1 січня 2016 року набула чинності нова редакція Закону України "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно і їх обтяжили" (далі - "Закон про реєстрацію")яким внесено значні зміни в систему державної реєстрації.
У кінці 2015 року також були затверджені підзаконні нормативно-правові акти на виконання положень ухваленого Закону про реєстрацію.
Однією з основних змін в системі реєстрації прав стало розширення кола осіб, які здійснюють таку реєстрацію, так звана децентралізація повноважень.
Згідно із Законом про реєстрацію тепер нотаріуси прирівняні по своїх повноваженнях у сфері державної реєстрації із співробітниками спеціальних органів державної реєстрації прав. Самі державні реєстратори втрачають статус державних службовців взагалі. Вони повинні відповідати кваліфікаційним вимогам, встановленим Мінюстом, полягати в трудових стосунках з суб'єктами державної реєстрації.
У сфері реєстрації прав на нерухомості практично скасовані особливі бланки документів, друк і інші формальні ознаки. Замість Витягання на красивому бланку з великим друком тепер набувач нерухомості отримує лише роздрукований з програми аркуш паперу формату А 4, який може бути роздрукований ним на будь-якому принтері - удома, в офісі, в кафе.
Зрозуміло, паралельно із спрощенням виникають нові додаткові риски, про які хотілося б зупинитися окремо. Вірніше буде помітити, що ризик, пов'язаний з нововведеннями, один - шахрайство з правами на землю, проте проявлятися він може по-різному.
|
Віталій Правдюк |
1. Спрощення територіального доступу (екстериторіальність)
З 1 січня 2016 року державна реєстрація речових прав проводиться незалежно від місцезнаходження нерухомого майна у межах Автономної Республіки Крим, областей, міст Києва і Севастополя, окрім державної реєстрації речових прав, яка проводиться нотаріусами незалежно від місцезнаходження нерухомості. Реєстрація тих, що обтяжили, як і раніше, проводиться незалежно від місцезнаходження нерухомості.
Те, що введений принцип екстериторіальності і державна реєстрація нотаріусом проводиться незалежно від місцезнаходження майна, - дуже зручно для громадян, це полегшує процес подачі документів, але в той же час породжує ризик виникнення рейдерських і шахрайських схем з майном, тягне додаткові риски можливих махінацій.
По суті, зменшений поріг ціни для шахраїв, оскільки для реалізації нечистих задумів такі шахраї можуть підключати суб'єктів реєстрації з депресивного регіону у рамках області. Якщо Київ виділений окремо як регіон, то, приміром, зареєструвати первинку в центрі Одеси можна через державного реєстратора, наприклад, в Татарбунарах або Балтові.
2. Передача нотаріусам повноважень по першій реєстрації прав на побудоване майно
Вже неодноразово зверталася увага на проблему відсутності єдиного Реєстру (Кадастру) об'єктів нерухомості відмінних від землі. Якщо земельні ділянки спочатку реєструються як об'єкти в Державному земельному кадастрі і лише потім можна зареєструвати право власності на таку ділянку в Реєстрі прав, то новий багатоквартирний будинок і права на квартири в цьому будинку реєструються в одному реєстрі і одночасно. Ніхто не контролює появу фейковых будинків, дублювання або розщеплювання адрес і так далі
Якщо раніше наявність єдиного центру реєстрації первинки в особі Реєстраційної служби якось знімала такий ризик, то зараз, по суті, усе залежить від дійшлості і бажання вникати в нюанси окремо взятого нотаріуса, відповідно, ризик зростає в рази.
3. Відміна спеціальних бланків
У суспільстві виникло багато суперечок стосовно того, що Законом про реєстрацію скасовано свідоцтво про право власності. Право власності на нерухомість, відомості про яке внесені в Державний реєстр речових прав на нерухоме майно, тепер підтверджується не документом, а записом в реєстрі. Як мовиться в статті 12 оновленого Закону про реєстрацію, саме на підставі цього запису власник здійснює угоди зі своєю нерухомістю.
При цьому слід пам'ятати, що угоди нотаріус засвідчує не лише на підставі запису про право власності на нерухоме майно, але і встановивши особу того, що звернулося і його повноваження на розпорядження нерухомим майном.
Якщо об'єднати відміну спеціальних бланків з існуючим правом заявників подавати завірені копії, а не оригінали документів, що служать підставою для виникнення прав, плюс скорочення термінів реєстрації, коли нотаріус не має права відмовити в прийомі документів, але може просто не встигнути отримати відповідь у разі виникнення сумнівів, то виходить досить гримуча суміш в частині варіації потенційних шахрайств.
Висновок: як завжди порятунок потопаючих - справа рук самих потопаючих.
Держава зняла з себе відповідальність за забезпечення захищеності прав на нерухомість. Для мінімізації ризику шахрайства рекомендуємо періодично перевіряти інформацію про свої речові права в Реєстрі нерухомості. Перевірка інформації не створить проблем, адже Державний реєстр прав відкритий: отримання відомостей з нього доступне як по об'єкту нерухомості, так і по суб'єктові права. Зацікавлена особа може отримати інформацію, звернувшись до будь-якого нотаріуса або державного реєстратора. Крім того законодавство надає можливість отримати такі відомості через офіційний веб-сайт Міністерства юстиції України (https://kap.minjust.gov.ua/services/registry). Також забезпечена можливість перевірки достовірності виданих з Державного реєстру прав документів по індексному номеру.
Віталій Правдюк, керівний партнер юридичної компанії "Бізнес Форс".
24 березня відбудеться практикум Віталія Правдюка на тему "Реєстрація нерухомості в 2016 році. Аналіз практичних результатів нової системи". На практикумі розглядатимуться нововведення, передбачені новим законодавством; проблеми, з якими зіткнулися власники і орендарі земельних ділянок і об'єктів нерухомості і так далі
