С 1 июля 2021 года граждане Украины будут иметь возможность приобрести до 100 га земли в одни руки, а через три с половиной года покупателями земельных участков смогут быть юридические лица. При этом с 1 января 2024 года для всех лиц (как физических, так и юридических) будет действовать общее ограничение относительно площади земельного участка - не больше 10 тыс. га.
Это предусматривает Закон № 552-IX о внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно условий обращения земель сельскохозяйственного назначения (подробнее о Законе можно прочитать здесь).
Оформление права пользования земельным участком с помощью договора эмфитевзиса - достаточно популярная опция сегодня. Однако не все понимают, в чем заключается такое право и каковы его особенности. Что такое договор эмфитевзиса, каковы его перспективы в свете открытия рынка земли, разъяснили эксперты Офиса противодействия рейдерству в Facebook.
Эмфитевзис - это право пользования земельным участком только сельскохозяйственного назначения, которое возникает на основании заключенного сторонами договора в письменном виде. Эмфитевзис является определенной альтернативой покупки земельного участка, поскольку предоставляет землепользователю значительный объем прав и возможностей.
Право эмфитевзиса подлежит обязательной государственной регистрации, а соответствующий договор - нотариальному удостоверению по договоренности сторон. Это является дополнительной гарантией от любых незаконных посягательств на право пользования земельным участком.
Эмфитевзис может быть отчужден (продан/подарен), внесен в уставный капитал, передан в залог (если земельный участок находится в частной собственности), или в наследство. Другими словами, это определенный актив, который может использоваться как для продажи, так и для привлечения средств. Выкупить право эмфитевзиса может и сам владелец, который имеет преимущественное право на это.
По сравнению с институтом аренды эмфитевзис более гибкий в части согласования существенных условий пользования земельным участком сельскохозяйственного назначения, не такой "зарегулированный" (если вопросам аренды земли посвящен отдельный закон, то регулированию договоров эмфитевзиса - 6 статей Гражданского кодекса). Также он не имеет ограничений относительно лиц, которые могут быть эмфитевтами, и относительно совокупной площади земельных участков, которые могут находиться в пользовании одного лица и связанных с ним лиц.
Кроме того, в отличие от владельца земельного участка, у эмфитевта нет обязанности платить земельный налог. Еще одной особенностью эмфитевзиса является то, что размер платы и порядок ее выплаты (это может быть ежемесячная плата или единовременный платеж) устанавливается сторонами в договоре на свое усмотрение. Чаще всего стороны выбирают формат единовременной платы, исходя из нормативной денежной оценки участка или его рыночной стоимости.
Правовая природа договора эмфитевзиса заключается в долгосрочном (до 50 лет) пользовании землей независимо от перехода права собственности на участок. Кроме того, свобода договора эмфитевзиса позволяет предусмотреть обязательство правопреемников/наследников владельца земельного участка выполнять условия указанного договора. При условии договора аренды, в случае смерти владельца земельного участка наследники (после принятия наследства) могут расторгнуть такой договор, а по условиям договора эмфитевзиса такая возможность не предусмотрена.
Право пользования земельным участком, которое приобретено по договору эмфитевзиса, сохраняется независимо от изменения владельца - это одно из ключевых преимуществ такого договора, подчеркнули эксперты Офиса противодействия рейдерству.
Старт земельной реформы, активизация рейдерства и законодательные изменения требуют постоянной работы на опережение неожиданных последствий. ЛІГА:ЗАКОН предлагает комплексный инструмент LIGA360 для агробизнеса, который позволит руководителю, юристу и всей команде быть на шаг впереди. Решение содержит главные инструменты, которые помогают отслеживать внешние риски и принимать сильные решения для удержания лидерских позиций. Только в июле выбирайте комплекс информационно-аналитических продуктов со скидкой.
Читайте также:
В Украине хотят законодательно урегулировать использование дронов в сельском хозяйстве
Плата за землю с физических лиц: что изменилось в 2020 году
Регистрация земельных участков: 7 типичных нарушений
С 10 июня регистрация земельных участков будет проходить по новому принципу
Как противодействовать трем классическим схемам аграрного рейдерства
