«- Мы, управление нашего дома,
пришли к вам после общего собрания жильцов нашего дома,
на котором стоял вопрос об уплотнении квартир дома…
- Простите, кто на ком стоял?..»
Из К/ф «Собачье сердце».
Вступление
Пока телепатия не превратится в телекоммуникацию, а локальная сеть не будет состоять из голов мужа, жены, детей и энергий ими излучаемых телекоммуникационная индустрия вынуждена использовать технические средства для обеспечения коммуникаций. А технические средства должны где-то размещаться.
В некоторых случаях операторы, провайдеры для размещения технических средств используют свое имущество. Но в большинстве случаев для этого используется чужое имущество.
Одним из примеров использования чужого имущества является подключение абонента - жильца многоквартирного дома, к услугам телефонии, Интернету и телевидению. Чтобы подключить такого абонента операторы, провайдеры вынуждены использовать вспомогательные помещения многоквартирного дома (далее для обозначения многоквартирного дома мы будем применять аббревиатуру МкД).
Комплекс телекоммуникационных и инженерных средств, расположенных в МкД с целью подключения абонента к телекоммуникационным услугам, называются домовой распределительной сетью (далее для обозначения домовой распределительной сети мы будем применять аббревиатуру БРМ).
Самым ярким и в тоже время, на наш взгляд, негативным примером попытки «урегулирования» размещения телекоммуникационных и инженерных средств в МкД является решение Киевского городского совета от 03.09.2015 № 943/1807 «Об упорядочении пользования объектами коммунальной собственности территориальной общины города Киева при строительстве и эксплуатации телекоммуникационных сетей».
Этим решением установлен Порядок пользования объектами коммунальной собственности в Киеве при сооружении и эксплуатации телекоммуникационных сетей (сокращенно они называются БРМ). Одновременно, коммунальное предприятие «Киевжилспецэксплуатация» (КЖСЭ) было наделено полномочиями на координацию, мониторинг размещения провайдерами, операторами своих БРМ, на выдачу технических условий, заключение договора, взимание платы и демонтаж оборудования БРМ.
Как видно, Порядок регулирует доступ и использование БРМ именно в коммунальной собственности.
Наша команда практики в сфере телекоммуникаций попробовала разобраться, а охватываются ли данным Порядком многоквартирные дома и может ли Порядок регулировать размещение и эксплуатацию БРМ в таких домах. Итак, все по порядку.
Что такое БРМ?
Законодательство определяет БРМ как часть сети доступа между пунктами окончания сети и кабельным вводом дома. Т.е., БРМ это комплекс, состоящий из (i) телекоммуникационных средств и (ii) инженерных сооружений.
К телекоммуникационным средствам БРМ относится межэтажная, этажная проводка, кабельная арматура, телекоммуникационные распределительные устройства, общий телекоммуникационный шкаф и активное телекоммуникационное оборудование.
К инженерным сооружениям БРМ относятся межэтажный, этажный кабельные каналы, этажный распределительный пункт (распределительный шкаф/бокс), распределительный телекоммуникационный пункт.
Ниже приведена схема БРМ в МкД.
Вопросы вокруг БРМ
В большинстве случаев телекоммуникационные средства БРМ принадлежат операторам, провайдерам телекоммуникаций. В вышеприведенной схеме мы выделили их красным цветом. Принадлежность телекоммуникационных средств БРМ операторам, провайдерам телекоммуникаций, в общем, не вызывает вопросов.
А вот вопрос принадлежности инженерных сооружений БРМ в МкД является полемическим. В частности, полемическими является вопрос: «Находятся и могут ли вообще находиться в коммунальной собственности инженерные сооружения БРМ в МкД?». Также полемическим является вопрос: «А могут ли органы местного самоуправления устанавливать порядок пользования инженерными сооружениями БРМ в МкД?»
Мы решили присоединиться к полемике и предложить свои ответы на указанные вопросы.
Находятся и могут ли вообще находится в коммунальной собственности инженерные сооружения БРМ в МкД?
1.1. Кто собственник инженерных сооружений БРМ?
Гражданский кодекс Украины однозначно устанавливает, что все собственники квартир и нежилых помещений в многоквартирном доме являются собственниками на праве общей совместной собственности помещений общего пользования (включая вспомогательные помещения), несущих и огораживающих конструкций дома, механического, электрического, сантехнического и другого оборудования в середине дома и за его пределами, обслуживающего более одного помещения, а также построек и сооружений, предназначенных для удовлетворения потребностей всех собственников квартир и размещенных на придомовой территории.
Аналогичные положения содержит и Закон «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме».
Полагаем, что ни у кого нет сомнений в том, что инженерные сооружения БРМ в МкД можно отнести к «вспомогательным помещениям», а также к «оборудованию в середине дома, обслуживающее более одного помещения».
