Підприємці беруть або здають в оренду будівлі, приміщення, автомобілі, обладнання та інше майно. Але, як у будь-яких відносинах, можуть виникнути не тільки запитання, а й спірні моменти, пов'язані з укладенням і подальшим виконанням договорів оренди.
У даному матеріалі розглянемо основні правові моменти, на які варто звернути увагу як орендарям, так і орендодавцям.
Загальні положення про договір оренди майна
Основні положення орендних відносин закріплені у Цивільному і Господарському кодексах, а також регулюються профільними нормативно-правовими актами. Зокрема, Закон України «Про оренду державного та комунального майна» регулює передачу в оренду майна, що перебуває в державній та комунальній власності, Закон України «Про фінансовий лізинг» регулює відносини, за якими лізингодавець зобов'язується набути у власність річ у продавця і передати її у користування лізингоодержувачу на певний строк, Закон України «Про оренду землі» регулює відносини з приводу передачі в строкове платне користування земельних ділянок для проведення підприємницької та інших видів діяльності.
За загальним правилом, за договором оренди (найму) орендодавець передає або зобов'язується передати орендарю майно в користування за плату на певний строк.
Основними родовими ознаками договору оренди є:
- передача майна у строкове користування (не у власність);
- індивідуальна визначеність майна;
- строковість відносин;
- оплатність.
Законодавством встановлені обов’язкові умови, які повинні бути зафіксовані Сторонами у договорі оренди майна, а саме:
Об'єкт оренди. Це вичерпний перелік майна з описаними індивідуальними характеристиками. Це може бути: нерухомість (будівлі, житлові та нежитлові приміщення), земельні ділянки, обладнання, транспортні засоби. Наприклад, для оренди землі зазначається її точне місцезнаходження, площа, стан та інші відмінні ознаки. Для оренди обладнання зазначають модель, марку, серійний номер за наявності, технічні характеристики, стан тощо.
Строк оренди. Будь-які відносини повинні мати свій початок та кінець, які фіксуються сторонами актом прийому-передачі. Сторони самостійно вирішують, на який строк їм укласти договір. Якщо строк оренди в договорі не встановлено, договір вважається укладеним на невизначений строк. Необхідно взяти до уваги, що деякі відносини мають свої особливості щодо строку. Наприклад, укладення договору оренди нерухомого майна на строк більше трьох років потребує нотаріального посвідчення, а строк договору оренди земельної ділянки не може перевищувати половину сторіччя.
Орендна плата. Це фіксований платіж, який орендар сплачує орендодавцю за користування об'єктом оренди, незалежно від результатів своєї господарської діяльності. До договору оренди необхідно включити такі умови, що стосуються орендної плати: розмір плати, періодичність, строки її сплати та індексацію. Наприклад, за оренду обладнання може встановлюватись фіксований розмір за користування усім обладнанням або індивідуальний окремо визначений платіж за кожну окрему одиницю чи за фактично відпрацьований час конкретної одиниці. Обов’язково необхідно передбачити умови та процес реалізації збільшення орендних платежів.
- Порядок використання амортизаційних відрахувань. У договорі оренди, як правило, передбачається, що амортизацію буде нараховувати орендодавець у порядку, визначеному чинним законодавством. Так як у орендаря орендований об'єкт не встановлений на баланс, то у податковому обліку він не зможе зменшити свій об'єкт оподаткування на суму амортизаційних відрахувань.
- Відновлення орендованого майна та умови його повернення. За законодавством України орендар зобов'язаний усунути погіршення майна, що сталися з його вини, а за неможливості відновлення майна орендодавець має право вимагати відшкодування завданих йому збитків. Однак орендар не відповідає за погіршення майна, якщо це сталося внаслідок нормального зносу цього майна чи з вини орендодавця. Рекомендуємо у договорі оренди передбачити порядок і строки відновлення наданого в оренду майна, а також підстави та строки відшкодування завданих орендодавцю збитків за неможливості відновлення такого майна.
- Акт-прийому передачі. До кожного Договору оренди, окрім специфікації – переліку об’єкту оренди, завжди оформлюється акт-прийому передачі (АПП). За цивільним кодексом, АПП майна є основним документом, що підтверджує як факт передачі майна в оренду, так і його повернення з оренди. АПП повинен містити: детальний перелік отриманого об’єкту оренди, його стан, зауваження та примітки. Якщо це оренда приміщення, то зазначають: показники лічильників та ключі доступу, матеріали фото- та відеофіксації стану об’єкту. У випадку оренди транспортного засобу додатково зазначають пробіг та наявні пошкодження. З моменту підписання АПП, як правило, починається відлік користування майном, подальшої оплати за користування і відповідальність орендаря за отримане майно.
