Одним из важных условий для ведения бизнеса предпринимателем или юридическим лицом является наличие помещения для такой деятельности. Проблема в том, что возводить новый магазин, офис или кафе не всегда финансово выгодно. Да и свободной земельной площади в современных городах, особенно в центральных частях, мало. Кроме того, не всегда можно приобрести помещение необходимого целевого назначения в нужном районе. Альтернативой является размещение собственного заведения на первом этаже жилого дома, превратив в него квартиру. Да и вообще, может существовать множество ситуаций, когда необходимо перевести жилое помещение в нежилое, а также наоборот.
Об этом рассказал юрист Шепетовского местного центра по предоставлению безоплатной вторичной правовой помощи Евгений Бондар для издания ЮРИСТ&ЗАКОН.
В целом, государственные строительные нормы определяют жилое помещение как отапливаемое помещение, расположенное в наземном этаже, предназначенное для круглогодичного проживания. А нежилым помещением является помещение в структуре жилого дома, который не относится к структуре жилищного фонда.
Законодательной основой для перевода жилых помещений в нежилые является статья 8 Жилищного кодекса, которая хотя и утверждает, что такие действия, как правило, не допускаются, но разрешает исключения из данного правила по решению соответствующего местного совета.
В целом, много вопросов жилищного права требуют урегулирования и определенного реформирования, ведь даже действующий Жилищный кодекс был принят еще в 1982 году. В частности, остается неопределенным на законодательном уровне и порядок перевода жилого фонда в нежилой. Такой пробел в правовом регулировании данного вопроса заполнили местные советы, поскольку именно по их решению происходит соответствующий перевод.
Жилые помещения в многоквартирном жилом доме или отдельный жилой дом или его часть могут быть переведены из жилого в нежилой фонд, если они:
• признаны в установленном законодательством порядке нежилыми;
• собственники изменяют их функциональное назначение.
Если остановиться на условиях, которым должны отвечать жилые помещения в многоквартирном жилом доме или отдельный жилой дом, относительно которых решается вопрос о переводе в нежилой фонд, то в положениях, принятых местными советами, они несколько отличаются. Однако в каждом, почти без исключения, проанализированном юристом положении (для этого были выбраны соответствующие акты местных советов поселка Понинка, мост Волочиска, Сновска, Львова и Киева) это:
• обустройство пандуса для маломобильных слоев населения и отдельного входа и эвакуационного выхода, которые изолированы от жилой части дома;
• жилое помещение должно быть расположено непосредственно на первом этаже. В большинстве положений это касается и жилья на цокольных этажах. Некоторые местные советы позволяют перевод квартиры, расположенной также на втором этаже, однако делают примечание, что расположенные под ней помещения тоже должны иметь статус нежилых. А вот в городе Киеве переоборудовать помещение под мастерскую или студию творческого союза можно и на третьем этаже, но не выше.
Иногда встречается требование о том, что жилой дом, в котором расположено помещение, не должен быть признан аварийным или ветхим и принадлежать к объектам культурного наследия, собственник и его семья должны быть обеспечены жилой площадью по норме, определенной законодательством, а также зарегистрированные лица должны быть сняты с регистрации места проживания по данному адресу.
Исключит возможность перевода нахождение объекта в залоге или под арестом.
В случае когда совладельцами помещений являются дети или недееспособные лица, перевод жилых домов и квартир в нежилые помещения осуществляется в соответствии с законом по согласию органов опеки и попечительства.
Существует ряд ограничений в отношении объектов, которые будут размещены в переведенном в нежилое помещении.
Хотите проверять недвижимость и земельные участки в государственных реестрах? Заказывайте сервис SMS-Маяк и ощутите преимущества онлайн-контроля за изменениями статуса объектов недвижимости.
