространенных сделок, используемых хозяйственными субъектами. В 2015-2016 годах в арендные правила были внесены существенные изменения, целью которых является дерегуляция хоздеятельности в соответствии с европейскими стандартами. Поэтому в данной статье мы разберемся в изменениях порядка аренды земли и попробуем выяснить их слабые стороны.
Изменения в законах 2015 года
В апреле 2015 года в силу вступили изменения напрямую касающихся аграрного сектора Украины и аренды сельскохозяйственных земель в частности. Важные дополнения и правки были внесены Законом Украины "О внесении изменений в некоторые законы Украины относительно уточнения полномочий нотариусов и особенностей регистрации производных вещных прав на земельные участки сельскохозяйственного назначения" от 05.03.2015 года № 247-VIII и Законом Украины "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно упрощения условий ведения бизнеса (дерегуляция)" от 12 февраля 2015 года № 191-VIII. Они установили новый порядок заключения договоров об аренде земельных участков. Новые правила существенно сократили список существенных условий договора аренды земли - с 11 до 3 пунктов. Теперь это:
- срок действия договора;
- объект;
- особенности оплаты аренды: сумма, сроки, индексация, способ, порядок ответственности за неуплату и пересмотра её размера.
Также при составлении договора теперь не понадобится схема либо план земельного участка, кадастровый план, акт определения его границ и проект отвода (в случае разработки). Вместо этого в договоре могут быть указаны любые другие условия, принятые по взаимному согласию. В одном договоре аренды могут предоставляться в пользование несколько земельных участков, которые находятся в собственности одной особы или же одного органа государственной или коммунальной власти.
Изменениям подвергся и порядок передачи земли арендатору. Теперь акт приема-передачи участка не требуется, так как объект считается переданным, как только произошла государственная регистрация права на аренду.
Важным дополнением является установка максимальных сроков земельной аренды. Согласно поправкам в Земельном кодексе, максимальный срок земельной аренды не может превышать 50 лет. А для сельскохозяйственных земель в Законе "Об аренде земли" обозначены еще и минимальные сроки - 7 лет.
В 2015 году состоялись важные перемены и в регистрации прав на земельные участки, которые значительно ускоряют процесс и снижают риск коррупции в этой сфере. Так, установлены новые размеры административных сборов за предоставление регистрационных услуг, которые рассчитываются исходя из размера минимальной заработной платы. Изменились и полномочия нотариусов, которые можно увидеть в Законе Украины "О внесении изменений в некоторые законы Украины относительно уточнения полномочий нотариусов и особенностей регистрации производных вещных прав на земельные участки сельскохозяйственного назначения". Теперь они выполняют функцию государственных кадастровых регистраторов.
В июле 2015 года подписан Закон "О внесении изменения в статью 288 Налогового кодекса Украины относительно предельного размера арендной платы", согласно которому сумма платы за аренду может превышать максимальный ранее размер в 12% нормативной оценки участка, в случае конкурса для поиска нового арендатора.
2016 год: аукционы государственных и коммунальных земель
31 марта 2016 год Петр Порошенко подписал Закон "О внесении изменений в Земельный кодекс Украины относительно проведения земельных торгов". В этом правовом акте затронута и аренда земельных участков. Теперь передача государственных и коммунальных земель без аукционов - запрещена. Это означает, что бюджетные учреждения, ВУЗы, хозяйственные общества и другие предприятия с коммунальным либо государственным участием не менее 60%, получат участок в аренду только после земельных торгов. Без аукциона предприятия также не получат участки под создание парков, скверов и других рекреационных территорий общего пользования, земли под садоводство, дачи, хозяйственные постройки, гаражей. Также введен запрет на передачу участков для организации оптовых сельскохозяйственных рынков без земельных торгов.
Что дают изменения права аренды на землю?
Изменения в регулировании аренды земель имеет двоякое влияние на аграрный сектор. С одной стороны, процесс регистрации значительно упрощен: арендатор имеет право выбрать к кому обратиться для регистрации вещных прав, обе стороны экономят время. Также новый порядок регистрации снижает уровень коррупционных угроз. Обновленное законодательство создает благоприятные условия для ведения агробизнеса в Украине, а также приближено к европейским стандартам. Благодаря изменениям 2015-2016 года запущен процесс дерегуляции хозяйственной деятельности. В перспективе новый порядок поможет развить показатели аграрной сферы и вывести страну на более высокую позицию рейтинга Doing Business.
С другой стороны, агроспециалисты ожидают значительного подорожания продуктов аграрных производителей. Так, Игорь Остапчук, эксперт «Украинского клуба аграрного бизнеса», комментирует ситуацию таким образом: «Арендная ставка определяется согласно текущему уровню инфляции. До конца года он может достичь 50%, соответственно, и ставка аренды может увеличиться на 50%».
В любом случае, ожидать резких масштабных перемен не стоит. Зачастую, изменение в сфере законодательства, которое касается недвижимого имущества, означает путаницу, а в худших случаях - кризис всей системы. Ситуация будет исправлена, когда для реализации новых законов будут написаны подзаконные акты, устранены технические проблемы и унифицированы нормы, которые могут толковаться различными регистраторами по разному.
На сегодняшний же день аграриям и без того нуждающимся в квалифицированной поддержке, потребуется надежная юридическая помощь. Любые попытки самостоятельно решить тот или иной вопрос, составить документ или договор, не имея должных знаний и четкого представления о перспективах проводимой сделки, могут повлечь за собой долгоидущие негативные последствия. Аграрный (земельный) юрист же поможет не только спрогнозировать ситуацию и защитить интересы бизнеса на данном этапе, но и провести экспертизу всей предшествовавшей деятельности предприятия, выявить его слабые стороны и ошибки. Не пренебрегайте помощью, исправление ошибок уж точно обойдется вам в разы дороже!
Евгений Кузьмин,
адвокат,
управляющий партнер адвокатского бюро «Кузьмин и партнеры»
