Защита преимущественного права нанимателя (арендатора) при продаже арендованного имущества осуществляется путем перевода на него прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи при условиях: надлежащего исполнения обязанностей по договору найма, нарушения преимущественного права на покупку имущества и внесения на депозитный счет суда соответствующей денежной суммы.
В случае невозможности перевода прав и обязанностей покупателя наниматель имеет право требовать возмещения убытков от лица, нарушившего его преимущественное право. Применение других способов защиты, таких как признание права собственности или признание договора недействительным, является ненадлежащими.
К таким выводам пришел Верховный Суд в составе Объединенной палаты Кассационного гражданского суда в постановлении от 2 июня 2025 года по делу № 192/553/21 (производство № 61-16526сво23), обеспечивая единство судебной практики.
Обстоятельства дела
В пересматриваемом деле общество как арендатор земельного участка требовало перевести на себя права покупателя и признать право собственности на участок, который арендодательница продала другому лицу без соблюдения преимущественного права арендатора на его выкуп.
Суд первой инстанции иск удовлетворил, считая надлежащим способом защиты преимущественного права арендатора на покупку арендованного недвижимого имущества (земельного участка) перевод на арендатора прав и обязанностей покупателя соответствующей вещи.
Апелляционный суд отменил решение районного суда и отказал в иске, ссылаясь на то, что арендодательница была свободной в выборе контрагента и не имела обязательств перед обществом относительно преимущественного права, поскольку указанное общество преимущественного права по приобретению спорного земельного участка не имело ни в силу закона, ни учитывая договор аренды.
Позиция Верховного Суда
ОП КГС постановление апелляционного суда в части требований о переводе прав и обязанностей покупателя отменила и оставила в силе в этой части решение суда первой инстанции, указав, что при отсутствии определенной процедуры защиты преимущественного права покупки в ст. 777 Гражданского кодекса по аналогии закона применяются правила ст. 362 ГК. При этом подобными по содержанию отношениями будет реализация преимущественного права, а не общая долевая собственность.
В соответствии с ч. 2 ст. 777 Гражданского кодекса наниматель, который должным образом исполняет свои обязанности по договору найма, в случае продажи вещи, переданной в найм, имеет преимущественное право перед другими лицами на ее приобретение.
В судебной практике устоявшимся является понимание преимущественного права как такого субъективного гражданского права, которое предоставляет его носителю возможность приоритетно перед другими лицами приобрести другое или осуществить существующее субъективное право.
Для защиты преимущественного права нанимателя (арендатора), который должным образом исполняет свои обязанности в соответствии с условиями договора и закона, в случае продажи вещи, переданной в найм (аренду), надлежащим способом защиты является перевод на нанимателя (арендатора) прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи.
При этом применение такого способа защиты, как перевод прав и обязанностей покупателя только в случае заключения договора купли-продажи с рассрочкой (отсрочкой) платежа не согласуется с правилами ч. 2 ст. 777 ГК и ст. 9 Закона "Об аренде земли" (в редакции, действующей на время заключения договора купли-продажи).
Условиями удовлетворения иска нанимателя о переводе на него прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи имущества являются следующие факты: наниматель должным образом исполнял свои обязанности по договору найма; собственник (наймодавець) продал имущество другому лицу с нарушением преимущественного права нанимателя на покупку этого имущества; наниматель внес на депозитный счет суда денежную сумму, которую по договору должен уплатить покупатель, которая является гарантией получения средств по такому договору для продавца.
Если перевод прав невозможен, наниматель имеет право требовать возмещения убытков. Другие способы защиты (признание права собственности, признания договора недействительным) являются ненадлежащими.
По сообщению пресс-службы Верховного Суда
Защитите свою недвижимость от мошенничества и "черных регистраторов". Сервис SMS-Маяк мгновенно оповестит об изменениях в Реестре вещных прав и незаконных процедурах. Ставьте свои объекты на контроль прямо сейчас.
Читайте также:
Штрафные санкции за невыполнение обязательств. Судебная практика
