Використання земельної ділянки за цільовим призначенням як істотна умова договору оренди земельної ділянки

Відповідно до ст. 13 Закону України «Про оренду землі», договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства. Однією із таких вимог є необхідність використання земельної ділянки землекористувачем за цільовим призначенням. Варто зосередити увагу на тому, що на цю законодавчу вимогу не завжди звертають увагу, що, у підсумку, може призвести до дострокового розірвання договору оренди землі.

Існує хибна думка, що види цільового використання землі передбачені у статті 19 Земельного Кодексу України (далі - ЗК України). Слід зазначити, що у названій статті встановлені категорії земель України за основним цільовим призначенням, а саме: землі сільськогосподарського призначення; землі житлової та громадської забудови; землі природно-заповідного та іншого природоохоронного призначення; землі оздоровчого призначення; землі рекреаційного призначення; землі історико-культурного призначення; землі лісогосподарського призначення; землі водного фонду; землі промисловості, транспорту, зв'язку, енергетики, оборони та іншого призначення.

Проте, це зовсім не означає, що, орендуючи, наприклад, земельну ділянку сільськогосподарського призначення, орендар має право займатися на ній будь-якою сільськогосподарською діяльністю. Оскільки однією із вагомих умов договору оренди землі є цільове призначення орендованої земельної ділянки та умови її використання.

Отже, в договорах оренди має вказуватися не категорія земель за основним цільовим призначенням, а вид цільового призначення земель, який закріплений у Класифікаторі видів цільового призначення земель, затверджений Наказом Державного комітету України із земельних ресурсів № 548 від 23.07.2010 р. (далі - Класифікатор).

Так, землі сільськогосподарського призначення мають наступні види використання:

· для ведення фермерського господарства

· для ведення особистого селянського господарства

· для ведення підсобного сільського господарства

· для індивідуального садівництва

· для колективного садівництва

· для городництва

· для сінокосіння і випасання худоби

· для дослідних і навчальних цілей

· для пропаганди передового досвіду ведення сільського господарства

· для надання послуг у сільському господарстві

· для розміщення інфраструктури оптових ринків сільськогосподарської продукції

· для іншого сільськогосподарського призначення

· для цілей підрозділів 01.01-01.13 та для збереження та використання земель природно-заповідного фонду.

Види цільового використання встановлені по всім категоріям земель, які зазначені у ст. 19 ЗК України.

Отже, якщо в договорі оренди передбачено, що земельна ділянка надається, наприклад, для сінокосіння і випасання худоби, то ведення на ній будь-якої іншої сільськогосподарської діяльності (наприклад, товарного сільськогосподарського виробництва) не допустиме та може призвести до розірвання відповідного договору в судовому порядку через порушення його істотних умов.

Зазначена позиція відображена у відповідній судовій практиці. Так, Постановою Верховного Суду України у справі № 473/4413/17 від 28 січня 2019 р. залишено без змін Постанову Апеляційного суду Миколаївської області від 04 червня 2018 р., якою було задоволено апеляційну скаргу першого заступника прокурора Миколаївської області та скасовано рішення суду першої інстанції та достроково розірвано договір оренди землі, укладений 08 травня 2009 року на 10 років між орендодавцем в особі районної державної адміністрації та орендарем. Причина: земельна ділянка засіяна ячменем та соняшником і використовується для товарного сільськогосподарського виробництва, а не для сінокосіння та випасання худоби, як про це було обумовлено в договорі. Варто зосередити увагу, що у цій же постанові Верховний Суд дійшов іншого цікавого висновку, зазначивши, що при істотному порушенні умов договору оренди землі (а саме - нецільовому використанні земельної ділянки), для дострокового його розірвання за рішенням суду достатньо встановлення самого факту такого істотного порушення. А подальше його усунення не позбавляє орендодавця права вимагати розірвання договору у зв'язку із невиконанням його умов.

Отже, простими словами, цільове призначення земельної ділянки полягає у використанні її для якоїсь конкретно взятої мети (будівництво розважального об'єкту, випасання худоби, ведення особистого селянського господарства тощо).

Аналізуючи судову практику, я помітив, що у значній частині справ позивачі прагнуть повернути у комунальну або державну власність земельні ділянки, на яких протягом тривалого часу не розпочаті будівельні роботи. У позовних вимогах мова йдеться про нецільове використання відповідних земель, чим, на думку позивачів, порушуються істотні умови договорів оренди. Проте, суди відмовляють у задоволенні відповідних позовних вимог, оскільки, на їх переконання, в даному випадку не йдеться про цільове використання землі. Що, в свою чергу, не є підставою для розірвання договору. В якості прикладу можна привести Постанову Верховного Суду України у справі № 922/324/17 від 04 квітня 2019 року, в якій суд залишив без змін рішення попередніх судових інстанцій, відмовивши у розірванні договору оренди земельної ділянки, що знаходиться у м. Харкові. Обґрунтування рішення: для розірвання договору не може слугувати підставою та обставина, що будівельні роботи не були розпочаті, оскільки нецільовим використанням земельної ділянки є її використання з іншою метою, аніж та, що встановлена у договорі.

З вищезазначеного випливає, що використання земельної ділянки за цільовим призначенням - це істотна умова договору оренди земельної ділянки. В разі нехтування цією умовою є всі підстави для звернення до суду з позовом про розірвання відповідного договору.

Як адвокат, який є депутатом Запорізької обласної ради, можу зазначити, що цей механізм має застосовуватися не лише адвокатами у відповідних справах. Він повинен використовуватися і прокурорами при здійсненні представницьких повноважень, а також юридичними управліннями органів місцевого самоврядування. У цих випадках треба зібрати відповідні матеріали, які будуть належними доказами в суді щодо факту нецільового використання земельної ділянки та стануть підставою для розірвання договору оренди земельної ділянки та її повернення у власність громади або держави.

Дмитро Майстро,

адвокат, партнер юридичної компанії «Майстро і Беженар»,
депутат Запорізької обласної ради

________________