8 сентября 2021 Верховная Рада приняла Закон Украины №1720-IX "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно перехода прав на земельный участок в связи с переходом прав на объект недвижимого имущества, что на ней размещен" ("Закон №1720‑IX"). Напомним, что до нововведений уже действовал общий принцип единства земельного участка и расположенной на нем недвижимости, но на практике возникали многочисленные вопросы из-за существующих пробелов при соответствующем переходе прав.
Стоит отметить, что указанный Закон №1720-IX следует рассматривать с учетом других 2-х законов, подписанных за последние 2 месяца, которые тоже регулируют переход прав на земельный участок, а именно:
- Закона Украины №1657-IX "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно упрощения процедуры присоединения к электрическим сетям" ("Закон №1657-IX") и
- Закона Украины №1174-IX "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно единой правовой судьбы земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости" ("Закон №1174-IX").
В основном указанными законами вносятся изменения в статью 120 Земельного кодекса Украины, статью 377 Гражданского кодекса Украины и статью 7 Закона Украины "Об аренде земли". Проанализировав нововведения мы определили в хронологическом порядке, что меняется и когда вступают в силу отдельные нормы:
20 августа 2021 вступил в силу Закон №1657-IX, которым, среди прочего, были урегулированы вопросы перехода прав на земельный участок:
- Переход прав пользования. Детализировано условия перехода прав пользования земельным участком к новому владельцу недвижимости, в частности относительно перехода прав аренды, пользования на праве эмфитевзиса, суперфиция. Важно, что согласие арендодателя (собственника) земельного участка при таком переходе не требуется.
При приобретении доли в праве общей собственности на объект недвижимости, приобретатель вправе требовать внесения изменений в договор аренды земли, эмфитевзис, суперфиций с определением его сопользователем земельным участком.
Положительным является то, что законом закрепляется требование возмещать плату за пользование земельным участком до внесения изменений в договор пользования. Но с другой стороны сразу же возникает вопрос, какая должна быть процедура внесения изменений в договор, особенно если земельный участок находится в государственной или коммунальной собственности.
- Одновременная государственная регистрация прав. Закон вносит изменения относительно осуществления государственной регистрации прав на земельный участок при приобретении прав на недвижимость.
Установлено, что государственная регистрация права собственности на земельный участок должна происходить одновременно с государственной регистрацией права собственности на недвижимость, такое же требование относительно одновременной регистрации касается и права пользования на земельный участок. В последнем случае регистратор должен уведомить арендодателя о переходе права пользования, но при условии наличия информации о месте жительства (местонахождения) такого арендодателя.
То есть выяснение корректного перехода прав на земельный участок должно быть уже на этапе регистрации прав на недвижимость, потенциально, это будет требовать проведения государственными регистраторами тщательной проверки.
28 октября 2021 вступает в силу Закон №1174-IX. С начала года наблюдалась неоднозначная ситуация по поводу этого закона, поскольку Верховная Рада приняла его еще 2 февраля 2021 года, а Президент подписал 27 сентября 2021 года. Тем не менее указанный закон значительно шире регулирует принцип единства земельного участка и недвижимости, а именно:
- Уведомление арендодателя. Установленные предыдущим Законом №1657-IX требования относительно перехода прав пользования на земельный участок и одновременной государственной регистрации прав остаются в силе.
Стоит отметить, что обязанность немедленно уведомить арендодателя о переходе прав на земельный участок к новому пользователю теперь возникает и у приобретателя таких прав, а не только у государственного регистратора.
Считаем, что с одной стороны это обеспечивает справедливое право арендодателя знать, кто пользуется земельным участком, а с другой стороны, не понятно, что будет считаться уведомлением, каким образом нужно подтверждать уведомление и какие временные промежутки "немедленного" уведомления.
- Объекты незавершенного строительства. На практике оставался не определенным вопрос, переходит ли право собственности или пользования земельным участком в случае приобретения прав на объект незавершенного строительства.
