Управителем багатоквартирного будинку (управляючою компанією, управлінською компанією) є фізична особа-підприємець або юридична особа, яка за договором зі співвласниками забезпечує (принаймні повинна забезпечувати) належне утримання та ремонт спільного майна будинку і прибудинкової території, належні умови проживання.
Ключовим у наведеному визначенні є те, що належне утримання будинку здійснюється управителем саме на договірних засадах. При цьому щодо кожного окремого будинку може бути укладений виключно один договір з управителем; існування кількох управителів одного багатоквартирного будинку є неприпустимим з огляду на пряму заборону на це чинного законодавства. Більше того, одночасна наявність різних управителів для одного будинку створювала б ризики виникнення подальших суперечностей в частині розподілу обов’язків та несення відповідальності.
Договір зі співвласниками кожного багатоквартирного будинку повинен відповідати типовому договору.
Більшість договорів передбачають автоматичне продовження строку їх дії.
Повний перелік обов’язків управителя визначений ч. 4 ст. 8 Закону України «Про житлово-комунальні послуги». Зокрема, управитель зобов’язаний вчиняти дії, спрямовані на належне утримання спільного майна, укладати з підрядниками необхідні договори про виконання окремих робіт та послуг; забезпечувати захист спільного майна від протиправних посягань з боку інших осіб, здійснювати контроль за станом майна, повідомляти власників приміщень про необхідність вжиття заходів ремонту, заміни, реконструкції, направляти скарги споживачів виконавцям послуг тощо.
Потреба у зміні управлінської компанії постає у разі вчинення з її боку систематичних порушень, зокрема, відсутності належного реагування на аварійні ситуації, незгоди здійснити перерахунок розміру плати у разі надання послуг поганої якості, нереагування на скарги мешканців щодо проблем з отриманням житлово-комунальних послуг, уникнення розгляду претензій, скарг.
Дізнатись інформацію про управителя свого будинку зазвичай можна на веб-сайті відповідного товариства, де розміщуватиметься статут товариства, типовий договір, за яким надаються послуги з управління будинком, перелік вулиць та номери будинків, мешканці яких мають право на отримання послуг.
У разі якщо проблеми тільки почали виникати, рекомендуємо звертатись до управителя, викликати його на місце у випадку надзвичайних подій, ініціювати складення акту-претензії.
Якщо такі способи виявились безрезультатними, то однозначно компанію варто змінювати.
Чинне законодавство України наділяє співвласників правом розірвати договір з управителем.
Так, ч. 7 ст. 18 Закону України «Про житлово-комунальні послуги» встановлено, що у разі невиконання управителем вимог цього Закону та договору співвласники або ОСББ мають право вимагати дострокового припинення договору з управителем.
З наведеного положення випливає, що будь-яке невиконання управителем своїх обов’язків, визначених Законом України «Про житлово-комунальні послуги», є підставою для ініціювання розірвання договору.
Варто зазначити, що впровадження на території України правового режиму воєнного стану на питання зміни управителя жодним чином не впливає.
Рішення про зміну управителя багатоквартирного будинку приймається зборами співвласників.
Детальна процедура їх проведення визначена ст. 10 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку».
Ініціювати проведення зборів співвласників може ініціативна група в складі не менш як із трьох власників.
Ініціатор зборів направляє повідомлення співвласникам із зазначенням дати, часу, місця та порядку денного зборів.
Фактично на загальні збори потрібно буде винести питання:
1) обрання голови, секретаря зборів;
2) обрання уповноваженої особи співвласників під час розірвання договору з попереднім управителем;
3) визначення нового управителя;
4) визначення повноважень нового управителя щодо управління багатоквартирним будинком.
У Законі України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» закріплено механізм участі співвласника у зборах у режимі відеоконференції у разі неможливості особистої явки на збори. Голосують такі співвласники шляхом заповнення листків опитування.
Варто звернути увагу, що кількість голосів співвласника пропорційна частці належної співвласнику площі у загальній площі всіх приміщень.
Документальне оформлення зміни управителя покладається на співвласників.
Для того, щоб рішення вважалось прийнятим, потрібно, щоб за нього проголосували власники, сумарна площа приміщень яких перевищує 50 відсотків загальної площі. У разі недостатності голосів проводиться письмове опитування співвласників, які не голосували на зборах. Таке опитування повинно бути проведене шляхом заповнення співвласниками листків опитування протягом не більше ніж 45 календарних днів з дня проведення зборів.
За наслідками зборів співвласників складається протокол.
Надалі один з протоколів, що фіксує рішення про припинення договору з управителем та визначення нового управителя передається на зберігання до виконавчого комітету сільської, селищної, міської ради за місцем розташування багатоквартирного будинку. Орган місцевого самоврядування розміщує резолютивну частину рішення, прийнятого зборами співвласників, на своєму офіційному веб-сайті.
Повідомлення про прийняті зборами не пізніше 15 календарних днів з дня проведення зборів надаються в письмовій формі кожному співвласнику під підпис або надсилаються рекомендованим листом на адресу належного співвласнику приміщення.
Рішення зборів стає обов’язковим для всіх співвласників.
До того ж, варто звернути увагу на особливості розірвання договору управління, прописані в самому договорі, які, звісно ж, не повинні суперечити процедурі, визначеній Законом України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку».
Після припинення договору з колишнім управителем потрібно проконтролювати передання всієї документації новому управителю. Передання документів згідно з п. 67 Правил надання послуги з управління багатоквартирним будинком, затверджених постановою Кабінету Міністрів України від 05.09.2018 року № 712, здійснюється не пізніше дня, що настає за днем припинення дії договору управління.
До документів, які передаються, належать: технічна документація на будинок; інформація про виконані роботи, про виникнення аварійних ситуацій і технічних несправностей; дані бухгалтерського обліку доходів та витрат на утримання будинку.
Правилами надання послуги з управління багатоквартирним будинком від 05.09.2018 року також врегульовано питання виплати залишків коштів на банківському рахунку, відкритому управителем для розрахунків з виконавцями комунальних послуг.
Так, у разі припинення дії договору управління залишок коштів, що обліковуються на день припинення договору на поточному рахунку із спеціальним режимом використання після здійснення остаточних розрахунків із виконавцем комунальної послуги, повертається кожному із співвласників.
Після цього минулий управитель зобов’язаний закрити рахунок.
Підсумовуючи викладене зазначимо, що процедура зміни управителя (управлінської компанії) не є настільки складною, як виглядає на перший погляд. Проте для її грамотної реалізації потрібна першочергово ініціатива співвласників, готовність якісно оформити всі необхідні документи, врегулювати розбіжності, що виникають між співвласниками під час обрання нового управителя.
Нова LIGA360 змінює все! Переглядай зв’язки документів з іншими НПА, судовою, аналітичною, довідковою інформацією. Дізнайся більше переваг, замовивши персональну презентацію.
