"- Ми, управління нашого будинку,
прийшли до вас після загальних зборів мешканців нашого будинку,
на якому стояло питання про ущільнення квартир будинку…
- Пробачте, хто на кому стояв?.".
З До/ф "Собаче серце".
Вступ
Поки телепатія не перетвориться на телекомунікацію, а локальна мережа не складатиметься з голів чоловіка, дружини, дітей і енергій ними випромінюваних телекомунікаційна індустрія вимушена використовувати технічні засоби для забезпечення комунікацій. А технічні засоби повинні десь розміщуватися.
В деяких випадках оператори, провайдери для розміщення технічних засобів використовують своє майно. Але у більшості випадків для цього використовується чуже майно.
Одним з прикладів використання чужого майна є підключення абонента - мешканця багатоквартирного будинку, до послуг телефонії, Інтернету і телебачення. Щоб підключити такого абонента оператори, провайдери вимушені використовувати допоміжні приміщення багатоквартирного будинку (далі для позначення багатоквартирного будинку ми застосовуватимемо абревіатуру МкД).
Комплекс телекомунікаційних і інженерних засобів, розташованих в МкД з метою підключення абонента до телекомунікаційних послуг, називаються будинковою розподільною мережею (далі для позначення будинкової розподільної мережі ми застосовуватимемо абревіатуру БРМ).
Найяскравішим і в теж час, на наш погляд, негативним прикладом спроби "врегулювання" розміщення телекомунікаційних і інженерних засобів в МкД є рішення Київської міської ради від 03.09.2015 № 943/1807 "Про впорядкування користування об'єктами комунальної власності територіальної общини міста Києва при будівництві і експлуатації телекомунікаційних мереж".
Цим рішенням встановлений Порядок користування об'єктами комунальної власності в Києві при споруді і експлуатації телекомунікаційних мереж (скорочено вони називаються БРМ). Одночасно, комунальне підприємство "Киевжилспецэксплуатация" (КЖСЭ) було наділене повноваженнями на координацію, моніторинг розміщення провайдерами, операторами своїх БРМ, на видачу технічних умов, укладення договору, стягування плати і демонтаж устаткування БРМ.
Як видно, Порядок регулює доступ і використання БРМ саме в комунальній власності.
Наша команда практики у сфері телекомунікацій спробувала розібратися, а чи охоплюються цим Порядком багатоквартирні будинки і чи може Порядок регулювати розміщення і експлуатацію БРМ в таких будинках. Отже, усе по порядку.
Що таке БРМ?
Законодавство визначає БРМ як частина мережі доступу між пунктами закінчення мережі і кабельним введенням будинку. Т. е., БРМ це комплекс, що складається з (i) телекомунікаційних засобів і (ii) інженерних споруд.
До телекомунікаційним засобам БРМ відноситься межэтажная, поверхова проводка, кабельна арматура, телекомунікаційні розподільні пристрої, загальна телекомунікаційна шафа і активне телекомунікаційне устаткування.
До інженерним спорудженням БРМ відносяться межэтажный, поверховий кабельні канали, поверховий розподільний пункт (розподільна шафа/бокс), розподільний телекомунікаційний пункт.
Нижче приведена схема БРМ в МкД.
Питання навкруги БРМ
У більшості випадків телекомунікаційні засоби БРМ належать операторам, провайдерам телекомунікацій. У наведеній вище схемі ми виділили їх червоним кольором. Приналежність телекомунікаційних засобів БРМ операторам, провайдерам телекомунікацій, загалом, не викликає питань.
А ось питання приналежності інженерних споруджень БРМ в МкД є полемічним. Зокрема, полемічним є питання: "Знаходяться і чи можуть взагалі знаходитися в комунальній власності інженерні спорудження БРМ в МкД?". Також полемічним є питання: "А чи можуть органи місцевого самоврядування встановлювати порядок користування інженерними спорудженнями БРМ в МкД?"
Ми вирішили приєднатися до полеміки і запропонувати свої відповіді на вказані питання.
Знаходяться і чи можуть взагалі знаходиться в комунальній власності інженерні спорудження БРМ в МкД?
1.1. Хто власник інженерних споруд БРМ?
Цивільний кодекс України однозначно встановлює, що усі власники квартир і нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку є власниками на праві загальної спільної власності приміщень загального користування (включаючи допоміжні приміщення), несних і обгороджуючих конструкцій будинку, механічного, електричного, сантехнічного і іншого устаткування в середині будинку і за його межами, обслуговуючого більше за одне приміщення, а також будівель і споруд, призначених для задоволення потреб усіх власників квартир і розміщених на прибудинковій території.
Аналогічні положення містить і Закон "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку".
Вважаємо, що не у кого немає сумнівів в тому, що інженерні спорудження БРМ в МкД можна віднести до "допоміжних приміщень", а також до "устаткування в середині будинку, обслуговуюче більше за одне приміщення".
