Определением Верховного Суда в составе коллегии судей Кассационного хозяйственного суда от 14.01.2021 по делу № 903/1030/19 решено передать дело на рассмотрение Большой Палаты Верховного Суда. По мнению коллегии судей, разграничение преимущественного права на заключение договора аренды земли на новый срок (части первая - пятая статьи 33 Закона Украины «Об аренде земли» в редакции, действовавшей до 15.07.2020) и возобновление договора аренды земли (часть шестая статьи 33 указанного Закона в указанной редакции) обеспечит эволюционный и последовательный подход к упорядочению судебной практики по применению норм указанного Закона при решении соответствующей категории споров.
Большая Палата Верховного Суда в постановлениях от 22.09.2020 по делам № 313/350/16-ц и № 159/5756/18 пришла к выводу, что статьей 33 Закона Украины «Об аренде земли» был определен алгоритм действий арендатора и арендодателя при наличии умысла возобновить договор аренды земли и определены определенные правовые предохранители для защиты арендатора, как более уязвимой стороны в этих правоотношениях, от умышленного и необоснованного уклонения арендодателя от продления арендных правоотношений при отсутствии для этого оснований и при наличии добросовестного поведения арендатора. При этом законодатель отождествил понятия «преимущественное право на заключение договора аренды земли на новый срок» и «возобновление договора аренды земли», используя конструкцию «возобновление договора аренды земли» как для основания такого обновления, предусмотренного частями первой - пятой, так и для основания, предусмотренного частью шестой настоящей статьи, что свидетельствует об их логической последовательности.
Позиция Верховного Суда в составе коллегии судей Кассационного хозяйственного суда в постановлении по делу № 903/1030/19 от 31.08.2021 сводится к тому, что ошибочным является отождествление правового института пролонгации договора аренды недвижимого имущества (продолжение договора на тот же срок и на тех же условиях), урегулированного положениями статьи 284 Хозяйственного кодекса Украины, ст. 764 Гражданского кодекса Украины, ч. 3 статьи 17 Закона Украины «Об аренде государственного и коммунального имущества» (действующего до 01.02.2020), который реализуется в результате молчаливого согласия сторон договора, и правового института продления договора аренды на новый срок вследствие преимущественного права добросовестного арендатора (статья 285 Хозяйственного кодекса Украины, статья 777 Гражданского кодекса Украины и часть третья статьи 17 указанного Закона), реализация которого в случае несогласия арендодателя может быть предметом спора в суде.
Принимая постановление в этом деле, Большая Палата поддержала подход к применению положений статьи 33 Закона Украины «Об аренде земли» в редакции, действующей до внесения изменений Законом Украины «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно противодействия рейдерству» от 05.12.2019 № 340-IX (далее - Закон), при котором основания для возобновления договора аренды земельного участка, предусмотренные в частях первой-пятой и части шестой статьи 33 Закона, не разграничиваются, а для возобновления договора аренды земли в порядке, предусмотренном частью шестой настоящей статьи, необходимо направление арендатором уведомления арендодателю о намерении воспользоваться правом на возобновление договора аренды земли вместе с проектом дополнительного соглашения.
Большая Палата Верховного Суда выходила, в частности, из того, что для возобновления договора аренды земли по основаниям, предусмотренным частью шестой статьи 33 Закона, необходимо наличие таких юридических фактов: арендатор надлежащим образом исполняет свои обязанности по договору аренды; до окончания срока действия договора он уведомил арендодателя в установленные сроки о своем намерении воспользоваться преимущественным правом на заключение договора на новый срок; в письмо-уведомление арендатор добавил проект дополнительного соглашения; продолжает пользоваться выделенной земельным участком; арендодатель письменно не сообщил арендатора об отказе в возобновлении договора аренды. Подобные выводы Большая Палата Верховного Суда излагала в постановлениях от 10.04.2018 по делу № 594/376/17-ц, от 21.11.2018 по делу № 530/212/17 и от 22.09.2020 по делам № 313/350/16-ц и № 159/5756/18, от которых предлагалось отступить в этом деле.