Законом №1174-IX решен этот вопрос, распространено правило перехода прав и на объекты незавершенного строительства, однако при условии, что права на объект незавершенного строительства зарегистрированы.
- Незарегистрированные раннее права на землю. Так же и не был урегулирован вопрос судьбы земельного участка, если у предыдущего владельца недвижимости не было прав собственности или пользования земельным участком и при не зарегистрированному праве пользования. Земельная палата Кассационного хозяйственного суда пришла к выводу, что поскольку право собственности или пользования земельным участком возникает с момента государственной регистрации этих прав, то такие права не могут переходить к приобретателю недвижимости по правилам единства земельного участка и недвижимости, если они не зарегистрированы.
Если жилой дом, здание или сооружение размещены на земельном участке, находящемся в пользовании, то в случае приобретения права собственности на эти объекты к приобретателю переходит право пользования земельным участком, на котором они размещены, на тех же условиях и в том же объеме, которые были у предыдущего землепользователя ч. 2 ст. 120 ЗК Украины
Приобретение другим лицом права собственности на жилой дом, здание или сооружение, расположенные на земельном участке, является основанием прекращения права пользования земельным участком у предыдущего землепользователя (п. "Е" ч. 1 ст. 141 ЗК Украины)
Итак, по содержанию указанных положений возникновение права собственности на дом, здание, сооружение не является основанием для возникновения права аренды земельного участка, на котором они размещены и который не был отведен в аренду предыдущему владельцу.
Право аренды земельного участка возникает на основании соответствующего договора с момента государственной регистрации этого права.
Законом №1174-IX четко урегулировано, что если у предыдущего владельца не было прав собственности или пользования на земельный участок, то такие права не переходят к новому владельцу по правилам указанной статьи.
- Пользование землей государственной или коммунальной собственности:
Основанием для многочисленных исков государственных органов и органов местной власти было фактическое безоплатное пользование земельными участками государственной или коммунальной собственности лицами, которые приобрели право собственности на недвижимость, однако при отсутствии прав на земельный участок у предыдущего владельца автоматически не получили прав на земельный участок и, соответственно, не зарегистрировали права на земельный участок.
Редакцией принятого Закона №1174-IX предусмотрен случай отсутствия прав на земельный участок у предыдущего владельца недвижимости, и установлена обязанность нового владельца недвижимости обратиться в органы власти с ходатайством о предоставлении земельного участка в собственность или пользование.
С одной стороны устанавливается обязанность нового владельца ходатайствовать, однако так и не урегулированным остался вопрос возмещения платы за пользование земельным участком до регистрации соответствующих прав.
Также, ранее возникали вопросы о порядке получения прав на земельные участки государственной или коммунальной собственности, в частности было непонятным необходимо ли получать права собственности или пользования в общем порядке, установленном статьями 118, 123 или 128 Земельного кодекса или статья 120 Земельного кодекса считалась отдельным основанием и порядком приобретения прав на земельный участок.
Законом №1174-IX решен этот вопрос, указывается, что передача в собственность или пользование земельного участка государственной и коммунальной собственности должна осуществляться в общем порядке, установленном статьями 118, 123 или 128 Земельного кодекса.
Остается неясным положение, что органы должны предоставить новому владельцу недвижимости права собственности или пользования на земельный участок, но не определено или в собственность, или в пользование.
Представляется, что органы самостоятельно будут выбирать, какой вид права на земельный участок будут предоставлять, что может быть поводом для судебных исков заявителями, в частности, почему земельный участок был передан в аренду, а не в собственность.
- Право постоянного пользования. Урегулированы вопросы относительно земельных участков, которые находятся в постоянном пользования предыдущего владельца недвижимости, если новый владелец не имеет права приобретать права постоянного пользования:
В случае, когда новый собственник недвижимого имущества не может получить право постоянного пользования при переходе прав на весь земельный участок, то право предыдущего постоянного землепользователя прекращается, а новый владелец недвижимости обязан подать ходатайство для получения земельного участка в собственность или пользование.
