Предприниматели берут или сдают в аренду здания, помещения, автомобили, оборудование и другое имущество. Но, как в любых отношениях, могут возникнуть не только вопросы, но и спорные моменты, связанные с заключением и последующим исполнением договоров аренды.
В данном материале рассмотрим основные правовые моменты, на которые стоит обратить внимание как арендаторам, так и арендодателям.
Общие положения о договоре аренды имущества
Основные положения арендных отношений закреплены в Гражданском и Хозяйственном кодексах, а также регулируются профильными нормативно-правовыми актами. В частности, Закон Украины «Об аренде государственного и коммунального имущества» регулирует передачу в аренду имущества, находящегося в государственной и коммунальной собственности, Закон Украины «О финансовом лизинге» регулирует отношения, по которым лизингодатель обязуется приобрести в собственность вещь у продавца и передать ее в пользование лизингополучателю на определенный срок, Закон Украины «Об аренде земли» регулирует отношения по поводу передачи в срочное платное пользование земельных участков для проведения предпринимательской и других видов деятельности.
По общему правилу, по договору аренды (найма) арендодатель передает или обязуется передать арендатору имущество в пользование за плату на определенный срок.
Основными родовыми признаками договора аренды являются:
- передача имущества во временное пользование (не в собственность);
- индивидуальная определенность имущества;
- срочность отношений;
- оплатность.
Законодательством установлены обязательные условия, которые должны быть зафиксированы Сторонами в договоре аренды имущества, а именно:
- Объект аренды. Это исчерпывающий перечень имущества с описанными индивидуальными характеристиками. Это может быть: недвижимость (здания, жилые и нежилые помещения), земельные участки, оборудование, транспортные средства. Например, для аренды земли отмечается ее точное местонахождение, площадь, состояние и другие отличительные признаки. Для аренды оборудования отмечают модель, марку, серийный номер при наличии этой характеристики, состояние и тому подобное.
- Срок аренды. Любые отношения должны иметь свое начало и конец, которые фиксируются сторонами актом приема-передачи. Стороны самостоятельно решают, на какой срок им заключить договор. Если срок аренды в договоре не установлен, договор считается заключенным на неопределенный срок. Необходимо принять во внимание, что некоторые отношения имеют свои особенности относительно срока. Например, заключение договора аренды недвижимого имущества на срок более трех лет требует нотариального удостоверения, а срок договора аренды земельного участка не может превышать половины столетия.
- Арендная плата. Это фиксированный платеж, который арендатор платит арендодателю за пользование объектом аренды, независимо от результатов своей хозяйственной деятельности. В договор аренды необходимо включить такие условия, касающиеся арендной платы: размер платы, периодичность, сроки ее уплаты и индексацию. Например, за аренду оборудования может устанавливаться фиксированный платеж за пользование всем оборудованием или индивидуальный отдельно определенный платеж за каждую отдельную единицу или за фактически отработанное время конкретной единицы. Обязательно необходимо предусмотреть условия и процесс реализации увеличения арендных платежей.
- Порядок использования амортизационных отчислений. В договоре аренды, как правило, предполагается, что амортизацию будет начислять арендодатель в порядке, определенном действующим законодательством. Так как у арендатора арендованный объект не установлен на баланс, то в налоговом учете он не сможет уменьшить свой объект налогообложения на сумму амортизационных отчислений.
- Восстановление арендованного имущества и условия его возврата. По законодательству Украины арендатор обязан устранить ухудшение имущества, произошедшее по его вине, а при невозможности восстановления имущества арендодатель вправе требовать возмещения причиненных ему убытков. Однако арендатор не отвечает за ухудшение имущества, если это произошло вследствие нормального износа этого имущества или по вине арендодателя. Рекомендуем в договоре аренды предусмотреть порядок и сроки восстановления предоставленного в аренду имущества, а также основания и сроки возмещения причиненных арендодателю убытков при невозможности восстановления такого имущества.
- Акт приема-передачи. К каждому Договору аренды, кроме спецификации – перечня объекта аренды, всегда оформляется акт-приема передачи (АПП). По гражданскому кодексу, АПП имущества является основным документом, подтверждающим как факт передачи имущества в аренду, так и его возвращения из аренды. АПП должен содержать: детальный перечень полученного объекта аренды, его состояние, замечания и примечания. Если это аренда помещения, то отмечают: показатели счетчиков и ключи доступа, материалы фото- и видеофиксации состояния объекта. В случае аренды транспортного средства дополнительно отмечают пробег и имеющиеся повреждения. С момента подписания АПП, как правило, начинается отсчет пользования имуществом, дальнейшей оплаты за пользование и ответственность арендатора за полученное имущество.
