Постановою КМУ від 26.10.2011 № 1103 затверджений Тимчасовий порядок визначення оцінної вартості нерухомості і об'єктів незавершеного будівництва, які продаються (обмінюються).
Необхідність прийняття такого нормативно-правового акту обумовлена тим, що Податковий кодекс зобов'язує Кабмін встановити порядок визначення оцінної вартості вказаних об'єктів для цілей оподаткування при проведенні операцій з продажу (обміну) нерухомого майна (ст. 172 НК). При цьому НК встановлює, що визначати вартість має право тільки державний орган згідно із законом.
Цікаво відмітити, що Кабмін аргументує тимчасовість затвердження такого порядку відсутністю законодавчого визначення держоргану-оцінювачаоскільки в Законах "Про оцінку майна, майнових прав і професійної оцінної діяльності в Україні" і "Про оцінку землі" держоргани наділені функціями оцінки тільки стосовно державного або комунального майна.
До речі, подібний пропуск в законодавстві існує далеко не перший рік, оскільки ще Закон про НДФЛ містив вимоги про оцінку відчужуваної приватної нерухомості саме держорганом, який так і не був визначений.
До 2011 року це питання роз'яснювалося п.3 спільного листа ДПАУ і Мінюсту від 18.01.2005, що стосується, зокрема, виконання нотаріусами функцій податкових агентів. Тимчасово функції таких органів за оцінкою були покладені на БТИ і Держкомзем (на сьогодні - Госземагентство), що і реалізовувалося на практиці, хоча і не одного разу піддавалося справедливій критиці юристів.
Згідно з нормами Тимчасового порядку, до визначення органу, уповноваженого здійснювати оцінку нерухомості, на законодавчому рівні функції суб'єктів оцінки виконуватимуть суб'єкти господарюванняякі відповідають вимогам Закону про оцінку майна, майнових прав і професійної оцінної діяльності в Україні і Закону про оцінку землі, а також Госземагентство.
Таким чином, Кабмін значно розширив круг суб'єктів, які можуть здійснювати оцінку нерухомості для цілей оподаткуванняпри цьому позначивши загальні стани, що стосуються отримання статусу такого суб'єкта і його взаємодії з контролюючим органом. Кабмін також зобов'язав ФДМУ в шестимісячний термін підготувати проект змін до Податкового кодексу і Закону про оцінку майна, що визначають орган, який здійснюватиме оцінку нерухомості і об'єктів незавершеного будівництва.
Цікаво, що тепер для оцінки т.з. "земельних поліпшень" (житлових, торгових, промислових будівель, будов, призначених для адміністративних цілей, а також їх частин (приміщень)), суб'єкти оцінки повинні враховувати мінімальну вартість 1 кв.м. поліпшеньвизначення якої до 1 січня кожного року повинні забезпечити Раду Міністрів АРК, обласні, Київська і Севастопольська міські держадміністрації.
Термін визначення оцінної вартості земельних поліпшень не може перевищувати один місяць і обов'язково повинен вказуватися в договорі про оцінку, крім того укладення про оцінку діє всього 6 місяцівпричому термін його дії обов'язково має бути в нім прописаний.
Методи оцінки нерухомості визначаються Тимчасовим положенням залежно від об'єкту. Так, об'єкти малоповерхового будівництва, у тому числі, дачного і садового типу визначаються за допомогою витратного і порівняльного методів, об'єкти багатоповерхового будівництва - порівняльного методу з урахуванням інформації про продаж подібних об'єктів за останні шість місяців.
Об'єкти незавершеного будівництва оцінюються з використанням комплексу методів, але тільки за умови, що: їх будівельна готовність складає не менше 70 %, будівництво почалося не більше 5 років тому показники міцності конструкції об'єкту дозволяють завершити будівництво, об'ємно-планувальні характеристики відповідають сучасним вимогам будівельних норм і правил, а також якщо при тимчасовому припиненні будівництва об'єкту роботи по його консервації виконані своєчасно.
У разі незгоди платника податку з оцінкою об'єкту, що належить йому, він може оспорити звіт про оцінку в судовому порядку.
