Арендное землепользование в агропромышленном комплексе уже который год продолжает оставаться довольно болезненным вопросом. Однако, несмотря на ряд законодательных инициатив, в т.ч. новые правила регистрации прав на земельные участки, ситуация существенно не изменилась в лучшую сторону. Одним из таких неурегулированных вопросов остается продажа права аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, утверждает Александр Шишканов, партнер ЮК Jurimex. Юрист предполагает, что с принятием необходимой законодательной базы данный механизм некоторым образом сможет заменить для аграриев право собственности.
Так, у продажи права аренды есть ряд преимуществ, в частности, в таком случае арендные правоотношения не прерываются и, кроме того, они устанавливаются непосредственно с собственником земельного участка, а не с другими лицами, как это происходит в отношениях субаренды, к примеру. Также продажа права аренды является достаточно гибким механизмом, рассуждает г-н Шишканов, ведь стороны здесь не зависят друг от друга.
Однако, главным минусом такой продажи является отсутствие четкого законодательного регулирования, нет прямых определений, что становиться проблемой при общении с работниками регистрационной службы. Так, поскольку за приобретателем права аренды необходимо зарегистрировать такое право, а госрегистраторы, за неимением соответствующих норм закона или разъяснений вышестоящих органов, просто отказываются проводить такие регистрационные действия.
Кроме того, принимая решение о продаже права аренды стоит учитывать возможные налоговые последствия, а именно - налогообложение НДС, лишение статуса плательщика фиксированного с/х налога, др.
Исходя из существующей нормативной базы, юрист делает вывод, что продажа права аренды является формой замены стороны в договоре.
На практике стоит учесть, что продажа права аренды требует согласия арендодателя, а также не могут изменяться условия договора аренды, договор заключается в той же форме, что и договор аренды, то есть письменно, и в случае необходимости заверяется нотариально.
Учитывая позицию регистрационной службы, сначала следует провести разъяснительную работу с регистратором, объяснив ему, что данные действия не нарушают Закон, советует юрист.