Итак, Великая Палата Верховного Суда сформировала единый подход по применению части шестой статьи 33 Закона Украины «Об аренде земли» в редакции, действующей до внесения изменений Законом Украины «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно противодействия рейдерству» от 05.12.2019 № 340-IX, согласно которому можно выделить следующие правовые выводы:
-основания для возобновления договора аренды земельного участка, предусмотренные в частях первой-пятой и части шестой статьи 33 Закона, не разграничиваются, а для возобновления договора аренды земли в порядке, предусмотренном частью шестой настоящей статьи, необходимо направление арендатором уведомления арендодателю о намерении воспользоваться правом на возобновление договора аренды земли вместе с проектом дополнительного соглашения;
- арендатор должен направить арендодателю письмо-уведомление о своем намерении продолжить арендные правоотношения, то есть - обратиться с офертой о заключении договора аренды земли на новый срок, и если арендодатель в установленный срок не ответил на оферту (не акцептовал ее), а арендатор продолжает пользоваться земельным участком, считается, что арендодатель в силу принципа «молчаливого согласия» акцептовал оферту арендатора.
Итак, для возобновления договора аренды земли необходимо наличие таких юридических фактов:
• арендатор надлежащим образом исполняет свои обязанности по договору аренды;
• до окончания срока действия договора он уведомил арендодателя в установленные сроки о своем намерении воспользоваться преимущественным правом на заключение договора на новый срок;
• к письму-уведомлению арендатор добавил проект дополнительного соглашения;
• продолжает пользоваться выделенным земельным участком;
• арендодатель письменно не сообщил арендатора об отказе в возобновлении договора аренды.
При этом Большая Палата Верховного Суда пришла к выводу, что законодатель отождествил понятия «преимущественное право на заключение договора аренды земли на новый срок» и «возобновление договора аренды земли», используя конструкцию «возобновление договора аренды земли» как для основания такого обновления, предусмотренной частями первой-пятой, так и для основания, предусмотренного частью шестой настоящей статьи, что свидетельствует об их логической последовательности.
Интересен также правовой вывод, изложенный Большой Палатой Верховного Суда в пределах этого дела, а именно: «57. С учетом приведенных предписаний, в случае наличия у лица права собственности именно на объект недвижимости, отсутствие оснований для возобновления договора аренды земли по части шестой статьи 33 Закона № 161-XIV, не может быть препятствием для реализации таким лицом права пользования земельным участком, необходимым для обслуживания ее объекта, а также для оформления соответствующих договорных отношений по этому участку.».
Изложенное свидетельствует о том, что даже в случае, если арендатор не придержался порядка для возобновления договора аренды земельного участка, предусмотренного статьей 33 Закона Украины «Об аренде земли» в редакции, действующей до внесения изменений Законом Украины «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины по противодействию рейдерству» от 05.12.2019 № 340-IX, учитывая принцип единства юридической судьбы земельного участка и расположенного на нем здания или сооружения, имеет право на оформление договорных отношений относительно земельного участка, на котором расположено его недвижимое имущество.
Подытоживая, следует сказать, что арендаторам земельных участков, которые намерены возобновить договор аренды земельного участка, нужно четко следовать алгоритму действий и требований, предусмотренных нормами права, с обязательным учетом актуальных правовых заключений Верховного Суда.
Читайте также: Опубликован Закон об автоматическом переходе прав на землю при переходе права собственности на недвижимость
Чтобы обезопасить недвижимость от действий мошенников и "черных регистраторов", необходимо контролировать информацию в Реестре вещных прав. Поставьте на круглосуточный мониторинг любые объекты вашей недвижимости с помощью сервиса SMS- Маяк, который мгновенно сообщит о начале любых регистрационных процедур и поможет вовремя остановить рейдерский захват.