Отсюда, с учетом норм Гражданского кодекса о праве общей совместной собственности, можно сделать следующие выводы:
1) инженерные сооружения БРМ в МкД могут принадлежать только собственникам квартир/нежилых помещений такого МкД; иными словами, право общей совместной собственности на инженерные сооружения БРМ в МкД возникает в силу единственного и достаточного юридического факта - права собственности на квартиру/нежилое помещение (т.е., единственный способ приобрести право общей совместной собственности на инженерные сооружения БРМ в МкД это приобрести в собственность квартиру или нежилое помещение в таком МкД);
2) поскольку инженерные сооружения БРМ в МкД принадлежат всем собственникам квартир/нежилых помещений на праве общей совместной собственности, то последние являются совладельцами инженерных сооружений БРМ и осуществляют свои права совместно; иными словами, отдельный собственник квартир/нежилых помещений не является единоличным собственником инженерных сооружений БРМ.
1.2. Может ли территориальная община быть собственником инженерных сооружений БРМ?
В большинстве случаев, принадлежность вспомогательных помещений МкД (к которым относятся и инженерные сооружения БРМ) к объектам коммунальной собственности, так или иначе, аргументируется следующим.
1.2.1. МкД передано из государственной в коммунальную собственность.
Закон «О передаче объектов права государственной и коммунальной собственности» определил жилой фонд как объект передачи из государственной в коммунальную собственность. Из этого делается вывод, что после передачи МкД в коммунальную собственность все вспомогательные помещения такого МкД являются коммунальной собственностью.
На самом ли деле это так? Мы считаем, что нет, и вот почему.
С 22.07.1994 года в Украине действует Закон «О приватизации государственного жилого фонда». Этим законом установлено, что после приватизации квартир в многоквартирных домах их собственники являются совладельцами вспомогательных помещений, технических помещений. Конституционный суд в своем решении №4-рп/2004 от 02.03.2004 далее уточнил, что в МкД, где не все квартиры приватизированы, собственники неприватизированных квартир и собственники приватизированных квартир являются равноправными сособственниками вспомогательных помещений такого МкД.
Указанные положения далее были закреплены и расширены Гражданским кодексом Украины (с 01.01.2004) и Законом «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме» (с 01.07.2015).
Таким образом, вспомогательные помещения МКД (к которым относятся и инженерные сооружения БРМ), где есть хотя бы один частный собственник квартиры, находятся в общей совместной собственности всех владельцев квартир в МкД, а потому они не могут находится в коммунальной собственности независимо от того был или не был такой МкД передан в коммунальную собственность.
1.2.2. МкД находится на балансе у коммунального предприятия.
Дополнительно выдвигается и такой аргумент - поскольку МкД «находится на балансе» у коммунального предприятия (например, у управляющей компании по обслуживанию жилого фонда определенного района), то инженерные сооружения БРМ относятся к объектам коммунальной собственности.
Однако, как уже было указано выше, по законодательству Украины получить право (общей совместной собственности) на инженерные сооружения БРМ можно только путем приобретения права собственности на квартиру или нежилое помещение в МкД. Никакие другие способы, в том числе и путем «приемки на баланс» МкД не приводят к приобретению на инженерные сооружения БРМ ни права общей совместной собственности, ни тем более права коммунальной собственности.
Стоит добавить, что в Украине давно сложилась судебная практика, говорящая о том, что поскольку «баланс» есть всего лишь форма финансового учета активов и обязательств предприятия, то «наличие» имущества на балансе не может быть достаточным доказательством принадлежности предприятию данного имущества на праве собственности.
Следовательно, нахождение МкД «на балансе» у коммунального предприятия не является основанием для приобретения в коммунальную собственность инженерных сооружений БРМ в таком МкД.
Хотелось бы дополнительно отметить, что для приобретения в общую совместную собственность инженерных сооружений БРМ и других помещений общего пользования собственникам квартир и нежилых помещений в МкД не нужно создавать объединение собственников многоквартирных домов (т.е., ОСББ) или заключать договора с управителем, чтобы последние принимали на баланс МкД.
Как уже не раз говорилось, единственным необходимым условием для получения права общего совместного пользования на вспомогательные помещения МкД является лишь наличие права собственности на квартиру или нежилое помещение в таком МкД. А потому нахождение или отсутствие у кого-либо на балансе МкД не имеет никакого значения для приобретения собственниками квартир/нежилых помещений права общего совместного пользования на вспомогательные помещения МкД.
Данный вывод подтверждается и решением Конституционного суд №4-рп/2004 от 02.03.2004, говорящим о том, что: «Подтверждение права собственности на вспомогательные помещения не требует осуществления дополнительных действий, в частности создания объединения собственников многоквартирных домов, вступление в него».
Таким образом, инженерные сооружения БРМ в МкД не находятся и не могут находится в коммунальной собственности в силу того, что: (і) данный МкД пребывает на балансе коммунального предприятия; или (іі) что отсутствует ОСББ, который должен принять на баланс такой МкД.
1.2.3. А если квартира/нежилое помещение находится в коммунальной собственности?
А могут ли инженерные сооружения БРМ в МкД находиться в коммунальной собственности в случае приобретения территориальной общиной квартиры/нежилого помещения в собственность? Мы считаем, что нет, и вот по каким причинам.
