З 1 липня 2021 року громадяни України матимуть змогу придбати до 100 га землі в одні руки, а за три з половиною роки покупцями земельних ділянок зможуть бути юридичні особи. При цьому з 1 січня 2024 року для всіх осіб (як фізичних, так і юридичних) діятиме загальне обмеження щодо площі земельної ділянки - не більше 10 тис. га.
Це передбачає Закон № 552-IX про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо умов обігу земель сільськогосподарського призначення (детальніше про Закон можна прочитати тут).
Оформлення права користування земельною ділянкою за допомогою договору емфітевзису - досить популярна опція сьогодні. Однак не всі розуміють, у чому полягає таке право та які його особливості. Що таке договір емфітевзису, які його перспективи у світлі відкриття ринку землі, роз'яснили експерти Офісу протидії рейдерству у Facebook.
Емфітевзис - це право користування земельною ділянкою тільки сільськогосподарського призначення, яке виникає на підставі укладеного сторонами договору в письмовому вигляді. Емфітевзис є певною альтернативою купівлі земельної ділянки, оскільки надає землекористувачу значний обсяг прав і можливостей.
Право емфітевзису підлягає обов'язковій державній реєстрації, а відповідний договір - нотаріальному посвідченню за домовленістю сторін. Це є додатковою гарантією від будь-яких незаконних посягань на право користування земельною ділянкою.
Емфітевзис може бути відчужений (проданий/подарований), внесений до статутного капіталу, переданий у заставу (якщо земельна ділянка знаходиться у приватній власності), або у спадок. Інакше кажучи, це певний актив, який може використовуватися як для продажу, так і для залучення коштів. Викупити право емфітевзису може і сам власник, який має переважне право на це.
Порівняно з інститутом оренди емфітевзис є більш гнучким у частині узгодження істотних умов користування земельною ділянкою сільськогосподарського призначення, не таким «зарегульованим» (якщо питанням оренди землі присвячено окремий закон, то регулюванню договорів емфітевзису - 6 статей Цивільного кодексу). Також він не має обмежень щодо осіб, які можуть бути емфітевтами, і щодо сукупної площі земельних ділянок, які можуть перебувати в користуванні однієї особи та пов'язаних з нею осіб.
Крім того, на відміну від власника земельної ділянки, емфітевт не має обов'язку сплачувати земельний податок. Ще однією особливістю емфітевзису є те, що розмір плати і порядок її виплати (це може бути щомісячна плата чи одноразовий платіж) встановлюється сторонами в договорі на власний розсуд. Найчастіше сторони обирають формат одноразової плати, виходячи із нормативної грошової оцінки ділянки чи її ринкової вартості.
Правова природа договору емфітевзису полягає в довгостроковому (до 50 років) користуванні землею незалежно від переходу права власності на ділянку. Крім того, свобода договору емфітевзису дозволяє передбачити зобов'язання правонаступників/спадкоємців власника земельної ділянки виконувати умови зазначеного договору. За умови договору оренди, у разі смерті власника земельної ділянки спадкоємці (після прийняття спадщини) можуть розірвати такий договір, а за умовами договору емфітевзису такої можливості не передбачено.
Право користування земельною ділянкою, яке набуто за договором емфітевзису, зберігається незалежно від зміни власника - це одна із ключових переваг такого договору, підкреслили експерти Офісу протидії рейдерству.
Старт земельної реформи, активізація рейдерства та законодавчі зміни потребують постійної роботи на випередження неочікуваних наслідків. ЛІГА:ЗАКОН пропонує комплексний інструмент LIGA360 для агробізнесу, який дає змогу керівнику, юристу та всій команді бути на крок попереду зовнішніх загроз. Рішення містить головні інструменти, які допомагають відстежувати ризики й ухвалювати сильні рішення для втримання лідерських позицій. Лише в липні обирайте комплекс інформаційно-аналітичних продуктів зі знижкою.
Читайте також:
В Україні хочуть законодавчо врегулювати використання дронів у сільському господарстві
Плата за землю з фізосіб: що змінилося у 2020 році
Реєстрація земельних ділянок: 7 типових порушень
З 10 червня реєстрація земельних ділянок відбуватиметься за новим принципом