Звідси, з урахуванням норм Цивільного кодексу про право загальної спільної власності, можна зробити наступні висновки:
1) інженерні спорудження БРМ в МкД можуть належати тільки власникам квартир/нежитлових приміщень такого МкД; іншими словами, право загальної спільної власності на інженерні спорудження БРМ в МкД виникає через єдиний і достатній юридичний факт - права власності на квартиру/нежитлове приміщення (тобто, єдиний спосіб придбати право загальної спільної власності на інженерні спорудження БРМ в МкД це придбати у власність квартиру або нежитлове приміщення в такому МкД);
2) оскільки інженерні спорудження БРМ в МкД належать усім власникам квартир/нежитлових приміщень на праві загальної спільної власності, то останні являються співвласниками інженерних споруджень БРМ і здійснюють свої права спільно; іншими словами, окремий власник квартир/нежитлових приміщень не є одноосібним власником інженерних споруд БРМ.
1.2. Чи може територіальна община бути власником інженерних споруд БРМ?
У більшості випадків, приналежність допоміжних приміщень МкД (до яких відносяться і інженерні спорудження БРМ) до об'єктів комунальної власності, так або інакше, аргументується наступним.
1.2.1. МкД передане з державної в комунальну власність.
Закон "Про передачу об'єктів права державної і комунальної власності" визначив житловий фонд як об'єкт передачі з державної в комунальну власність. З цього робиться висновок, що після передачі МкД в комунальну власність усі допоміжні приміщення такого МкД є комунальною власністю.
Чи дійсно це так? Ми вважаємо, що ні, і ось чому.
З 22.07.1994 року в Україні діє Закон "Про приватизацію державного житлового фонду". Цим законом встановлено, що після приватизації квартир у багатоквартирних будинках їх власники є співвласниками допоміжних приміщень, технічних приміщень. Конституційний суд у своєму рішенні №4-рп/2004 від 02.03.2004 далі уточнив, що в МкД, де не усі квартири приватизовані, власники неприватизованих квартир і власники приватизованих квартир є рівноправними співвласниками допоміжних приміщень такого МкД.
Вказані положення далі були закріплені і розширені Цивільним кодексом України (з 01.01.2004) і Законом "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку" (з 01.07.2015).
Таким чином, допоміжні приміщення МКД (до яких відносяться і інженерні спорудження БРМ), де є хоч би один приватний власник квартири, знаходяться в загальній спільній власності усіх власників квартир в МкД, а тому вони не можуть знаходиться в комунальній власності незалежно від того був або не був такий МкД переданий в комунальну власність.
1.2.2. МкД знаходиться на балансі у комунального підприємства.
Додатково висувається і такий аргумент - оскільки МкД "знаходиться на балансі" у комунального підприємства (наприклад, у компанії, що управляє, по обслуговуванню житлового фонду певного району), то інженерні спорудження БРМ відносяться до об'єктів комунальної власності.
Проте, як вже було вказано вище, за законодавством України отримати право (загальній спільній власності) на інженерні спорудження БРМ можна тільки шляхом придбання права власності на квартиру або нежитлове приміщення в МкД. Ніякі інші способи, у тому числі і шляхом "приймання на баланс" МкД не призводять до придбання на інженерні спорудження БРМ ні права загальної спільної власності, ні тим більше права комунальної власності.
Варто додати, що в Україні давно склалася судова практика, що говорить про те, що оскільки "баланс" є усього лише форма фінансового обліку активів і зобов'язань підприємства, та "наявність" майна на балансі не може бути достатнім доказом приналежності підприємству цього майна на праві власності.
Отже, знаходження МкД "на балансі" у комунального підприємства не є основою для придбання в комунальну власність інженерних споруджень БРМ в такому МкД.
Хотілося б додатково відмітити, що для придбання в загальну спільну власність інженерних споруджень БРМ і інших приміщень загального користування власникам квартир і нежитлових приміщень в МкД не треба створювати об'єднання власників багатоквартирних будинків (тобто, ОСББ) або укладати договори з управителем, щоб останні приймали на баланс МкД.
Як вже не раз говорилося, єдиною необхідною умовою для отримання права загального спільного користування на допоміжні приміщення МкД являється лише наявність права власності на квартиру або нежитлове приміщення в такому МкД. А тому знаходження або відсутність у кого-небудь на балансі МкД не має ніякого значення для придбання власниками квартир/нежитлових приміщень права загального спільного користування на допоміжні приміщення МкД.
Цей вивід підтверджується і рішенням Конституційного суд №4-рп/2004 від 02.03.2004, що говорить про те, що : "Підтвердження права власності на допоміжні приміщення не вимагає здійснення додаткових дій, зокрема створення об'єднання власників багатоквартирних будинків, вступ в нього".
Таким чином, інженерні спорудження БРМ в МкД не знаходяться і не можуть знаходиться в комунальній власності внаслідок того, що: (і) цей МкД перебуває на балансі комунального підприємства; чи (іі) що відсутній ОСББ, який повинен прийняти на баланс такої МкД.
1.2.3. А якщо квартира/нежитлове приміщення знаходиться в комунальній власності?
А чи можуть інженерні спорудження БРМ в МкД знаходитися в комунальній власності у разі придбання територіальною общиною квартири/нежитлового приміщення у власність? Ми вважаємо, що ні, і ось з яких причин.