Закон «О местном самоуправлении» определяет право коммунальной собственности как право территориальной общины владеть, пользоваться и распоряжаться по своему усмотрению и в своих интересах принадлежащим ей имуществом.
Как видно, суть и содержание права коммунальной собственности ничем не отличается от сути и содержания права частной или государственной собственности (что логично), а именно - владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом собственник имеет право по своему усмотрению, независимо от воли других лиц.
Однако, как было установлено выше инженерные сооружения БРМ в МкД принадлежат всем собственникам квартир/нежилых помещений на праве общей совместной собственности. Право общей совместной собственности предполагает множественность субъектов, которые владеют, пользуются и распоряжаются имуществом только лишь сообща.
Вместе с тем, право коммунальной собственности предусматривает одного субъекта - территориальную общину, которая владеет, пользуется и распоряжается имуществом самостоятельно.
Следовательно, наличие права общей совместной собственности на имущество исключает одновременное наличие на такое имущество права коммунальной или какой-либо другой собственности. Иными словами, подсобное помещение в МкД не может одновременно находится и в общей совместной собственности жильцов, и в собственности территориальной общины.
Отсюда, если территориальная община приобретёт, например, нежилое помещение в МкД, то такое помещение будет, конечно, находиться в коммунальной собственности. Однако все другие помещения в таком МкД не будут находится в коммунальной собственности; на такие помещения территориальная община приобретет лишь право общей совместной собственности вместе с другими совладельцами.
Таким образом, инженерные сооружения БРМ не могут находиться в коммунальной собственности в том МкД, в котором есть хотя бы один частный собственник квартиры или нежилого помещения, даже если территориальная община приобретет в собственность квартиру или нежилое помещение в таком МкД.
1.3. Общий вывод.
Инженерные сооружения БРМ не могут находиться в коммунальной собственности ни в каких случаях в том МкД, в котором есть хотя бы один частный собственник квартиры или нежилого помещения.
Могут ли органы местного самоуправления устанавливать порядок доступа к инженерным сооружениям БРМ в МкД?
Как было указано выше инженерные сооружения БРМ в МкД принадлежат всем собственникам квартир и нежилых помещений на праве общей совместной собственности.
Следовательно, только они могут реализовывать права в отношении инженерных сооружений БРМ, в том числе устанавливать порядок доступа и пользования такими сооружениями.
Согласно Закону «Об особенностях осуществление права собственности в многоквартирном доме» совладельцы управляют МкД в следующих формах: (і) непосредственно путем принятия решений сборами совладельцев; (іі) через созданное ими объединение совладельцев МкД (т.е., ОСББ) или (ііі) через управителя вследствие заключения с ним договора.
При этом, управление МкД в виде «распоряжения общим имуществом МкД и установление каких-либо ограничений по его пользованию» осуществляется следующим путем: (і) в МкД, где не создано ОСББ - путем принятия решения сборами совладельцев, (іі) в МкД, где создано ОСББ - путем принятия решения общим собранием ОСББ.
Таким образом:
1) в МкД, где не создано ОСББ установление порядка доступа и пользования инженерными сооружениями БРМ относится к компетенции сборов совладельцев такого МкД;
2) в МкД, где создано ОСББ установление порядка доступа и пользования инженерными сооружениями БРМ относится к компетенции общего собрания ОСББ;
3) если совладельцами МкД был заключен договор с управителем, то управитель может лишь реализовывать порядок доступа и пользования инженерными сооружениями БРМ при условии установления такого порядка сборами совладельцев МкД, или общим собранием ОСББ;
4) если сборы совладельцев МкД или общее собрание ОСББ не принимали решения по установлению порядка доступа и пользования инженерными сооружениями БРМ, то для доступа к таким сооружениям и их использования достаточно лишь заключения договора на предоставление телекоммуникационных услуг между оператором/провайдером и собственником квартиры или нежилого помещения в таком МкД.
Учитывая указанное выше, можно сделать следующий вывод - органы местного самоуправления не вправе устанавливать порядок доступа и пользования инженерными сооружениями БРМ в тех МкД, в котором есть хотя бы один частный собственник квартиры или нежилого помещения.
ОБЩИЙ ВЫВОД
Если взять во внимание вышеописанную логику, уверен, что операторы, провайдеры телекоммуникаций смогут аргументировано противостоять Киевскому городскому Совету, включая, судебный порядок.
Но что потом?
Чтобы избежать хаоса среди провайдеров, операторов телекоммуникаций при доступе в многоквартирные дома, мы считаем, что такой порядок все таки должен быть установлен и не только в Киеве. Каким образом это сделать и какая практика урегулирования есть в ЕС, мы предложим в своей следующей статье.
Авторский коллектив:
Юрий Котляров, руководитель практики телекоммуникаций ЮК «Юскутум»,
Сергей Цыба, старший юрист практики телекоммуникаций ЮК «Юскутум»
