Набуття права оренди земельної ділянки із земель комунальної власності як правило слугує правовою підставою для реалізації того чи іншого інвестиційного та/чи будівельного проекту.
Інвестори, майбутні орендарі зацікавлені у оперативності виникнення відповідного права, однак при цьому варто враховувати, що сам процес набуття права оренди на земельну ділянку складається із відповідних стадій, серед яких можна виокремити:
- прийняття органом місцевого самоврядування (далі – ОМС) рішення про передачу земельної ділянки в оренду;
- підготовка проекту договору оренди;
- безпосереднє укладення договору оренди з наступною державною реєстрацією відповідного права.
Без прийнятого відповідного рішення ОМС неможливо укласти і сам договір оренди, оскільки таке рішення слугує волею власника на виникнення відповідних господарських правовідносин.
Утім, поширеною є практика, за якої саме орган, уповноважений на підготовку проекту договору оренди земельної ділянки не поспішає виконувати прийняте власне рішення.
За такого розвитку подій особа, на користь якої прийнято рішення про передачу бажаної земельної ділянки в оренду, залишається у невизначеному стані, оскільки рішення залишається невиконаним.
Виходом із такої правової ситуації слугує механізм, відповідно до якого за особою, на користь якої було прийнято рішення про передачу земельної ділянки в оренду, визнається право оренди шляхом визнання в судовому порядку договору оренди землі укладеним (в судовій практиці існували й альтернативні способи захисту порушеного права, серед яких судове рішення про зобов`язання відповідача укласти договір оренди, однак пред`явлення цього рішення до примусового виконання не призвело до відновлення порушених прав позивача, оскільки судове рішення не було виконано через неможливість такого виконання без участі ОМС (боржника), яка ухилялася від виконання зазначеного судового рішення).
Практика звернення із позовом про визнання договору оренди землі укладеним у редакції, запропонованій орендарем, є доволі поширеною та суди визнають указаний правовий механізм належним способом захисту (аналогічна позиція відображена в Постановах КГС ВС від 10 грудня 2019 року по справі № 910/6356/19, від 03 листопада 2020 року по справі № 910/16771/19, Постановах ПАГС від 18 червня 2020 року по справі № 910/5349/19, від 11 лютого 2020 року по справі №910/16660/18).
Указаний спосіб захисту (визнання договору укладеним) є доволі зручним, оскільки з моменту набрання рішення суду законної сили виникає правова можливість для реєстрації відповідного права оренди в державному реєстрі.
Окремої уваги також заслуговує питання належного оформлення прав на землю і у сфері агросектору. Так, одним із найактуальніших питань, які було вирішено на рівні ВП ВС, є право добросовісного орендаря земельної частки (паю) на переукладення договору оренди землі у разі виділення земельної частки (паю) у натурі (на місцевості).
Фактично ситуація зводилася до того, що об’єкт спірних правовідносин (земельна частка (пай)) у результаті виділення юридично перестав існувати і, відповідно, договірні відносини у рамках оренди земельної частки (паю) припиняються.
De jure власник земельної ділянки, який виділив її з земельної частки (паю) не був обмежений у праві укласти новий договір оренди з іншим суб’єктом, тим самим фактично позбавивши орендаря земельної частки (паю) прав на обробіток землі.
Однак, указану практику щодо укладення фраудаторних правочинів стосовно інтересів добросовісного землекористувача було припинено у результаті прийняття Постанови ВП ВС від 12.10.2021 у справі № 233/2021/19.
Так, ВП ВС відмітила, що виділення земельної ділянки в натурі (на місцевості) та набуття права власності на неї ніяк не впливає на дійсність договору оренди земельної частки (паю) та не перешкоджає виконанню цього договору. Таке виділення не можна вважати обставиною, що є підставою для розірвання договору відповідно до статей 651 і 652 ЦК України, зокрема не можна розглядати як «істотну зміну обставин».
Верховний Суд прийшов до висновку, що вирішуючи спори щодо переукладення або розірвання договору оренди земельної частки (паю) суди мають ураховувати, що зміна юридичного статусу земельної частки (паю) та зміна юридичного статусу власника сертифікату на право на земельну частку (пай) не мають наслідком автоматичне припинення раніше укладеного договору оренди земельної частки (паю), крім випадків, коли сторони передбачили це у договорі.
Таким чином, вимога про визнання переукладеним договору оренди земельної частки (паю) на договір оренди землі є належним способом захисту для добросовісного орендаря, у разі відмови орендодавця від укладення договору оренди земельної ділянки після виділення її в натурі (на місцевості).
Розірвання договору оренди в судовому порядку (завершене будівництво, істотність умов порушення договору)
Доволі поширеною є ситуація, коли після укладення договору оренди землі у однієї із сторін може зникнути необхідність у збереженні орендних відносин.
До прикладу, у разі завершення будівельного проекту інтерес у збереженні прав на землю зникає.
