Договори оренди в умовах воєнного часу

Після введення воєнного стану в Україні, одним з актуальних питань стала доля договорів оренди майна, особливо на територіях, де ведуться бойові дії. В першу чергу стали актуальними питання сплати орендних платежів, а також змін до законодавства стосовно оренди в період воєнного часу.

Орендна плата за договорами оренди майна державної, комунальної власності

Пунктом 129¹ постанови Кабінету Міністрів України № 483 від 03 червня 2020 року «Деякі питання оренди державного та комунального майна» передбачено, що у зв'язку із змінами у соціально-економічному становищі в країні або в окремих її регіонах внаслідок економічної кризи, стихійного лиха, запровадження карантинних обмежень або інших подій, які можуть негативно вплинути на здатність орендарів продовжувати сплачувати орендну плату за укладеними договорами оренди, Кабінет Міністрів України або представницький орган місцевого самоврядування можуть ухвалити рішення про надання орендних знижок або звільнень від сплати орендної плати за договорами оренди певного майна або за договорами оренди майна.

Важливо! Підставою для застосування таких звільнень або знижок є наказ орендодавця, прийнятий на підставі звернення орендаря, на якого вони поширюються.

Орендна плата за договорами оренди майна приватної власності

Відповідно до частин 4, 6 статті 762 Цивільного кодексу України, наймач має право вимагати зменшення плати, якщо через обставини, за які він не відповідає, можливість користування майном істотно зменшилася. Наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.

Подібна норма викладена також в частині 2 статті 286 Господарського кодексу України, за якою орендар має право вимагати зменшення розміру орендної плати, якщо через обставини, за які він не відповідає, змінилися передбачені договором умови господарювання або істотно погіршився стан об'єкта оренди.

Виходячи з наведених норм, орендар може вимагати від орендодавця зменшення розміру орендної плати чи звільнення від сплати орендних платежів у разі пошкодження орендованого майна або якщо орендар не має об'єктивної можливості використовувати орендоване майно належним чином у зв'язку з веденням бойових дій на території адміністративно-територіальної одиниці, в межах якої знаходиться орендоване майно.

Оренда землі сільськогосподарського призначення

07 квітня 2022 року набрав чинності Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо створення умов для забезпечення продовольчої безпеки в умовах воєнного стану» № 2145-ІХ, яким передбачено особливості регулювання оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення у воєнний час.

Скасування земельних торгів

Як зазначено в підпункті 7 пункту 27 розділу Х «Перехідні положення» Земельного кодексу України, в період дії воєнного стану земельні торги щодо прав оренди, емфітевзису, суперфіцію щодо земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної, комунальної власності не проводяться.

Торги, які були оголошені і не завершені до 07 квітня 2022 року (дата вступу цього закону в дію) вважаються скасованими.

Оголошення нових земельних торгів щодо набуття права оренди, емфітевзису, суперфіцію щодо земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної, комунальної власності забороняється.

Автоматична пролонгація вже діючих договорів

Підпунктом 1 пункту 27 розділу Х «Перехідні положення» Земельного кодексу України передбачено, що дія договорів оренди, суборенди, емфітевзису, суперфіцію, земельного сервітуту, строк яких завершується в період дії воєнного стану, автоматично продовжується на один рік. Сторонам договору не потрібно укладати ніяких додаткових угод та не потрібно вносити відомості про поновлення договору до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Автоматична пролонгація зазначених вище договорів передбачена для земельних ділянок сільськогосподарського призначення:

• Державної власності;

• Комунальної власності;

• Невитребуваних земельних ділянок;

• Нерозподілених земельних ділянок;

• Земельних ділянок, що залишилися у колективній власності і були передані в оренду органами місцевого самоврядування;

• Приватної власності.

Таким чином, договори, строк дії яких закінчується в період з 24 лютого 2022 року (дата введення воєнного стану на території України) і до припинення чи скасування воєнного стану в Україні або у відповідних окремих її областях будуть автоматично поновлюватися на один рік. Після припинення чи скасування воєнного стану, такі договори діятимуть до закінчення строку, на який вони поновлені.

Передача земельних ділянок сільськогосподарського призначення в оренду

Важливо! На період дії воєнного стану земельні ділянки сільськогосподарського призначення державної, комунальної власності можуть передаватися в оренду, суборенду лише для ведення товарного сільськогосподарського виробництва.

З 07 квітня 2022 року договори оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва укладаються з урахуванням наступних особливостей:

1. Строк дії договору має становити до одного року, не може бути поновлений, укладений на новий строк і припиняється зі спливом строку, на який його було укладено.

Якщо строк дії договору закінчився до збирання врожаю, посіяного орендарем, орендар має право на збирання такого врожаю але при цьому компенсує орендодавцю збитки, спричинені тимчасовим зайняттям земельної ділянки. Розмір компенсації становить розмір орендної плати за період з дня закінчення строку дії договору і до дня закінчення збирання врожаю;

2. Розмір орендної плати не може перевищувати 8 відсотків нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що визначається від середньої нормативної грошової оцінки одиниці площі ріллі по області.

