Заключение предварительного договора при купле-продаже недвижимости является важным шагом для закрепления договоренностей между продавцом и покупателем. Это позволяет сторонам избежать потенциальных проблем и разногласий в будущем.
Предварительный договор - это документ, заключаемый между продавцом и покупателем перед заключением основного договора купли-продажи недвижимости на условиях, установленных предварительным договором. Правовая сущность предварительного договора заключается в побуждении к заключению в будущем основного договора путем установления соответствующего долга и фиксации условий основного договора.
Особенности заключения предварительного договора купли-продажи недвижимости
Перед заключением предварительного договора продавец должен предоставить документы, подтверждающие личность - паспорт и идентификационный код, а также правоустанавливающие документы на недвижимость - свидетельство о праве собственности, свидетельство о вступлении в наследство, договор дарения, договор купли-продажи.
Форма предварительного договора
Предварительный договор заключается в письменной форме и с согласия сторон может быть нотариально заверен. Нотариальное заверение предварительного договора обеспечивает его юридический вес и защищает интересы как продавца, так и покупателя. Это придает дополнительную ответственность и доверие между сторонами в процессе соглашения.
При заключении и нотариальном удостоверении предварительного договора также необходимо будет уплатить 1% государственной пошлины и услуги нотариуса.
Однако обращаем внимание на то, что суд может признать недействительным предварительный договор купли-продажи, нотариально не заверенный.
При заключении предварительного договора основным риском для покупателя является продажа одной квартиры сразу нескольким покупателям. Владелец может оформить несколько предварительных договоров, собрать со всех обеспечительный платеж и исчезнуть с деньгами, поэтому советуем нотариально заверить договор.
Содержание предварительного договора
Что касается содержания предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества, то обязательно следует указать следующие пункты:
1. Идентификация сторон: В договоре необходимо указать полное наименование (фамилию, имя, отчество), адреса и контактные данные продавца и покупателя.
2. Описание недвижимости: В договоре должно быть подробное описание объекта недвижимости, например адрес, номер квартиры, площадь, количество комнат, этаж и другие характеристики.
3. Цена и условия оплаты: Договор должен содержать определение общей цены продажи недвижимости, включая возможные комиссии и налоги. Также следует указать условия оплаты, например размер задатка (если такой есть) и сроки внесения полной суммы.
4. Сроки: Указать предельный срок ввода в эксплуатацию, регистрацию права собственности за застройщиком и предельный срок заключения основного договора с передачей объекта недвижимости. Согласно положениям Гражданского кодекса Украины, обязательство, установленное предварительным договором, прекращается, если основной договор не заключен в срок, установленный предварительным договором . Поэтому в договоре важно предусмотреть и сроки и план действий в случае уклонения одной из сторон от заключения договора.
5. Условия правовой чистоты недвижимости: Важно указать, что продавец гарантирует правовую чистоту недвижимости, то есть отсутствие каких-либо правовых обременений, которые могут повлиять на будущее владение недвижимостью покупателем.
6. Ответственность сторон за нарушение условий договора и уклонение от его исполнения. Предусматривая ответственность, также указываем сроки и порядок оплаты санкций.
7. Порядок расторжения контракта. Если в договоре есть положения о порядке его расторжения, то обязательно должен быть порядок проведения взаиморасчетов и возмещения ущерба, причиненного таким расторжением.
8. Порядок разрешения споров: Указать механизм разрешения споров и конфликтов, которые могут возникнуть между сторонами, например через суд, медиацию или арбитраж.
9. Шаги к заключению основного договора: Указать, что предварительный договор является основанием для заключения основного договора и установления сроков и условий для заключения такого соглашения.
Последствия невыполнения условий договора
Согласно ч. 2 ст. 635 ГК Украины, сторона, которая необоснованно уклоняется от заключения договора, предусмотренного предварительным договором, должна возместить другой стороне ущерб, причиненный просрочкой, если иное не установлено предварительным договором или актами гражданского законодательства.
Положениями Гражданского Кодекса Украины прямо не предусматривают такое правовое последствие невыполнения предварительного договора, как возмещение убытков способом признания права собственности на вещь, которая должна была быть приобретена в будущем по договору купли-продажи. При таких обстоятельствах другая сторона предварительного договора может претендовать только на возмещение ущерба в соответствии с ч. 2 ст. 635 ГК Украины ( Постановление Судебной палаты по гражданским делам Верховного Суда от 02.09.2015 по делу № 6-226цс14 ).
Юрист адвокатского объединения «Юнимайндс»
Снежная Валерия
Защитите свою недвижимость от мошенничества и "черных регистраторов". Сервис SMS- Маяк мгновенно известит об изменениях в Реестре вещественных прав и незаконных процедурах. Ставьте свои объекты на контроль прямо сейчас.
Читайте также: Принимать наследство или нет, если наследодатель оставил в наследство кредит?
