Постановлением КМУ от 26.10.2011 № 1103 утвержден Временный порядок определения оценочной стоимости недвижимости и объектов незавершенного строительства, которые продаются (обмениваются).
Необходимость принятия такого нормативно-правового акта обусловлена тем, что Налоговый кодекс обязывает Кабмин установить порядок определения оценочной стоимости указанных объектов для целей налогообложения при проведении операций по продаже (обмену) недвижимого имущества (ст. 172 НК). При этом НК устанавливает, что определять стоимость вправе только государственный орган согласно закону.
Интересно отметить, что Кабмин аргументирует временность утверждения такого порядка отсутствием законодательного определения госоргана-оценщика, поскольку в Законах "Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности в Украине" и "Об оценке земли" госорганы наделены функциями оценки только касательно государственного или коммунального имущества.
Кстати, подобный пробел в законодательстве существует далеко не первый год, поскольку еще Закон об НДФЛ содержал требования об оценке отчуждаемой частной недвижимости именно госорганом, который так и не был определен.
До 2011 года этот вопрос разъяснялся п.3 совместного письма ГНАУ и Минюста от 18.01.2005, касающегося, в частности, исполнения нотариусами функций налоговых агентов. Временно функции таких органов по оценке были возложены на БТИ и Госкомзем (на сегодня - Госземагентство), что и реализовывалось на практике, хотя и не единожды подвергалось справедливой критике юристов.
Согласно нормам Временного порядка, до определения органа, уполномоченного осуществлять оценку недвижимости, на законодательном уровне функции субъектов оценки будут исполнять субъекты хозяйствования, которые соответствуют требованиям Закона об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности в Украине и Закона об оценке земли, а также Госземагентство.
Таким образом, Кабмин значительно расширил круг субъектов, которые могут совершать оценку недвижимости для целей налогообложения, при этом обозначив общие положения, касающиеся получения статуса такого субъекта и его взаимодействия с контролирующим органом. Кабмин также обязал ФГИУ в шестимесячный срок подготовить проект изменений в Налоговый кодекс и Закон об оценке имущества, определяющих орган, который будет осуществлять оценку недвижимости и объектов незавершенного строительства.
Интересно, что теперь для оценки т.н. "земельных улучшений" (жилых, торговых, промышленных зданий, строений, предназначенных для административных целей, а также их частей (помещений)), субъекты оценки должны учитывать минимальную стоимость 1 кв.м. улучшений, определение которой до 1 января каждого года должны обеспечить Совет Министров АРК, областные, Киевская и Севастопольская городские госадминистрации.
Срок определения оценочной стоимости земельных улучшений не может превышать один месяц и обязательно должен указываться в договоре об оценке, кроме того, заключение об оценке действует всего 6 месяцев, причем срок его действия обязательно должен быть в нем прописан.
Методы оценки недвижимости определяются Временным положением в зависимости от объекта. Так, объекты малоэтажного строительства, в том числе, дачного и садового типа определяются с помощью затратного и сравнительного методов, объекты многоэтажного строительства - сравнительного метода с учетом информации о продаже подобных объектов за последние шесть месяцев.
Объекты незавершенного строительства оцениваются с использованием комплекса методов, но только при условии, что: их строительная готовность составляет не менее 70 %, строительство началось не больше 5 лет назад, показатели прочности конструкции объекта позволяют завершить строительство, объемно-планировочные характеристики соответствуют современным требованиям строительных норм и правил, а также если при временном прекращении строительства объекта работы по его консервации выполнены своевременно.
В случае несогласия плательщика налога с оценкой принадлежащего ему объекта, он может оспорить отчет об оценке в судебном порядке.