3. Орендар земельної ділянки не має права на:

• компенсацію власних витрат на поліпшення земельної ділянки;

• поновлення договору оренди землі, укладення договору оренди землі на новий строк з використанням переважного права орендаря;

• передачу земельної ділянки в суборенду;

• встановлення земельного сервітуту;

• зміну угідь земельної ділянки;

• будівництво на земельній ділянці об'єктів нерухомого майна (будівель, споруд);

• закладення на земельній ділянці багаторічних насаджень;

• переважне право на купівлю орендованої земельної ділянки у разі її продажу;

• відчуження, передачу в заставу (іпотеку) права користування земельною ділянкою;

• поділ земельної ділянки, об'єднання її з іншою земельною ділянкою;

• використання для власних потреб наявних на земельній ділянці загальнопоширених корисних копалин, торфу, лісу, водних об'єктів, а також інших корисних властивостей землі;

• зміну цільового призначення земельної ділянки.

Важливо! Зазначені обмеження поширюються також на нових орендарів за договорами про передачу права оренди, а також на нових орендарів за договорами оренди, укладеними з постійними землекористувачами.

4. Договір оренди земельної ділянки укладається лише в електронній формі та засвідчується кваліфікованими електронними підписами сторін;

5. Формування земельної ділянки з метою передачі її в оренду здійснюється лише на підставі технічної документації із землеустрою щодо інвентаризації земель, без внесення відомостей про неї до Державного земельного кадастру та без присвоєння їй кадастрового номеру.

Така технічна документація розробляється за рішенням органу, уповноваженого передавати земельну ділянку в оренду та затверджується таким органом, і включає лише:

• пояснювальну записку;

• матеріали топографо-геодезичних вишукувань;

• відомості про обчислення площі земельної ділянки;

• кадастровий план земельної ділянки;

• перелік обмежень у використанні земельної ділянки;

• відомості про встановлені межові знаки.

6. Державній реєстрації підлягає лише договір оренди землі, зміни до нього, а також договір про розірвання такого договору оренди. Право оренди земельної ділянки за таким договором не реєструється;

7. За одним договором орендодавець може передати в оренду декілька земельних ділянок.

Після припинення або скасування воєнного стану в Україні або у відповідних її місцевостях укладені договори оренди продовжуватимуть діяти до закінчення строку, на який вони укладені.

Передача в оренду земельних ділянок постійними користувачами

Землекористувачі земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної, комунальної власності (крім державних, комунальних підприємств, установ, організацій), які використовують земельні ділянки на праві постійного користування, емфітевзису, можуть передавати такі земельні ділянки в оренду строком до одного року без права поновлення чи укладення на новий строк для ведення товарного сільськогосподарського виробництва.

Якщо у договорі емфітевзису встановлено заборону на передачу земельної ділянки в оренду, на період дії воєнного стану така заборона не діє.

Договір оренди укладається в електронній формі та реєструється в районній військовій адміністрації. Державній реєстрації підлягають також зміни до договору, а також договір про його розірвання. Саме право оренди державній реєстрації не підлягає і виникає з дня реєстрації договору.

Після припинення або скасування воєнного стану в Україні або у відповідних її місцевостях укладені договори продовжуватимуть діяти, а відповідне право оренди земельної ділянки вважатиметься переданим до закінчення строку договору.

Передача права оренди, суборенди

Орендарі, суборендарі земельних ділянок сільськогосподарського призначення усіх форм власності можуть без згоди землевласника передавати на строк до одного року належне їм право оренди, суборенди іншій особі для використання за цільовим призначенням.

Договір про передачу права землекористування укладається в електронній формі та повинен містити відомості про:

• Сторони договору;

• Право землекористування, яке передається (із зазначенням площі, кадастрового номера земельної ділянки (за наявності), її цільового призначення, місця розташування, документа, що посвідчує право землекористування);

• Строк, на який передається право (із зазначенням дати закінчення дії договору).

За одним договором землекористувач може передати право оренди, суборенди на декілька земельних ділянок

Такий договір, зміни до нього та договір про його розірвання підлягають державній реєстрації в районній військовій адміністрації, а право оренди, суборенди виникає з дня державної реєстрації договору. Перехід права оренди, суборенди не реєструється.

Протягом п'яти днів з дня державної реєстрації договору особа, яка передала своє право оренди, суборенди, зобов'язана повідомити про таку передачу орендодавця чи орендаря відповідно.

Після припинення або скасування воєнного стану в Україні або у відповідних її місцевостях укладені договори продовжуватимуть діяти, а відповідне право оренди земельної ділянки вважатиметься переданим до закінчення строку договору.

Порядок державної реєстрації договорів оренди та договорів про передачу права землекористування

Державна реєстрація договорів оренди земельної ділянки, договорів про передачу права землекористування, змін до них та договорів про їх розірвання здійснюється шляхом подання електронної заяви до районної військової адміністрації. До заяви додається примірник договору, а також засвідчені орендодавцем чи землекористувачем копії документів, що посвідчують право постійного користування, емфітевзису чи право постійного землекористування відповідно.

Протягом п'яти робочих днів з дня направлення електронної заяви районна військова адміністрація здійснює державну реєстрацію договору або надає вмотивовану відмову у державній реєстрації. Єдиною підставою для відмови у державній реєстрації є невідповідність поданих документів закону.

Протягом трьох робочих днів з дня державної реєстрації орендодавець повинен надіслати примірник договору оренди землі електронною поштою до Держгеокадастру або його територіального органу.

Олександр Терпай,

юрист ЮФ «Правовий Альянс»

Читайте також:

Воєнний стан: чи змінились наслідки невиконання цивільно-правових зобов'язань