Закон "Про місцеве самоврядування" визначає право комунальної власності як право територіальної общини володіти, користуватися і розпоряджатися на власний розсуд і у своїх інтересах майном, що належить їй.
Як видно, суть і зміст права комунальної власності нічим не відрізняється від суті і змісту права приватної або державної власності (що логічно), а саме - володіти, користуватися і розпоряджатися майном власник має право на власний розсуд, незалежно від волі інших осіб.
Проте, як було встановлено вище інженерні спорудження БРМ в МкД належать усім власникам квартир/нежитлових приміщень на праві загальної спільної власності. Право загальної спільної власності припускає множинність суб'єктів, які володіють, користуються і розпоряджаються майном тільки спільно.
В той же час, право комунальної власності передбачає одного суб'єкта - територіальну общину, яка володіє, користується і розпоряджається майном самостійно.
Отже, наявність права загальної спільної власності на майно виключає одночасна наявність на таке майно права комунальної або якої-небудь іншої власності. Іншими словами, підсобне приміщення в МкД не може одночасно знаходиться і в загальній спільній власності мешканців, і у власності територіальної общини.
Звідси, якщо територіальна община придбає, наприклад, нежитлове приміщення в МкД, то таке приміщення буде, звичайно, знаходитися в комунальній власності. Проте усі інші приміщення в такому МкД не будуть знаходиться в комунальній власності; на такі приміщення територіальна община придбає лише право загальної спільної власності разом з іншими співвласниками.
Таким чином, інженерні спорудження БРМ не можуть знаходитися в комунальній власності в тому МкД, в якому є хоч би один приватний власник квартири або нежитлового приміщення, навіть якщо територіальна община придбає у власність квартиру або нежитлове приміщення в такому МкД.
1.3. Загальний висновок.
Інженерні спорудження БРМ не можуть знаходитися в комунальній власності ні в яких випадках в тому МкД, в якому є хоч би один приватний власник квартири або нежитлового приміщення.
Чи можуть органи місцевого самоврядування встановлювати порядок доступу до інженерних споруджень БРМ в МкД?
Як було вказано вище інженерні спорудження БРМ в МкД належать усім власникам квартир і нежитлових приміщень на праві загальної спільної власності.
Отже, тільки вони можуть реалізовувати права відносно інженерних споруджень БРМ, у тому числі встановлювати порядок доступу і користування такими спорудами.
Згідно із Законом "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку" співвласники управляють МкД в наступних формах: (і) безпосередньо шляхом ухвалення рішень зборами співвласників; (іі) через створене ними об'єднання співвласників МкД (тобто, ОСББ) або (ііі) через управителя внаслідок укладення з ним договори.
При цьому, управління МкД у вигляді "розпорядження загальним майном МкД і встановлення яких-небудь обмежень по його користуванню" здійснюється наступним шляхом: (і) в МкД, де не створене ОСББ - шляхом ухвалення рішення зборами співвласників, (іі) в МкД, де створене ОСББ - шляхом ухвалення рішення загальними зборами ОСББ.
Таким чином:
1) в МкД, де не створене ОСББ встановлення порядку доступу і користування інженерними спорудженнями БРМ відноситься до компетенції зборів співвласників такого МкД;
2) в МкД, де створене ОСББ встановлення порядку доступу і користування інженерними спорудженнями БРМ відноситься до компетенції загальних зборів ОСББ;
3) якщо співвласниками МкД був укладений договір з управителем, то управитель може лише реалізовувати порядок доступу і користування інженерними спорудженнями БРМ за умови встановлення такого порядку зборами співвласників МкД, або загальними зборами ОСББ;
4) якщо збори співвласників МкД або загальні збори ОСББ не приймали рішення по встановленню порядку доступу і користування інженерними спорудженнями БРМ, то для доступу до таких споруд і їх використання досить лише укладення договору на надання телекомунікаційних послуг між оператором/провайдером і власником квартири або нежитлового приміщення в такому МкД.
Враховуючи вказане вище, можна зробити наступний висновок - органи місцевого самоврядування не мають права встановлювати порядок доступу і користування інженерними спорудженнями БРМ в тих МкД, в якому є хоч би один приватний власник квартири або нежитлового приміщення.
ЗАГАЛЬНИЙ ВИСНОВОК
Якщо узяти до уваги вищеописану логіку, упевнений, що оператори, провайдери телекомунікацій зможуть аргументовано протистояти Київській міській Раді, включаючи, судовий порядок.
Але що потім?
Щоб уникнути хаосу серед провайдерів, операторів телекомунікацій при доступі у багатоквартирні будинки, ми вважаємо, що такий порядок все-таки має бути встановлений і не лише в Києві. Яким чином це зробити і яка практика врегулювання є в ЄС, ми запропонуємо у своїй наступній статті.
Авторський колектив:
Юрій Котляровкерівник практики телекомунікацій ЮК "Юскутум",
Сергій Цыбастарший юрист практики телекомунікацій ЮК "Юскутум"
