В ходе рассмотрения заявлений о прекращении права аренды земли государственный регистратор, среди прочего, оценивает документы, поданные для государственной регистрации, на наличие оснований прекращения такого вещного права.
В случае ссылки заявителя на прекращение права аренды в результате расторжения договора аренды земли в одностороннем порядке возникает вопрос о документах, подтверждающих соответствующее расторжение, которое зависит в том числе от условий договора аренды земли относительно порядка расторжения договора, в соответствии с которыми прекращение права аренды может осуществляться путем заключения дополнительного соглашения или же в другом порядке.
В одном из таких регистрационных кейсов Верховный Суд выразил правовую позицию о том, что по условиям договора аренды земли его расторжение должно было осуществляться без заключения дополнительного соглашения о расторжении договора (постановление от 9 августа 2021 года по делу № 820/4389/17).
Удобная работа с судебными решениями - в системе VerdictumPRO. 94 млн судебных дел, 20 фильтров для точного поиска дел по инстанции, фамилии судьи, с позицией Верховного Суда. Подробности по ссылке.
Детали дела рассказали специалисты Офиса противодействия рейдерству.
По обстоятельствам данного кейса заявителями были поданы заявления о государственной регистрации прав и их обременений относительно прекращения другого вещного права - права аренды, но решениями государственных регистраторов прав на недвижимое имущество им было отказано в проведении указанных регистрационных действий.
Отказывая в государственной регистрации, государственные регистраторы указали о невозможности установления наличия оснований прекращения другого вещного права - права аренды на земельные участки.
Не согласившись с отказами, заявители в административном порядке обжаловали соответствующие решения государственных регистраторов.
По результату рассмотрения жалоб в сфере государственной регистрации обжалуемые решения были отменены Главным территориальным управлением юстиции, поскольку было установлено, что заявителем в процедуре государственной регистрации - стороной по указанным договорам аренды земли (который предусматривал расторжение договора аренды земли в одностороннем порядке при условии письменного предупреждения заинтересованной в этом стороны, за два месяца до окончания полевых работ, но не позже 1 ноября текущего года) с учетом правил представительства, соблюдены условия, предусмотренные договором аренды земли, в части порядка, формы и сроков уведомления другой стороны договора о расторжении договоров в одностороннем порядке, в срок до 1 ноября текущего года.
В дальнейшем указанные приказы Главного территориального управления юстиции были обжалованы в суд.
Судами по результату рассмотрения исковых требований было установлено, что заявителем в процедуре государственной регистрации к заявлениям о государственной регистрации прав и их обременений, среди прочих документов, подано заявление в форме письменного предупреждения о досрочном расторжении договора аренды земли за подписью представителя арендодателей по доверенности, удостоверенной нотариально.
Из заявления в форме предупреждения о досрочном расторжении договора аренды усматривается, что указанный документ вручен представителем заявителя уполномоченному представителю арендатора под расписку, который последним зарегистрирован.
При таких обстоятельствах, направление заявления в форме письменного предупреждения о досрочном расторжении договоров аренды земли является необходимым и достаточным условием в подтверждение волеизъявления арендодателей по указанным договорам, воспользоваться предусмотренным договорами аренды земли правом расторгнуть их в одностороннем порядке и прекратить договорные отношения с арендатором.
Направление письма-ответа на указанное заявление на имя представителя арендодателей является надлежащим и достаточным доказательством в подтверждение того факта, что арендатору в лице директора было точно известно о досрочном расторжении арендодателями указанных договоров аренды земли в одностороннем порядке.
Учитывая приведенное, Верховный Суд согласился с выводами судов предыдущих инстанций, что действия заявителей жалоб по направлению заявлений в форме письменного предупреждения о досрочном расторжении договоров аренды земли являются правоостанавливающим фактом и направлены на прекращение договорных правоотношений.
Кроме того, Верховный Суд обратил внимание, что документального подтверждения прекращения обязательств в соответствии с договорами аренды земли и письменное соглашение о расторжении договоров в соответствии со статьей 654 ГК Украины, на чем акцентируют внимание государственные регистраторы в обжалуемых решениях, нормы действующего законодательства не содержат.
По этим же основаниям Верховный Суд отклонил доводы арендатора о том, что для отмены государственной регистрации договора аренды необходимо наличие соответствующего дополнительного соглашения о прекращении действия договора или наличие судебного решения.
Следовательно, при рассмотрении заявления о прекращении права аренды в результате расторжения договора аренды земли в одностороннем порядке важное значение имеет оценка условий договора аренды земли относительно наличия права на одностороннее расторжение договора и порядок его реализации.
Чтобы обезопасить недвижимость от действий мошенников и "черных регистраторов", необходимо контролировать информацию в Реестре вещных прав. Поставьте на круглосуточный мониторинг любые объекты вашей недвижимости с помощью сервиса SMS-Маяк, который мгновенно сообщит о начале любых регистрационных процедур и поможет вовремя остановить рейдерский захват.