В большинстве случаев не допускается размещения в таком объекте:
• производства промышленного характера;
• предприятий общественного питания с большим, чем определенное, количеством посадочных мест. К примеру, встречаются положения, где их предельное количество указано как 25, в других это 50 мест и т. п.;
• развлекательных заведений (казино, залов игровых автоматов и других развлекательных заведений);
• общественных туалетов;
• пунктов приема стеклотары;
• магазинов с общей площадью, превышающей установленную. Это может быть 300, 1000 квадратных метров или другой предел, в зависимости от решения местного совета;
• специализированных заведений и предприятий, эксплуатация которых может привести к загрязнениям территории и воздуха, вредного влияния на жителей;
• предприятий бытового обслуживания, на производстве которых применяются легковоспламеняющиеся и взрывоопасные вещества.
Нельзя размещать в помещении, в отношении которого принимается решение о переводе, похоронные бюро. А вот в отношении их офисов запрет отсутствует.
Государственные строительные нормы запрещают также размещение в жилых переоборудованных в нежилые помещения в многоквартирных домах производственных помещений, определенных типов врачебных кабинетов и лабораторий, парикмахерских и мастерских по ремонту часов площадью свыше 100 квадратных метров, бань, саун, прачечных (кроме самообслуживания) и химчисток, а также автоматизированных телефонных станций площадью больше 100 квадратных метров. Некоторые порядки, принятые местными советами, также дублируют эти нормы. Хотя непредусмотрение их органами местного самоуправления в своих актах не отменяет обязательность таких положений.
Для уточнения того, какие требования и ограничения относительно помещений действуют именно в вашем населенном пункте, Евгений Бондар советует обратиться в соответствующий городской, поселковый или сельский совет с запросом о предоставлении публичной информации, а именно копии порядка перевода жилых домов и помещений в нежилые, утвержденного решением сессии. Получить их также можно через центры предоставления административных услуг или найти на сайте местного совета, как правило во вкладке "Решения сессии". Правда, на интернет-ресурсах советов найти их удается не всегда.
Итак, если вы являетесь собственником жилого помещения или дома и хотите перевести его в нежилое, вам нужно получить техническое заключение лицензированной проектной организации о состоянии существующих строительных конструкций, инженерных сетей и возможности их дальнейшей эксплуатации с изменением целевого использования, с обоснованием возможности размещения объекта непроизводственной сферы.
Дальше обратитесь в местный совет с заявлением, приложив к нему следующие документы:
• для физического лица: копии личного паспорта и идентификационного кода;
• для юридического лица: нотариально заверенные копии учредительных документов;
• копии документа, подтверждающего право собственности на жилое помещение, жилой дом, и технического паспорта на него;
• заключение о реконструкции жилого дома, помещения (квартиры), изготовленные лицензированной организацией, о котором указано выше;
• справка об отсутствии зарегистрированных лиц;
• согласие объединения совладельцев многоквартирного дома, в случае его создания;
• если помещения размещены в многоквартирном доме - письменное согласие собственников смежных квартир или помещений, то есть на этаже, а также выше и ниже на один этаж.
В некоторых населенных пунктах дополнительно требуют: копию заключенного договора на сбор и вывоз строительного мусора, справку о составе семьи собственника и т. п., фото объекта.
Когда это необходимо, то есть в случае признания в установленном законодательством порядке жилых домов, помещений (квартир) нежилыми, подается копия документа, подтверждающего непригодность жилого дома, помещения для проживания.
Снова-таки, в вашей конкретной ситуации точный перечень документов предусмотрен положением, утвержденным органом местного самоуправления вашего населенного пункта.
Необходимые документы вместо собственника может подать уполномоченное им лицо по доверенности (с приложением должным образом заверенной копии доверенности).
После подачи заявления и всех необходимых документов они направляются на рассмотрение исполнительных органов совета, которые могут выносить предложения о переводе жилого помещения в нежилые после проведения реконструкции помещения, о чем составляется соответствующий протокол.