Другие дополнительные условия, которые сторонам следует указать и согласовать при заключении договора аренды имущества
Субаренда. Иногда возникают ситуации, когда по договору аренды арендуешь и платишь за одно количество имущества, а фактически пользуешься меньшей его частью. Это имущество можно сдать в субаренду и компенсировать определенное количество расходов. Но по этому поводу есть нюансы. Законодательством установлено, что субаренда возможна только с согласия Арендодателя, если иное не установлено договором или законом. Как правило, данный вопрос регулируется договором перед его подписанием. Арендодатель может как разрешить, так и запретить данные действия. Если при подписании договора аренды вопрос не урегулирован, то необходимо получить письменное согласие (или в форме письма или в форме дополнительного соглашения к договору аренды, подписанного Сторонами). Важно также помнить, что Арендодатель может установить дополнительную плату за субаренду имущества.
Ремонт и улучшения арендованного имущества. Во время любой неисправности имущества у сторон возникает вопрос: кто заплатит за ремонт? Законодатель предусмотрел, что капитальный ремонт – за Арендодателем, а текущий ремонт ложится на плечи Арендатора, если иное не установлено договором. Сторонам необходимо проработать возможные варианты и зафиксировать способы их решения заранее.
У Арендатора, как у хорошего хозяина, может возникнуть желание усовершенствовать и улучшить арендованное имущество, но возникает вопрос: за чей это будет счет? По общему правилу, все отделимые улучшения, которые выполнены или установлены Арендатором или за счет Арендатора остаются у Арендатора. Неотделимые улучшения остаются в собственности Арендодателя.
Окончание арендных отношений. Любые правоотношения рано или поздно подходят к своему финалу. Как мы писали ранее, Сторонам необходимо составить АПП по возврату объекта аренды (оборудование, помещения и т.д.). Арендатор обязан вернуть Арендодателю арендованное имущество в том же состоянии, в котором оно было принято в аренду, с учетом нормального износа или в ином состоянии, обусловленном договором, например на основе дизайнерского ремонта, выполненного Арендатором и согласованного с арендодателем.
Но возникают случаи, когда договор может быть расторгнут досрочно. Например, за нарушение Арендатором условий оплаты, нарушения условий обращения с имуществом или осуществления передачи имущества третьим лицам без согласования с Арендодателем. Нарушения, которые влекут за собой расторжение договора, могут возникнуть и со стороны Арендодателя. Например, когда арендодатель не осуществляет предусмотренный договором капитальный ремонт оборудования или помещения, или сформировал задолженность и в арендованном помещении отсутствуют коммунальные услуги, которые делают невозможным его использование по назначению. Эти и другие случаи Стороны должны предусмотреть в договоре аренды.
Пролонгация. По общему правилу, договором дополнительно, возможно предусмотреть автоматическую пролонгацию договора, при условии его надлежащего исполнения. В случае окончания срока действия договора, если стороны продолжают его выполнение, такой договор будет продлен на тот же срок и на тех же условиях. Поэтому, если сторона не стремится продлевать срок действия аренды, необходимо письменно уведомить другую сторону об отсутствии желания пролонгировать текущие условия договора.
Форма арендных отношений. Всегда все условия фиксируйте в форме письменного договора. Устные договоренности в будущем могут трактоваться Сторонами по-разному и принесут «головную боль», как Арендатору, так и Арендодателю.
Подводя итоги, можно с уверенностью сказать, что арендные отношения – это замечательный инструмент, который может помочь с минимальными капиталовложениями на определенный срок получить необходимое имущество в пользование. Всегда необходимо помнить, что все отношения должны фиксироваться на бумаге и с соблюдением тех или иных специально определенных правовых норм. Как и в любых отношениях есть свои положительные и отрицательные моменты, а чтобы минимизировать возможные риски – заключайте письменный договор, и без колебаний обращайтесь к экспертам, которые качественно и быстро помогут решить поставленную задачу.
Автоматизируйте свою договорную работу с новым функционалом LIGA360. Инструмент Contractum проанализирует текст ваших договоров, оценит надежность сторон-подписантов и проинформирует о приближении дат при выполнении условий договора. Успейте первыми получить тест по ссылке.
