Получение права аренды земельного участка из земель коммунальной собственности как правило служит правовым основанием для реализации того или иного инвестиционного и/или строительного проекта.
Инвесторы, будущие арендаторы заинтересованы в оперативности возникновения соответствующего права, однако при этом следует учитывать, что сам процесс обретения права аренды на земельный участок состоит из соответствующих стадий, среди которых можно выделить:
- принятие органом местного самоуправления (далее – ОМС) решения о передаче земельного участка в аренду;
- подготовка проекта договора аренды;
- непосредственное заключение договора аренды с последующей государственной регистрацией соответствующего права.
Без принятого решения ОМС невозможно заключить и сам договор аренды, поскольку такое решение служит волей собственника на возникновение соответствующих хозяйственных правоотношений.
Впрочем, распространена практика, при которой именно орган, управомоченный на подготовку проекта договора аренды земельного участка не спешит выполнять принятое собственное решение.
При таком развитии событий лицо, в пользу которого принято решение о передаче желаемого земельного участка в аренду, остается в неопределенном состоянии, поскольку решение остается невыполненным.
Выходом из такой правовой ситуации служит механизм, согласно которому за лицом, в пользу которого было принято решение о передаче земельного участка в аренду, признается право аренды путем признания в судебном порядке договора аренды земли заключенным (в судебной практике существовали и альтернативные способы защиты нарушенного права, среди которых судебное решение об обязательстве ответчика заключить договор аренды, однако предъявление этого решения к принудительному исполнению не привело к возобновлению нарушенных прав истца, поскольку судебное решение не было исполнено из-за невозможности такого исполнения без участия ОМС (должника), который уклонялся от исполнения указанного судебного решения).
Практика обращения с иском о признании договора аренды земли заключенным в редакции, предложенной арендатором, довольно распространена и суды признают указанный правовой механизм надлежащим способом защиты (аналогичная позиция отражена в Постановлениях КХС ВС от 10 декабря 2019 года по делу № 910/6356/19 от 03 ноября 2020 г. по делу № 910/16771/19, Постановлениям САХС от 18 июня 2020 г. по делу № 910/5349/19, от 11 февраля 2020 г. по делу № 910/16660/18).
Указанный способ защиты (признание договора заключенным) достаточно удобен, поскольку с момента вступления решения суда в законную силу возникает правовая возможность для регистрации соответствующего права аренды в государственном реестре.
Отдельного внимания также заслуживает вопрос надлежащего оформления прав на землю и в сфере агросектора. Так, одним из самых актуальных вопросов, решенных на уровне БП ВС, является право добросовестного арендатора земельной доли (пая) на перезаключение договора аренды земли в случае выделения земельной доли (пая) в натуре (на местности).
Фактически ситуация сводилась к тому, что объект спорного правоотношения (земельная доля (пай)) в результате выделения юридически перестал существовать и, соответственно, договорные отношения в рамках аренды земельной доли (пая) прекращаются.
De jure владелец земельного участка, который выделил его из земельной доли (пая), не был ограничен в праве заключить новый договор аренды с другим субъектом, тем самым фактически лишив арендатора земельной доли (пая) прав на возделывание земли.
Однако указанная практика по заключению фраудаторных сделок в противоречии интересам добросовестного землепользователя была прекращена в результате принятия Постановления БП ВС от 12.10.2021 по делу № 233/2021/19.
Так, БП ВС отметила, что выделение земельного участка в натуре (на местности) и приобретение права собственности на него никак не влияет на действительность договора аренды земельной доли (пая) и не препятствует выполнению этого договора. Такое выделение нельзя считать обстоятельством, являющимся основанием для расторжения договора в соответствии со статьями 651 и 652 ГК Украины, в частности, нельзя рассматривать как «существенное изменение обстоятельств».
Верховный Суд пришел к выводу, что разрешая споры по перезаключению или расторжению договора аренды земельной доли (пая) суды должны учитывать, что изменение юридического статуса земельной доли (пая) и изменение юридического статуса владельца сертификата на право на земельную долю (пай) не влекут. автоматическое прекращение ранее заключенного договора аренды земельной доли (пая), кроме случаев, когда стороны предусмотрели это в договоре.
Таким образом, требование о признании перезаключенным договора аренды земельной доли на договор аренды земли является надлежащим способом защиты для добросовестного арендатора, при условии отказа арендодателя от заключения договора аренды земельного участка после выделения его в натуре (на местности).
Разрыв договора аренды в судебном порядке (завершенное строительство, существенность условий нарушения договора)
Довольно распространена ситуация, когда после заключения договора аренды земли у одной из сторон может исчезнуть необходимость в сохранении арендных отношений.
К примеру, при завершении строительного проекта интерес в сохранении прав на землю исчезает.