Однак протягом чинності договору оренди орендар продовжує (зобов’язаний) сплачувати орендну плату за таку земельну ділянку, яку він уже не використовує. З метою врегулювання даного питання законодавець передбачив відповідне право орендаря розірвати договір оренди.
Втім, орендодавець (ОМС), не бажаючи втрачати прибуток у вигляді сплати орендної плати, може чинити суттєві перешкоди щодо дострокового припинення права оренди.
Як вихід з цієї ситуації, існує правовий механізм правомірного дострокового припинення права оренди на земельну ділянку у вигляді:
- визнання укладеною додаткової угоди про розірвання договору оренди земельної ділянки в судовому порядку;
- розірвання договору оренди земельної ділянки в судовому порядку.
Указані правові способи захисту є альтернативними і можуть рівнозначно використовуватися орендарем для досягнення бажаного правового результату – припинення орендних відносин.
Варто відмітити, що протягом усього строку дії договору оренди земельної ділянки, будівництво на якій уже завершено, відповідальність за таку земельну ділянку несе орендар, незалежно від того, що він її фактично не використовує.
Саме тому, чинне законодавство та актуальна судова практика притримується позиції, що саме завершення будівництва та прийняття до експлуатації об`єкта будівництва є підставою для припинення на вимогу орендаря договору оренди земельної ділянки, на якій здійснювалось будівництво, що може бути вчинено також шляхом розірвання договору оренди в судовому порядку, у тому числі в разі відсутності згоди на припинення договору з боку орендодавця (правову позицію Верховного Суду викладено у постанові від 12.06.2018 у справі № 910/178941/17 та у постанові від 19.05.2020 у справі № 910/10752/19).
У результаті отримання позитивного судового рішення орендареві не треба буде сплачувати орендну плату та, відповідно, будуть зекономлені кошти, які можуть бути використані для реалізації іншого інвестиційного (будівельного) проекту. Крім того, додатково будуть усунені загрози зі сторони контролюючих органів стосовно стягнення сум боргу з орендної плати за земельну ділянку, яку орендар не використовує.
Також варто відмітити, що доволі поширеною є практика стосовно подання позовів щодо розірвання договорів оренди з підстав істотного порушення умов користування переданою в оренду земельної ділянки (указані позови подають як безпосередньо орендодавці, так і органи прокуратури, які діють від їх імені).
Так, зокрема, у Постанові КГС ВС від 16.11.2022 у справі № 914/291/22 суд прийшов до висновку, що незважаючи на нецільове використання земельної ділянки розірвання договору оренди земельної ділянки не тільки не захистить інтереси держави, за захистом яких звернувся прокурор, а навпаки призведе до їх порушення, оскільки, орендуючи земельну ділянку для ведення фермерського господарства, відповідач сплачує орендні платежі (які наповнюють бюджет), виготовляє сільськогосподарську продукцію для задоволення потреб населення в умовах військового стану та не допускає заліснення спірної земельної ділянки чагарниками.
У свою чергу, відповідно до правового висновку, викладеного у постанові ВП ВС від 13.07.2022 у справі № 363/1834/17 (провадження № 14-53цс21) у кожному конкретному випадку істотність порушення договору треба оцінювати з урахуванням усіх обставин справи, що мають значення. Поняття такої істотності закон розкриває за допомогою іншого оціночного поняття - «значної міри позбавлення сторони того, на що вона розраховувала при укладенні договору». Тобто критерієм істотного порушення договору закон визначив розмір завданої цим порушенням шкоди, який не дозволяє потерпілій стороні отримати те, на що вона очікувала, укладаючи договір. Мова йде не лише про грошовий вираз зазначеної шкоди, але й про випадки, коли потерпіла сторона не зможе використати результати договору. Співвідношення завданої порушенням договору шкоди із тим, що могла очікувати від його виконання ця сторона, має вирішальне значення для оцінки істотності такого порушення.
Таким чином, у сфері регулювання оренди земельних відносин, наразі актуальна судова практика виходить з того, що навіть за умови формального порушення умов договору оренди (нецільове використання землі) це не слугує безумовною підставою для розірвання договору оренди в судовому порядку, так як при вирішенні спору має обов’язково встановлюватися обставини розміру завдання цим порушенням шкоди.
Резюмуючи зазначимо, що механізм отримання на правах оренди земельної ділянки, так само як і підстави для припинення прав на неї має свої особливості, знання яких дозволяє уміло використовувати чинне земельне законодавство та актуальну судову практику для досягнення бажаного правового результату, адже законні права та охоронюваний інтерес добросовісних учасників господарського обороту повинні бути захищеними на належному правовому рівні.
-30% на корпоративне рішення LIGA360 - тільки до 31 грудня. Надайте повноту інформації та інструментів для керівників, юристів, бухгалтерів, HR, PR фахівців. А ще отримуйте бонус для всієї компанії: сервіси медіамоніторингу та автоматизації договірної роботи. Замовляйте LIGA360 за новорічними цінами за посиланням.
