8 вересня 2021 року Верховна Рада прийняла Закон України №1720-IX "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо переходу прав на земельну ділянку у зв’язку з переходом прав на об’єкт нерухомого майна, який на ній розміщено" ("Закон №1720-IX"). Нагадаємо, що до нововведень вже діяв загальний принцип єдності земельної ділянки та розташованої на ній нерухомості, але на практиці виникали численні запитання через існуючі прогалини при відповідному переході прав.
Варто зауважити, що вказаний Закон №1720-IX варто розглядати з урахуванням інших 2-х законів, які підписані за останні 2 місяці, які теж регулюють перехід прав на земельну ділянку, а саме:
- Закону України №1657-IX "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо спрощення процедури приєднання до електричних мереж" ("Закон №1657-IX") та
- Закону України №1174-IX "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо єдиної правової долі земельної ділянки та розміщеного на ній об’єкта нерухомості" ("Закон №1174-IX").
В основному вказаними законами вносяться зміни до статті 120 Земельного кодексу України, статтю 377 Цивільного кодексу України та статті 7 Закону України "Про оренду землі". Проаналізувавши нововведення ми визначили в хронологічному порядку, що змінюється та коли набиратимуть чинності окремі норми:
20 серпня 2021 року набрав чинності Закон №1657-IX, яким, серед іншого, були врегульовані питання щодо переходу прав на земельну ділянку:
- Перехід прав користування. Деталізовано умови переходу прав користування земельною ділянкою до нового власника нерухомості, зокрема щодо переходу прав оренди, користування на праві емфітевзису, суперфіцію. Важливо, що згода орендодавця (власника) земельної ділянки при такому переході не вимагається.
При набутті частки у праві спільної власності на об’єкт нерухомого майна, набувач має право вимагати внесення змін до договору оренди землі, емфітевзису, суперфіцію з визначенням його співкористувачем земельної ділянки.
Позитивним є те, що законом закріплюється вимога відшкодовувати плату за користування земельною ділянкою до внесення змін до договору користування. Але з іншого боку відразу ж виникає питання, яка має бути процедура внесення змін до договору, зокрема якщо земельна ділянка перебуває у державній чи комунальній власності.
- Одночасна державна реєстрація прав. Закон вносить зміни щодо здійснення державної реєстрації прав на земельну ділянку при набутті прав на нерухомості.
Встановлено, що державна реєстрація права власності на земельну ділянку має відбуватися одночасно із державною реєстрацією права власності на нерухомість, така ж вимога щодо одночасної реєстрації стосується і права користування на земельну ділянку. В останньому випадку реєстратор повинен повідомити про перехід права користування орендодавця, але за умови наявності інформації про місце проживання (місцезнаходження) такого орендодавця.
Тобто з'ясування коректного переходу прав на земельну ділянку має бути вже на етапі реєстрації прав на нерухомість, що, потенційно, вимагатиму проведення ретельної перевірки і державними реєстраторами.
28 жовтня 2021 року набирає чинності Закон №1174-IX. З початку року спостерігалася неоднозначна ситуація з приводу цього закону, оскільки Верховна Рада прийняла його ще 2 лютого 2021 року, а Президент підписав аж 27 вересня 2021 року. Тим не менш вказаний закон значно ширше врегульовує принцип єдності земельної ділянки та нерухомості, а саме:
- Повідомлення орендодавця. Встановлені попереднім Законом №1657-IX вимоги щодо переходу прав користування на земельну ділянку та одночасної державної реєстрації прав залишаються чинними.
Варто зазначити, що обов'язок негайно повідомити орендодавця про перехід прав на земельну ділянку до нового користувача тепер виникає і у набувача таких прав, а не лише у державного реєстратора.
Вважаємо, що з одного боку це забезпечує справедливе право орендодавця знати, хто користується земельною ділянкою, та з іншого боку, не зрозуміло, що буде вважатися повідомленням, яким чином потрібно підтверджувати повідомлення, та які часові проміжки щодо "негайного" повідомлення.