Однако в течение договора аренды арендатор продолжает (обязан) платить арендную плату за такой земельный участок, который он уже не использует. В целях урегулирования данного вопроса законодатель предусмотрел соответствующее право арендатора расторгнуть договор аренды.
Впрочем, арендодатель (ОМС), не желая терять прибыль в виде уплаты арендной платы, может чинить существенные препятствия относительно досрочного прекращения права аренды.
Как выход из сложившейся ситуации существует правовой механизм правомерного досрочного прекращения права аренды на земельный участок в виде:
- признание заключенным дополнительного соглашения о расторжении договора аренды земельного участка в судебном порядке;
- расторжение договора аренды земельного участка в судебном порядке.
Указанные правовые способы защиты альтернативны и могут равнозначно использоваться арендатором для достижения желаемого правового результата – прекращения арендных отношений.
Следует отметить, что в течение всего срока действия договора аренды земельного участка, строительство на котором уже завершено, ответственность за такой земельный участок несет арендатор, независимо от того, что он его фактически не использует.
Именно поэтому действующее законодательство и актуальная судебная практика придерживаются позиции, что именно завершение строительства и принятие к эксплуатации объекта строительства является основанием для прекращения по требованию арендатора договора аренды земельного участка, на котором осуществлялось строительство, которое может быть совершено также путем расторжения договора аренды в судебном порядке, в том числе при отсутствии согласия на прекращение договора со стороны арендодателя (правовая позиция Верховного Суда изложена в постановлении от 12.06.2018 по делу № 910/178941/17 и в постановлении от 19.05.2020 по делу № 910/10752/19).
В результате получения положительного судебного решения арендатору не придется платить арендную плату и, соответственно, будут сэкономлены средства, которые могут быть использованы для реализации другого инвестиционного (строительного) проекта. Кроме того, дополнительно будут устранены угрозы со стороны контролирующих органов относительно взыскания сумм долга по арендной плате за земельный участок, который арендатор не использует.
Также следует отметить, что достаточно распространена практика относительно подачи исков о расторжении договоров аренды по основаниям существенного нарушения условий пользования переданным в аренду земельного участка (указанные иски подают как непосредственно арендодатели, так и действующие от их имени органы прокуратуры).
Так, в частности, в Постановлении КХС ВС от 16.11.2022 по делу № 914/291/22 суд пришел к выводу, что, несмотря на нецелевое использование земельного участка, расторжение договора аренды земельного участка не только не защитит интересы государства, за защитой которых обратился прокурор, а наоборот приведет к их нарушению, поскольку, арендуя земельный участок для ведения фермерского хозяйства, ответчик платит арендные платежи (наполняющие бюджет), производит сельскохозяйственную продукцию для удовлетворения потребностей населения в условиях военного положения и не допускает облесение спорного земельного участка кустарниками.
В свою очередь, согласно правовому заключению, изложенному в постановлении БП ВС от 13.07.2022 по делу № 363/1834/17 (производство № 14-53цс21) в каждом конкретном случае существенность нарушения договора следует оценивать с учетом всех обстоятельств дела, имеющих значение. Понятие такой существенности закон раскрывает с помощью другого оценочного понятия – «значительной степени лишения стороны того, на что она рассчитывала при заключении договора». То есть критерием существенного нарушения договора закон определил размер причиненного этим нарушением ущерба, не позволяющего потерпевшей стороне получить то, чего она ожидала, заключая договор. Речь идет не только о денежном выражении указанного ущерба, но и о случаях, когда потерпевшая сторона не сможет использовать результаты договора. Соотношение причиненного нарушением договора вреда с тем, что могла ожидать от его выполнения эта сторона, имеет решающее значение для оценки существования такого нарушения.
Таким образом, в сфере регулирования аренды земельных отношений, актуальная судебная практика исходит из того, что даже при условии формального нарушения условий договора аренды (нецелевое использование земли) это не служит безусловным основанием для расторжения договора аренды в судебном порядке, так как при разрешении спора должно обязательно устанавливаться обстоятельства размера причинения этим нарушением вреда.
Резюмируя отметим, что механизм получения на правах аренды земельного участка, равно как и основания для прекращения прав на него имеет свои особенности, знание которых позволяет умело использовать действующее земельное законодательство и актуальную судебную практику для достижения желаемого правового результата, ведь законные права и охраняемый интерес добросовестных участников хозяйственного оборота должны быть защищены на надлежащем правовом уровне.
-30% на корпоративное решение LIGA360 – только до 31 декабря. Предоставьте полноту информации и инструментов для руководителей, юристов, бухгалтеров, HR, PR специалистов. А еще получайте бонус для всей компании: сервисы медиамониторинга и автоматизации договорной работы. Закажите LIGA360 по новогодним ценам по ссылке.