В некоторых положениях предусмотрено, что заявитель предоставляет гарантийное письмо, в котором указывает, что он обязан выполнить работы на объекте согласно согласованной части предпроектных предложений.
Собственник нежилого помещения после получения разрешения исполнительного органа совета разрабатывает проектную документацию и утверждает ее в установленном порядке и получает разрешение (декларацию) на реконструкцию для перевода жилых помещений, жилых домов в нежилой фонд.
После окончания работ заказчик вводит объект в эксплуатацию, подав на регистрацию декларацию о готовности объекта к эксплуатации. Соответственно после приема в эксплуатацию объекта нужно зарегистрировать право собственности на недвижимое имущество по новому назначению в порядке, установленном действующим законодательством.
Если посмотреть на особенности отдельных положений, то ими предусмотрена также уплата в местный бюджет паевого взноса на развитие инфраструктуры.
Однако орган местного самоуправления может отказать предоставить разрешение на перевод жилых помещений в нежилые.
В частности, в случае выявления недостоверных сведений в документах, поданных заявителем, или если подан неполный комплект таких документов, если будет выявлено несоблюдение других требований, предусмотренных порядком или законом.
Отказать также могут, если объект реконструкции не соответствует строительным, функциональным, санитарным, противопожарным нормам, концепции застройки города, выявлены недостоверные намерения заявителя или если есть мотивированные жалобы от жильцов дома или города.
Во всех этих случаях заявителю предоставляется мотивированное решение об отказе.
Что касается перевода нежилого помещения в жилое, то здесь ситуация во многом аналогична. Порядок таких действий также не нашел своего отображения в законодательстве и урегулирован положениями, принятыми органами местного самоуправления. Некоторыми местными советами приняты единые положения, один раздел которого регулирует перевод нежилых помещений в жилые, а другой - наоборот. В определенных населенных пунктах для этого приняты два отдельных положения.
Перевод нежилых домов, помещений в жилые допускается в случае соблюдения санитарных, технических и других норм действующего законодательства. В частности, помещение должно соответствовать требованиям законодательства к жилым объектам, установленными ДБН В.2.2-15-2005. Это, например, требования относительно высоты и площади помещения и отдельных его частей, строительных материалов, коммуникаций, вентиляции и т. п.
Перечень документов, которые необходимо подать в исполнительный орган местного совета, полностью аналогичен предыдущей ситуации, за исключением справки о зарегистрированных лицах и содержания поданного заявления.
Да и сам порядок действий заявителя и рассмотрения его обращения аналогичен: обращение для получения заключения в специализированное предприятие, имеющее соответствующую лицензию, подача документов в орган местного самоуправления, их рассмотрение, предоставление разрешения на перевод, получение соответствующего разрешения на строительные работы, прием в эксплуатацию законченного объекта, регистрация права собственности на недвижимое имущество по новому назначению.
Причины отказа в предоставлении разрешения на перевод нежилого помещения в жилое тоже совпадают с теми, которые предусмотрены для обратного перевода.
Итак, вопросы порядка перевода жилых помещений в нежилые и наоборот законодательно неурегулированы, а нашли свое отображение в актах органов местного самоуправления. Потому в случае, когда вы планируете соответствующие действия - ориентируйтесь на порядок, принятый сельским, поселковым или городским советом, полномочия которого распространяются на ваш населенный пункт. Также не забывайте о государственных строительных нормах, которыми определены требования к жилым и нежилым помещениям.
Ответы экспертов юридического рынка на самые горячие вопросы юристов относительно кризисных ситуаций доступны на страницах издания "ЮРИСТ&ЗАКОН". Только практические материалы, которые помогут предупредить и предотвратить много кризисных ситуаций, а не только действовать по факту процессов, которые уже произошли.
Получите демо-номер по ссылке, объективно оценивайте любую ситуацию и принимайте твердые и взвешенные решения уже сегодня.
Читайте также:
Определено, как будут проверять покупателей земельных участков с/х назначения