- Об'єкти незавершеного будівництва. На практиці залишалося не визначеним питання, чи переходять право власності або користування земельною ділянкою у разі набуття прав на об'єкт незавершеного будівництва.
Законом №1174-IX вирішено це питання та поширено правила переходу прав і на об'єкти незавершеного будівництва, однак за вимоги, що права на об'єкт незавершеного будівництва зареєстровані.
- Незареєстровані раніше права на землю. Так само і не було врегульованим питання долі земельної ділянки, якщо у попереднього власника нерухомості не було прав власності або користування на земельну ділянку та при не зареєстрованому праві користування. Земельна палата Касаційного господарського суду дійшла висновку, що оскільки право власності або користування земельною ділянкою виникає з моменту державної реєстрації цих прав, то такі права не можуть переходити до набувача нерухомості за правилами єдності земельної ділянки та нерухомості, якщо вони не зареєстровані.
Якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні , то в разі набуття права власності на ці об'єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача ч. 2 ст. 120 ЗК України
Набуття іншою особою права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, які розташовані на земельній ділянці, є підставою припинення права користування земельною ділянкою у попереднього землекористувача ( п. "е" ч. 1 ст. 141 ЗК України)
Отже, за змістом вказаних положень виникнення права власності на будинок, будівлю, споруду не є підставою для виникнення права оренди земельної ділянки, на якій вони розміщені та яка не була відведена в оренду попередньому власнику .
Право оренди земельної ділянки виникає на підставі відповідного договору з моменту державної реєстрації цього права.
Законом №1174-IX чітко врегулювано, що якщо у попереднього власника не було прав власності або користування на земельну ділянку, то такі права не переходять до нового власника за правилами вказаної статті.
- Користування землею державної або комунальної власності:
Підставою для численних позовів від державних органів та органів місцевої влади було фактичне безоплатне користування земельними ділянками державної або комунальної власності особами, які набули права власності на нерухомість, однак за відсутності прав на земельну ділянку у попереднього власника не набули прав на земельну ділянку автоматично та, відповідно, не зареєстрували права на земельну ділянку.
Редакцією прийнятого Закону №1174-IX передбачено випадок відсутності прав на земельну ділянку у попереднього власника нерухомості, та встановлено обов'язок нового власника нерухомості звернутися до органів влади з клопотанням про надання земельної ділянки у власність або користування.
З одного боку встановлюється обов'язок нового власника звернутися з клопотанням, однак так і не врегульованим залишилося питання відшкодування плати за користування земельною ділянкою до реєстрації відповідних прав.
Також, раніше виникали питання щодо порядку набуття прав на такі земельні ділянки державної або комунальної власності, зокрема було незрозумілим чи потрібно отримувати права власності або користування у загальному порядку встановленому статтями 118, 123 або 128 Земельного кодексу чи стаття 120 Земельного кодексу вважалася окремою підставою та порядком набуття прав на земельну ділянку.
Законом №1174-IX вирішено це питання, зазначено, що передача у власність або користування земельної ділянки державної та комунальної власності повинна здійснюватися у загальному порядку, встановленому статтями 118, 123 або 128 Земельного кодексу.
Залишається незрозумілою норма, що відповідні органи повинні надати новому власнику нерухомості права власності або користування на земельну ділянку, але не визначено чи у власність, чи у користування.
Вбачається, що органи самостійно обиратимуть, який вид права на земельну ділянку будуть надавати, що може спричинити судові спори заявників, зокрема, чому було передано в оренду, а не у власність.
- Право постійного користування. Врегульовані питання щодо земельних ділянок, які перебувають у постійному користування попереднього власника нерухомості, якщо новий власник не має права набувати прав постійного користування:
У випадку, коли новий власник нерухомого майна не може набувати право постійного користування при переході прав на всю земельну ділянку, то право постійного землекористувача припиняється, а новий власник нерухомості зобов'язаний подати клопотання для отримання земельної ділянки у власність або користування.
