Укладання попереднього договору при купівлі-продажу нерухомості є важливим кроком для закріплення домовленостей між продавцем і покупцем. Це дозволяє сторонам уникнути потенційних проблем і розбіжностей у майбутньому.
Попередній договір - це документ, який укладається між продавцем і покупцем перед укладанням основного договору купівлі-продажу нерухомості на умовах, встановлених попереднім договором. Правова сутність попереднього договору, полягає у спонуканні до укладення в майбутньому основного договору шляхом встановлення відповідного обов'язку та фіксації умов основного договору.
Особливості укладання попереднього договору купівлі-продажу нерухомості
Перед укладанням попереднього договору продавець має надати документи, які підтверджують особу - паспорт та ідентифікаційний код, а також правовстановлюючі документи на нерухомість - свідоцтво про право власності, свідоцтво про вступ у спадщину, договір дарування, договір купівлі-продажу.
Форма попереднього договору
Попередній договір укладається у письмовій формі та за згодою сторін може бути нотаріально завірений. Нотаріальне завірення попереднього договору забезпечує його юридичну вагу та захищає інтереси як продавця, так і покупця. Це додає додаткову відповідальність та довіру між сторонами у процесі угоди.
При укладенні та нотаріальному посвідченні попереднього договору також необхідно буде сплатити 1% державного мита та послуги нотаріуса.
Однак, звертаємо увагу на те, що суд може визнати недійсним попередній договір купівлі-продажу, який нотаріально не завірений.
У разі укладання попереднього договору основним ризиком для покупця є продаж однієї квартири одразу декільком покупцям. Власник може оформити кілька попередніх договорів, зібрати з усіх забезпечувальний платіж та зникнути з грошима, у зв'язку з цим радимо нотаріально завірити договір.
Зміст попереднього договору
Щодо змісту попереднього договору купівлі-продажу нерухомого майна, то обов'язково варто вказати наступні пункти:
1. Ідентифікація сторін: У договорі необхідно вказати повне найменування (прізвище, ім'я, по батькові), адреси та контактні дані продавця і покупця.
2. Опис нерухомості: У договорі повинен бути детальний опис об'єкта нерухомості, наприклад, адреса, номер квартири, площа, кількість кімнат, поверх та інші характеристики.
3. Ціна і умови оплати: Договір повинен містити визначення загальної ціни продажу нерухомості, включаючи можливі комісії та податки. Також варто вказати умови оплати, наприклад, розмір задатку (якщо такий є) та терміни внесення повної суми.
4. Строки: Вказати граничний строк введення в експлуатацію, реєстрацію права власності за забудовником та граничний строк укладання основного договору з передачею об'єкта нерухомості. Згідно з положеннями Цивільного кодексу України, зобов'язання, встановлене попереднім договором, припиняється, якщо основний договір не укладений в термін, встановлений попереднім договором. Тому в договорі важливо передбачити й строки й чіткий план дій в разі ухилення однієї зі сторін від укладання договору.
5. Умови щодо правової чистоти нерухомості: Важливо вказати, що продавець гарантує правову чистоту нерухомості, тобто відсутність будь-яких правових обтяжень, які можуть вплинути на майбутнє володіння нерухомістю покупцем.
6. Відповідальність сторін за порушення умов договору та ухиляння від його виконання. Передбачаючи відповідальність також зазначаємо строки та порядок оплати санкцій.
7. Порядок розірвання договору. Якщо в договорі є положення про порядок його розірвання, то обов'язково має бути порядок проведення взаєморозрахунків та відшкодування шкоди, заподіяної таким розірванням.
8. Порядок вирішення спорів: Вказати механізм врегулювання спорів та конфліктів, які можуть виникнути між сторонами, наприклад, через суд, медіацію або арбітраж.
9. Кроки до укладання основного договору: Вказати, що попередній договір є підставою для укладання основного договору, і встановлення строків та умов для укладання такої угоди.
Наслідки невиконання умов договору
Відповідно до ч. 2 ст. 635 ЦК України, сторона, яка необгрунтовано ухиляється від укладення договору, передбаченого попереднім договором, повинна відшкодувати другій стороні збитки, завдані простроченням, якщо інше не встановлено попереднім договором або актами цивільного законодавства.
Положеннями Цивільного Кодексу України прямо не передбачають такий правовий наслідок невиконання попереднього договору, як відшкодування збитків у спосіб визнання права власності на річ, що мала бути придбана в майбутньому за договором купівлі-продажу. За таких обставин інша сторона попереднього договору може претендувати лише на відшкодування збитків відповідно до ч. 2 ст. 635 ЦК України (Постанова Судової палати у цивільних справах Верховного Суду від 02.09.2015 у справі № 6-226цс14).
Юрист адвокатського об'єднання «Юнімайндс»
Сніжна Валерія
Захистіть свою нерухомість від шахрайства та “чорних реєстраторів”. Сервіс SMS-Маяк миттєво сповістить про зміни в Реєстрі речових прав та незаконні процедури. Ставте свої об'єкти на контроль прямо зараз.
Читайте також: Приймати спадок чи ні, якщо спадкодавець залишив у спадок кредит?