В случае приобретения права на долю недвижимого имущества, то новый владелец имеет право использовать необходимый для него земельный участок на основании договоренности с постоянным землепользователем. Причем право постоянного пользования не прекращается.
III. 1 января 2022 вступает в силу Закон №1720-IX, что пока является последней датой введения новых условий единства земельного участка и недвижимости.
- Земельный участок – предмет сделки. Часто обсуждался вопрос об ограничении прав предыдущего владельца недвижимости на земельный участок, поскольку владелец таким образом терял экономическую выгоду, которую мог получить при продаже земельного участка.
Законом №1720-IX установлено, что земельный участок становится предметом сделки, что, как понимаем, частично может решить вопрос экономической выгоды, поскольку такая сделка может предусматривать отдельную цену за земельный участок, или же включать в себя и цену недвижимости, и цену земельного участка .
- Основание для регистрации прав на земельный участок. Законом №1720-IX определяется, что документ о переходе права собственности на недвижимое имущество, является основанием для регистрации прав на земельный участок в установленных случаях. Таким образом законодатель разграничил основания для регистрации прав на земельный участок по определенным правилам статьи 120 Земельного кодекса с порядком приобретения земельного участка из государственной и коммунальной собственности в общем порядке статьи 118, 123, 128 Земельного кодекса.
- Прекращение договора аренды земли. Ранее была неоднозначность в трактовке положения о прекращении договора аренды земли предыдущего владельца недвижимости. Хотя последнее время широко применялась позиция судов, согласно которой договор аренды земли считался прекращенным для предыдущего владельца недвижимости, однако не считался расторгнутым, а только подлежал замене арендатора на нового владельца недвижимости.
Приведенная правовая позиция изложена в постановлениях Верховного Суда по делу №915/672/17 от 10 апреля 2018 года, по делу №922/2883/17 от 17 апреля 2018 года, по делу №908/1990/17 от 30 мая 2018 года.
Так что с момента приобретения права собственности на недвижимое имущество лицо, которое стало новым собственником такого имущества, одновременно приобретает право аренды земельного участка, на котором расположено это имущество в связи с прекращением права собственности на него и, соответственно, прекращением права пользования предыдущего владельца земельным участком, на котором это имущество расположено, согласно части второй статьи 120 ЗК Украины.
То есть. лицо, которое приобрело право собственности на имущество фактически становится арендатором земельного участка, на котором оно расположено в том же объеме и на условиях, что и у предыдущего владельца. При этом договор аренды этого земельного участка относительно предыдущего ее пользователя (предыдущего владельца недвижимого имущества) прекращается соответствующим договором, на основании которого новым владельцем приобретено право собственности на расположенное на данном земельном участке имущество, следовательно спорный договор не подлежит расторжению.
Статья 7 Закона Украины "Об аренде земли" в новой редакции частично решает этот вопрос путем исключения из оснований прекращения договора приобретения права собственности другим лицом.
Установление новых правил являются положительными изменениями по регулированию единства земельного участка и недвижимости, ведь этот вопрос был одним из самых распространенных в судебной практике.
С одной стороны одновременная регистрация прав на земельный участок потребует тщательного изучения вопроса в каждом отдельном случае и его решения. Но с другой стороны детальное регулирование часто приводит к возникновению большего количества вопросов, о которых мы упоминали выше (проведение регистрации, уведомления арендодателя, передача в собственность или пользование). Считаем, что эти вопросы скорее всего найдут свое решение при формировании новой практики применения.
Контролируйте незаконные действия в отношении ваших земельных участков в сервисе SMS-Маяк Земля. Мониторинг Государственного реестра прав на недвижимое имущество 24/7 и мгновенное оповещение об изменениях. Попробуйте прямо сейчас.
