Договір оренди - це договір, згідно з яким одна сторона (орендодавець) зобов'язується надати іншій стороні (орендареві) майно за плату в тимчасове користування. Це визначення знає "на зубок" переважну більшість юристів. Але, як показує практика, толку від цього мало.
Не віддаючи належного постулатам договірного права, переводячи поточну роботу з договорами в рутину, багато юристів здійснюють тим самим величезну і невибачну помилку, а вітчизняний бізнес такі погрішності не терпить. Ось і виходить, що за законом підлості через пару років мирної співпраці між сторонами зароджується конфлікт інтересів, який перетікає в правову площину, і сторони починають шукати всілякі важелі впливу, перевіряючи свого опонента на міцність. І саме у цей момент договір оренди схильний давати слабке місце у вигляді юридичних недоліків, які зв'язують нам руки.
Як передбачити усі важливі нюанси грамотного складання договору оренди, щоб позбавити сторони прихованих важелів впливу, або ж навпаки, озброїтися ними?
Ретельна перевірка документів "до" - відсутність проблем "потім"
Перше і основне, що треба зробити, укладаючи договір оренди - перевірити контрагента на предмет його "проблемності". Така дія має на увазі перевірку повноважень підписантів і правомірність угоди, також дасть можливість виявити підводні камені і визначити сумлінність контрагента, що не менш важливо. Інформація, що підлягає перевірці, і основні методи перевірки в таблиці нижчі:
Інформація, яка підлягає перевірці | Методи перевірки |
Повноваження підписання | Підтвердити повноваження підписанта можуть наступні документи: - для юр.облич: статут, доручення, протокол загальних зборів учасників; витягання з ЕГР не старше за 3-і дні, онлайн дані з ЕГР; |
Реєстраційні дані, дані засновників, керівництво | Заявлені дані про контрагента можна перевірити ще раз з допомогою Інтернет сервісу ЕГР. |
Судова історія, карні виробництва | Єдиний державний реєстр судових рішень. Перевіряти варто не лише компанію, але і її засновників. |
Обтяження | Інформація про обтяження є загальнодоступною для усіх юридичний і фізичних осіб і може бути перевірена у нотаріуса. |
Важелі впливу
У договірних стосунках, як в кінематографі, найцікавіше ніколи не відбувається на початку. Завжди потрібний час, щоб недоліки дали про себе знать. І, як я вже згадав, в основному це відбувається в розпал конфлікту сторін. Мабуть, розумним буде подумати про це заздалегідь і попередити більшість можливих казусів.
1. Доступ до допоміжних територій
Договір оренди - це добровільна передача права користування. Давайте подумаємо, чи зможете ви завжди безперешкодно користуватися цим правом, якщо доступ до допоміжних територій у будь-який момент може бути обмежений. Особливо критично це для складських приміщень, закладів ресторанного господарювання, офісних приміщень із стоянками або будь-яких інших об'єктів, де використання допоміжних територій звичайне само собою зрозуміло. Не забувайте звертати увагу на подібні зобов'язання. Якщо в договорі немає такого пункту - потурбуйтеся про його наявність. Також варто вказати обов'язок сторони не лише не перешкоджати експлуатації таких територій, але і забезпечити своїми силами їх доступність для ваших потреб, раз вже йдеться про право користування.
2. Безперебійне технічне забезпечення
Під технічним забезпеченням ми маємо на увазі послуги, які покликані забезпечити належну експлуатацію об'єкту оренди. До них можна віднести водопостачання і водовідведення, електрику, тепло, вентиляцію і так далі. Погодитеся, ресторану або офісу складно працювати, якщо, скажімо, щопівгодини на пару хвилин вимикається світло. Це спричиняє за собою не лише збої в нормальній роботі, але і псування устаткування. Принципово важливо, щоб усі складові технічного забезпечення об'єкту не просто були передбачені договором, але і надавалися безперебійно, а за невиконання подібних зобов'язань має бути передбачена відповідальність у вигляді штрафних санкцій, з відшкодуванням збитку. Інакше приміщення може в один прекрасний момент перетворитися на дискотеку з мерехтливим світлом без вентиляції і кондиціонування, а орендар нехай доводить, що хтось в чомусь винен.
|
Олександр Паляничка |
3. Прив'язка оплати до рахунку
Як ні банально звучить, але така умова може бути дуже навіть корисно орендарям, в тих випадках, коли виникають питання з приводу оплати. Практика показує, що рахунки приходять або не вчасно, або не приходять зовсім. Це дає можливість не платити по рахунках або уникнути штрафів за несвоєчасну оплату. Примушуйте своїх контрагентів бути пунктуальними. Якщо вони хочуть важіль впливу у вигляді штрафних санкцій за несплату - нехай виставляють рахунки.
4. Зміна сторони в договорі (часткова передача прав і обов'язків)
Будьте дуже уважні з цим пунктом договору не лише при взаєминах оренди, але і при будь-яких інших угодах. Якщо умови договору не вимагають згоди однієї сторони на передачу іншою стороною своїх прав і зобов'язань третій особі, то при певних обставинах це може створити масу неприємностей.
5. Доступ до приміщення
Доступ до приміщення теж є дуже важливим моментом. Уявіть собі орендований офіс, прохід до якого лежить через коридор з платним пропуском, або будівлю, до якої дозволяють проїхати тільки через платний шлагбаум орендодавця або третьої особи, ще і в певний час. Нонсенс, - скажете ви. Зовсім немає. Чинне законодавство не забороняє подібне, оскільки це не суперечитиме принципам договірного права.
Перелічені вище важелі дії є основними, найбільш доступними і ефективними для досягнення своїх цілей у разі конфліктів, проте цей список не є вичерпним. Будьте уважні при аналізі і укладенні договорів і не забувайте один з найважливіших принципів права : "Попереджений - означає озброєний".
Олександр Паляничка, юрист практики корпоративного права АТ "Юскутум"