У разі набуття права на частку нерухомого майна, то новий власник матиме право використовувати необхідну для нього земельну ділянку на підставі домовленості із постійним землекористувачем. При чому право постійного користування не припиняється.
III. 1 січня 2022 року набирає чинності Закон №1720-IX, що наразі є останньою датою введення нових умов єдності земельної ділянки та нерухомості.
- Земельна ділянка – предмет правочину. Часто обговорювалося питання щодо обмеження прав попереднього власника нерухомості на земельну ділянку, оскільки від таким чином втрачав економічну вигоду, яку міг отримати при продажі земельної ділянки.
Законом №1720-IX встановлено, що земельна ділянка стає предметом правочину, що, як розуміємо, частково може вирішити питання економічної вигоди, оскільки такий правочин може передбачати окрему ціну за земельну ділянку, або ж включати в себе і ціну нерухомості, і ціну земельної ділянки.
- Підстава для реєстрації прав на земельну ділянку. Законом №1720-IX визначається, що документ про перехід права власності на нерухоме майно, є підставою для реєстрації прав на земельну ділянку у встановлених випадках. Таким чином законодавець розмежував підстави для реєстрації прав на земельну ділянку за певними правилами статті 120 Земельного кодексу із порядком набуття земельної ділянки із державної та комунальної власності у загальному порядку статті 118, 123, 128 Земельного кодексу.
- Припинення договору оренди землі. Раніше була неоднозначність у трактуванні положення щодо припинення договору оренди землі попереднього власника нерухомості. Хоча останній час широко застосовувалася позицію судів, що договір оренди землі вважається припиненим для попереднього власника нерухомості, однак не вважається розірваним, а лише підлягає заміні орендаря на нового власника нерухомості.
Наведена правова позиція викладена у постановах Верховного Суду у справі №915/672/17 від 10 квітня 2018 року, у справі №922/2883/17 від 17 квітня 2018 року, у справі №908/1990/17 від 30 травня 2018 року.
Отже з моменту набуття права власності на нерухоме майно особа, яка стала новим власником такого майна, одночасно набуває права оренди земельної ділянки, на якій розміщене це майно у зв'язку з припиненням права власності на нього та, відповідно, припиненням права користування попереднього власника земельною ділянкою, на якій це майно розміщене, згідно з частиною другою статті 120 ЗК України.
Тобто. особа, яка набула права власності на це майно фактично стає орендарем земельної ділянки, на якій воно розміщене у тому ж обсязі та на умовах, як і у попереднього власника. При цьому договір оренди цієї земельної ділянки щодо попереднього її користувача (попереднього власника нерухомого майна) припиняється відповідним договором, на підставі якого новим власником набуто право власності на розташоване на цій земельній ділянці майно, отже спірний договір не підлягає розірванню.
Стаття 7 Закону України "Про оренду землі" у новій редакції частково вирішує це питання шляхом виключення із підстав припинення договору набуття права власності іншою особою.
Встановлення нових правил є позитивними змінами щодо регулювання єдності земельної ділянки та нерухомості, адже це питання було одним із найпоширеніших у судовій практиці.
З одного боку вимога одночасної реєстрації прав на земельну ділянку вимагатиме ретельного вивчення питання у кожному окремому випадку та його вирішення. Та з іншого боку детальне регулювання часто спричиняє виникнення більшої кількості запитань, про які ми згадували вище (проведення реєстрації, повідомлення орендодавця, передача у власність чи користування). Вважаємо, що ці питання скоріше за все знайдуть своє вирішення при формуванні нової практики застосування.
Контролюйте незаконні дії щодо ваших земельних ділянок у сервісі SMS-Маяк Земля. Моніторинг Державного реєстру речових прав на нерухоме майно 24/7 та миттєве сповіщення про зміни. Спробуйте прямо сьогодні.
