1 января 2016 года вступила в силу новая редакция Закона Украины «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их отягощений» (далее - «Закон о регистрации»), которым внесено значительные изменения в систему государственной регистрации.
В конце 2015 года также были утверждены подзаконные нормативно-правовые акты на исполнение положений принятого Закона о регистрации.
Одним из основных изменений в системе регистрации прав стало расширение круга лиц, которые осуществляют такую регистрацию, так называемая децентрализация полномочий.
Согласно Закону о регистрации теперь нотариусы приравнены по своим полномочиям в сфере государственной регистрации с сотрудниками специальных органов государственной регистрации прав. Сами государственные регистраторы теряют статус государственных служащих вообще. Они должны соответствовать квалификационным требованиям, установленным Минюстом, состоять в трудовых отношениях с субъектами государственной регистрации.
В сфере регистрации прав на недвижимости практически отменены особые бланки документов, печати и прочие формальные признаки. Вместо Извлечения на красивом бланке с большой печатью теперь приобретатель недвижимости получает лишь распечатанный из программы лист бумаги формата А 4, который может быть распечатан им на любом принтере - дома, в офисе, в кафе.
Разумеется, параллельно с упрощением возникают новые дополнительные риски, о которых хотелось бы остановиться отдельно. Верней будет заметить, что риск, связанный с нововведениями, один - мошенничество с правами на землю, однако проявляться он может по-разному.
|
Виталий Правдюк |
1. Упрощение территориального доступа (экстерриториальность)
С 1 января 2016 года государственная регистрация вещных прав проводится независимо от местонахождения недвижимого имущества в границах Автономной Республики Крым, областей, городов Киева и Севастополя, кроме государственной регистрации вещных прав, которая проводится нотариусами независимо от местонахождения недвижимости. Регистрация отягощений, как и раньше, проводится независимо от местонахождения недвижимости.
То, что введен принцип экстерриториальности и государственная регистрация нотариусом проводится независимо от местонахождения имущества, - очень удобно для граждан, это облегчает процесс подачи документов, но в то же время порождает риск возникновения рейдерских и мошеннических схем с имуществом, влечет дополнительные риски возможных махинаций.
По сути, уменьшен порог цены для мошенников, т.к. для реализации нечистых замыслов такие мошенники могут подключать субъектов регистрации из депрессивного региона в рамках области. Если Киев выделен отдельно как регион, то, к примеру, зарегистрировать первичку в центре Одессы можно через государственного регистратора, например, в Татарбунарах или Балте.
2. Передача нотариусам полномочий по первой регистрации прав на построенное имущество
Уже неоднократно обращалось внимание на проблему отсутствия единого Реестра (Кадастра) объектов недвижимости отличных от земли. Если земельные участки сначала регистрируются как объекты в Государственном земельном кадастре и лишь затем можно зарегистрировать право собственности на такой участок в Реестре прав, то новый многоквартирный дом и права на квартиры в этом доме регистрируются в одном реестре и одновременно. Никто не контролирует появление фейковых домов, дублирование или расщепление адресов и т.д.
Если ранее наличие единого центра регистрации первички в лице Регистрационной службы как-то снимало такой риск, то сейчас, по сути, все зависит от дотошности и желания вникать в нюансы отдельно взятого нотариуса, соответственно, риск вырастает в разы.
3. Отмена специальных бланков
В обществе возникло много споров касательно того, что Законом о регистрации отменено свидетельство о праве собственности. Право собственности на недвижимость, сведения о котором внесены в Государственный реестр вещных прав на недвижимое имущество, теперь подтверждается не документом, а записью в реестре. Как говорится в статье 12 обновленного Закона о регистрации, именно на основании этой записи собственник совершает сделки со своей недвижимостью.
При этом следует помнить, что сделки нотариус удостоверяет не только на основании записи о праве собственности на недвижимое имущество, но и установив личность обратившегося и его полномочия на распоряжение недвижимым имуществом.
Если объединить отмену специальных бланков с существующим правом заявителей подавать заверенные копии, а не оригиналы документов, служащих основанием для возникновения прав, плюс сокращение сроков регистрации, когда нотариус не имеет права отказать в приеме документов, но может просто не успеть получить ответ в случае возникновения сомнений, то выходит достаточно гремучая смесь в части вариации потенциальных мошенничеств.
Вывод: как всегда спасение утопающих - дело рук самих утопающих.
Государство сняло с себя ответственность за обеспечение защищенности прав на недвижимость. Для минимизации риска мошенничества рекомендуем периодически проверять информацию о своих вещных правах в Реестре недвижимости. Проверка информации не создаст проблем, ведь Государственный реестр прав открыт: получение сведений из него доступно как по объекту недвижимости, так и по субъекту права. Заинтересованное лицо может получить информацию, обратившись к любому нотариусу или государственному регистратору. Кроме того законодательство предоставляет возможность получить такие сведения через официальный веб-сайт Министерства юстиции Украины (https://kap.minjust.gov.ua/services/registry). Также обеспечена возможность проверки подлинности выданных из Государственного реестра прав документов по индексному номеру.
Виталий Правдюк, управляющий партнер юридической компании «Бизнес Форс».
24 марта состоится практикум Виталия Правдюка на тему «Регистрация недвижимости в 2016 году. Анализ практических результатов новой системы». На практикуме будут рассматриваться нововведения, предусмотренные новым законодательством; проблемы, с которыми столкнулись собственники и арендаторы земельных участков и объектов недвижимости и т.д.