Інші додаткові умови, які сторонам варто зазначити та узгодити при укладенні договору оренди майна
Суборенда. Інколи виникають ситуації, коли за договором оренди орендуєш та сплачуєш за одну кількість майна, а фактично користуєшся меншою його частиною. Це майно можна здати в суборенду та компенсувати певну кількість витрат. Але з цього приводу є нюанси. Законодавством встановлено, що суборенда можлива тільки за згодою Орендодавця, якщо інше не встановлене договором або законом. Як правило, дане питання врегульовується договором перед його підписанням. Орендодавець може як дозволити, так і заборонити дані дії. Якщо під час підписання договору оренди питання не врегульоване, то необхідно отримати письмову згоду (або у формі листа, або у формі додаткової угоди до договору оренди, підписаного Сторонами). Важливо також пам’ятати, що Орендодавець може встановити додаткову плату за суборенду майна.
Ремонт та поліпшення орендованого майна. Під час будь-якої несправності майна у сторін виникає питання: хто заплатить за ремонт? Законотворець передбачив, що капітальний ремонт – за Орендодавцем, а поточний ремонт лягає на плечі Орендаря, якщо інше не встановлено договором. Сторонам необхідно опрацювати можливі варіанти та зафіксувати способи їх вирішення заздалегідь.
У Орендаря, як у гарного господаря, може виникнути бажання вдосконалити та покращити орендоване майно, але постає запитання: за чий це буде рахунок? За загальним правилом, усі віддільні поліпшення, які виконані або встановлені Орендарем або за рахунок Орендаря залишаються у Орендаря. Невіддільні поліпшення залишаються у власності Орендодавця.
Закінчення орендних відносин. Будь-які правовідносини рано чи пізно підходять до свого фіналу. Як ми писали раніше, Сторонам необхідно укласти АПП щодо повернення об’єкту оренди (обладнання, приміщення тощо). Орендар зобов'язаний повернути Орендодавцю орендоване майно в тому самому стані, у якому воно було прийняте в оренду, з урахуванням нормального зносу або в іншому стані, обумовленому договором, наприклад з урахуванням дизайнерського ремонту, виконаного Орендарем та узгодженого з Орендодавцем.
Але виникають випадки, коли договір може бути розірваний достроково. Наприклад, за порушення Орендарем умов оплати, порушення умов поводження з майном чи здійснення передачі майна третім особам без погодження з Орендодавцем. Порушення, які тягнуть за собою розірвання договору, можуть виникнути і з боку Орендодавця. Наприклад, коли Орендодавець не здійснює передбачений договором капітальний ремонт обладнання чи приміщення або сформував заборгованість і в орендованому приміщенні відсутні комунальні послуги, які унеможливлюють його використання за призначенням. Ці та інші випадки, Сторони повинні передбачити у договорі оренди.
Пролонгація. За загальним правилом, договором додатково можливо передбачити автоматичну пролонгацію договору, за умови його належного виконання. У випадку закінчення строку дії договору, коли Сторони продовжують його виконання, такий договір буде продовжено на той самий строк та на тих самих умовах. Тому, якщо Сторона не прагне продовжувати строк дії оренди, необхідно письмово повідомити іншу сторону про відсутність бажання пролонгувати поточні умови договору.
Форма орендних відносин. Завжди всі умови фіксуйте у формі письмового договору. Усні домовленості в майбутньому можуть трактуватися Сторонами по-різному та принесуть «головний біль», як Орендарю, так і Орендодавцю.
Підводячи підсумки, можна з впевненістю сказати, що орендні відносини – це чудовий інструмент, який може допомогти з мінімальними капіталовкладеннями на певний строк отримати необхідне майно у користування. Завжди необхідно пам’ятати, що всі відносини повинні фіксуватись на папері та з дотриманням тих чи інших спеціально визначених правових норм. Як і у будь-яких відносинах є свої позитивні та негативні моменти, а щоб мінімізувати можливі ризики – укладайте письмовий договір, та без вагань звертайтесь до експертів, які якісно та швидко допоможуть вирішити поставлену задачу.
Автоматизуйте свою договірну роботу з новим функціоналом LIGA360. Інструмент Contractum проаналізує текст ваших договорів, оцінить надійність сторін-підписантів та проінформує про наближення дат при виконанні умов договору. Встигніть першими отримати тест за посиланням.
