Договор аренды - это договор, согласно которому одна сторона (арендодатель) обязуется предоставить другой стороне (арендатору) имущество за плату во временное пользование. Это определение знает «на зубок» подавляющее большинство юристов. Но, как показывает практика, толку от этого мало.
Не отдавая должного постулатам договорного права, переводя текущую работу с договорами в рутину, многие юристы совершают тем самым огромную и непростительную ошибку, а отечественный бизнес такие погрешности не терпит. Вот и получается, что по закону подлости через пару лет мирного сотрудничества между сторонами зарождается конфликт интересов, который перетекает в правовую плоскость, и стороны начинают искать всевозможные рычаги влияния, проверяя своего оппонента на прочность. И именно в этот момент договор аренды склонен давать слабину в виде юридических недочетов, которые связывают нам руки.
Как предусмотреть все важные нюансы грамотного составления договора аренды, чтобы лишить стороны скрытых рычагов влияния, либо же наоборот, вооружиться ими?
Тщательная проверка документов «до» - отсутствие проблем «после»
Первое и основное, что нужно сделать, заключая договор аренды - проверить контрагента на предмет его «проблемности». Такое действие подразумевает проверку полномочий подписантов и правомерность сделки, также даст возможность выявить подводные камни и определить добросовестность контрагента, что не менее важно. Информация, подлежащая проверке, и основные методы проверки в таблице ниже:
Информация, которая подлежит проверке | Методы проверки |
Полномочия подписания | Подтвердить полномочия подписанта могут следующие документы: - для юр.лиц: устав, доверенность, протокол общих собраний участников; извлечение из ЕГР не старше 3-х дней, онлайн данные из ЕГР; |
Регистрационные данные, данные учредителей, руководства | Заявленные данные о контрагенте можно перепроверить с помощью Интернет сервиса ЕГР. |
Судебная история, уголовные производства | Единый государственный реестр судебных решений. Проверять стоит не только компанию, но и ее учредителей. |
Обременения | Информация об обременениях является общедоступной для всех юридический и физических лиц и может быть проверена у нотариуса. |
Рычаги влияния
В договорных отношениях, как в кинематографе, самое интересное никогда не происходит в начале. Всегда нужно время, чтобы недочеты дали о себе знать. И, как я уже упомянул, в основном это происходит в разгар конфликта сторон. Пожалуй, разумным будет подумать об этом заранее и предупредить большинство возможных казусов.
1. Доступ к вспомогательным территориям
Договор аренды - это добровольная передача права пользования. Давайте подумаем, сможете ли вы всегда беспрепятственно пользоваться этим правом, если доступ к вспомогательным территориям в любой момент может быть ограничен. Особенно критично это для складских помещений, заведений ресторанного хозяйствования, офисных помещений со стоянками или любых других объектов, где использование вспомогательных территорий обычно само собой разумеется. Не забывайте обращать внимание на подобные обязательства. Если в договоре нет такого пункта - позаботьтесь о его наличии. Также стоит указать обязанность стороны не только не препятствовать эксплуатации таких территорий, но и обеспечить своими силами их доступность для ваших нужд, раз уж речь идет о праве пользования.
2. Бесперебойное техническое обеспечение
Под техническим обеспечением мы подразумеваем услуги, которые призваны обеспечить надлежащую эксплуатацию объекта аренды. К ним можно отнести водопоставку и водоотвод, электричество, тепло, вентиляцию и т.д. Согласитесь, ресторану или офису сложно работать, если, скажем, каждые полчаса на пару минут выключается свет. Это влечет за собой не только сбои в нормальной работе, но и порчу оборудования. Принципиально важно, чтобы все составляющие технического обеспечения объекта не просто были предусмотрены договором, но и предоставлялись бесперебойно, а за невыполнение подобных обязательств должна быть предусмотрена ответственность в виде штрафных санкций, с возмещением ущерба. В противном случае помещение может в один прекрасный момент превратиться в дискотеку с мерцающим светом без вентиляции и кондиционирования, а арендатор пускай доказывает, что кто-то в чем-то виноват.
|
Александр Паляничка |
3. Привязка оплаты к счету
Как ни банально звучит, но такое условие может быть очень даже полезно арендаторам, в тех случаях, когда возникают вопросы по поводу оплаты. Практика показывает, что счета приходят либо не вовремя, либо не приходят вовсе. Это дает возможность не платить по счетам или избежать штрафов за несвоевременную оплату. Заставляйте своих контрагентов быть пунктуальными. Если они хотят рычаг влияния в виде штрафных санкций за неуплату - пусть выставляют счета.
4. Смена стороны в договоре (частичная передача прав и обязанностей)
Будьте очень внимательны с этим пунктом договора не только при взаимоотношениях аренды, но и при любых других сделках. Если условия договора не требуют согласия одной стороны на передачу другой стороной своих прав и/или обязательств третьему лицу, то при определенных обстоятельствах это может создать массу неприятностей.
5. Доступ к помещению
Доступ к помещению тоже является весьма важным моментом. Представьте себе арендованный офис, проход к которому лежит через коридор с платным пропуском, или здание, к которому разрешают проехать только через платный шлагбаум арендодателя или третьего лица, еще и в определенное время. Нонсенс, - скажете вы. Вовсе нет. Действующее законодательство не запрещает подобное, так как это не перечит принципам договорного права.
Перечисленные выше рычаги воздействия являются основными, наиболее доступными и эффективными для достижения своих целей в случае конфликтов, однако данный список не является исчерпывающим. Будьте внимательны при анализе и заключении договоров и не забывайте один из важнейших принципов права: «Предупрежден - значит вооружен».
Александр Паляничка, юрист практики корпоративного права АО «Юскутум»
