Аналіз постанови Великої Палати Верховного Суду у справі щодо застосування статті 33 Закону «Про оренду землі»

Ухвалою Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 14.01.2021 у справі № 903/1030/19 вирішено передати справу на розгляд Великої Палати Верховного Суду. На думку колегії суддів, розмежування переважного права на укладення договору оренди землі на новий строк (частини перша - п`ята статті 33 Закону України «Про оренду землі» в редакції, яка була чинною до 15.07.2020) та поновлення договору оренди землі (частина шоста статті 33 вказаного Закону у вказаній редакції) забезпечить еволюційний та послідовний підхід до впорядкування судової практики щодо застосування норм зазначеного Закону при вирішенні відповідної категорії спорів.

Велика Палата Верховного Суду у постановах від 22.09.2020 у справах № 313/350/16-ц і № 159/5756/18 дійшла висновку, що статтею 33 Закону України «Про оренду землі» було визначено алгоритм дій орендаря та орендодавця за наявності наміру поновити договір оренди землі та визначено певні правові запобіжники для захисту орендаря, як більш уразливої сторони в цих правовідносинах, від умисного й безпідставного ухилення орендодавця від продовження орендних правовідносин за відсутності для цього підстав та за наявності добросовісної поведінки орендаря. При цьому законодавець ототожнив поняття «переважне право на укладення договору оренди землі на новий строк» та «поновлення договору оренди землі», використовуючи конструкцію «поновлення договору оренди землі» як для підстави такого поновлення, передбаченої частинами першою - п`ятою, так і для підстави, передбаченої частиною шостою цієї статті, що свідчить про їх логічну послідовність.

Позиція Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду у постанові у справі № 903/1030/19 від 31.08.2021 зводиться до того, що помилковим є ототожнення правового інституту пролонгації договору оренди нерухомого майна (продовження договору на той же строк і на тих самих умовах), врегульованого положеннями статті 284 Господарського кодексу України, статті 764 Цивільного кодексу України, частини третьої статті 17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» (чинного до 01.02.2020), який реалізується внаслідок мовчазної згоди сторін договору, та правового інституту продовження договору оренди на новий строк внаслідок переважного права добросовісного орендаря (стаття 285 Господарського кодексу України, стаття 777 Цивільного кодексу України та частина третя статті 17 зазначеного Закону), реалізація якого у разі незгоди орендодавця може бути предметом спору в господарському суді.

Ухвалюючи постанову в цій справі, Велика Палата підтримала підхід до застосування положень статті 33 Закону України «Про оренду землі» в редакції, чинній до внесення змін Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству» від 05.12.2019 № 340-IX (далі - Закон), за якого підстави для поновлення договору оренди земельної ділянки, передбачені у частинах першій-п`ятій і частині шостій статті 33 Закону, не розмежовуються, а для поновлення договору оренди землі в порядку, передбаченому частиною шостою цієї статті, є необхідним надіслання орендарем повідомлення орендодавцю про намір скористатися правом на поновлення договору оренди землі разом з проєктом додаткової угоди.

Велика Палата Верховного Суду виходила, зокрема, з того, що для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону, необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов`язки за договором оренди; до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проєкт додаткової угоди; продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець письмово не повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди. Подібні висновки Велика Палата Верховного Суду викладала у постановах від 10.04.2018 у справі № 594/376/17-ц, від 21.11.2018 у справі № 530/212/17 та від 22.09.2020 у справах № 313/350/16-ц та № 159/5756/18, від яких пропонувалось відступити у цій справі.

Отже, Велика Палата Верховного Суду сформувала єдиний підхід щодо застосування частини шостої статті 33 Закону України «Про оренду землі» в редакції, чинній до внесення змін Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству» від 05.12.2019 № 340-IX, відповідно до якого можна виокремити такі правові висновки:

-підстави для поновлення договору оренди земельної ділянки, передбачені у частинах першій-п`ятій і частині шостій статті 33 Закону, не розмежовуються, а для поновлення договору оренди землі в порядку, передбаченому частиною шостою цієї статті, є необхідним надіслання орендарем повідомлення орендодавцю про намір скористатися правом на поновлення договору оренди землі разом з проєктом додаткової угоди;

-орендар повинен надіслати орендодавцю лист-повідомлення про свій намір продовжити орендні правовідносини, іншими словами - звернутися із офертою про укладення договору оренди землі на новий строк, і якщо орендодавець у встановлений строк не відповів на оферту (не акцептував її), а орендар продовжує користуватися земельною ділянкою, вважається, що орендодавець в силу принципу «мовчазної згоди» акцептував оферту орендаря.

Отже, для поновлення договору оренди землі необхідна наявність таких юридичних фактів:

· орендар належно виконує свої обов`язки за договором оренди;

· до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк;

· до листа-повідомлення орендар додав проєкт додаткової угоди;

· продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою;

· орендодавець письмово не повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди.

При цьому Велика Палата Верховного Суду прийшла до висновку, що законодавець ототожнив поняття «переважне право на укладення договору оренди землі на новий строк» та «поновлення договору оренди землі», використовуючи конструкцію «поновлення договору оренди землі» як для підстави такого поновлення, передбаченої частинами першою-п`ятою, так і для підстави, передбаченої частиною шостою цієї статті, що свідчить про їх логічну послідовність.

Цікавим є також правовий висновок, викладений Великою Палатою Верховного Суду в межах цієї справи, а саме: «57. З урахуванням наведених приписів, у разі наявності в особи права власності саме на об`єкт нерухомості, відсутність підстав для поновлення договору оренди землі за частиною шостою статті 33 Закону № 161-XIV, не може бути перешкодою для реалізації такою особою права користування земельною ділянкою, необхідною для обслуговування її об`єкта, а також для оформлення відповідних договірних відносин щодо цієї ділянки.».

Викладене свідчить про те, що навіть у випадку, якщо орендар не дотримався порядку для поновлення договору оренди земельної ділянки, передбачений статтею 33 Закону України «Про оренду землі» в редакції, чинній до внесення змін Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству» від 05.12.2019 № 340-IX, враховуючи принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди, має право на оформлення договірних відносин щодо земельної ділянки, на якій розташоване його нерухоме майно.

Підсумовуючи, варто сказати, що орендарям земельних ділянок, які мають намір поновити договір оренди земельної ділянки, потрібно чітко дотримуватися алгоритму дій та вимог, передбачених нормами права, з обов'язковим врахуванням актуальних правових висновків Верховного Суду.

Читайте також: Опубліковано Закон про автоматичний перехід прав на землю при переході права власності на нерухомість

Аналіз Закону щодо єдиної правової долі земельної ділянки та розміщеного на ній об'єкта нерухомості