Договоры аренды в условиях военного времени

После введения военного положения в Украине одним из актуальных вопросов стала судьба договоров аренды имущества, особенно на территориях, где ведутся боевые действия. В первую очередь стали актуальны вопросы уплаты арендных платежей, а также изменений законодательства касательно аренды в период военного времени.

Арендная плата по договорам аренды имущества государственной, коммунальной собственности

Пунктом 129¹ постановления Кабинета Министров Украины № 483 от 03 июня 2020 года «Некоторые вопросы аренды государственного и коммунального имущества» предусмотрено, что в связи с изменениями в социально-экономическом положении в стране или в отдельных ее регионах вследствие экономического кризиса, стихийного бедствия, введения карантинных ограничений или других событий, которые могут негативно повлиять на способность арендаторов продолжать уплачивать арендную плату по заключенным договорам аренды, Кабинет Министров Украины или представительный орган местного самоуправления могут принять решение о предоставлении арендных скидок или освобождений от уплаты арендной платы по договорам аренды по договорам аренды имущества.

Важно! Основанием для применения таких увольнений или скидок является приказ арендодателя, принятый на основании обращения арендатора, на которого они распространяются.

Арендная плата по договорам аренды имущества частной собственности

Согласно частям 4, 6 статьи 762 Гражданского кодекса Украины, наниматель имеет право требовать уменьшения платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, возможность пользования имуществом существенно уменьшилась. Наниматель освобождается от платы за все время, в течение которого имущество не могло быть использовано им в силу обстоятельств, за которые он не отвечает.

Подобная норма изложена также в части 2 статьи 286 Хозяйственного кодекса Украины, по которой арендатор имеет право требовать уменьшения размера арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, изменились предусмотренные договором условия хозяйствования или существенно ухудшилось состояние объекта аренды.

Исходя из приведенных норм, арендатор может потребовать от арендодателя уменьшения размера арендной платы или освобождения от уплаты арендных платежей в случае повреждения арендованного имущества или если арендатор не имеет объективной возможности использовать арендуемое имущество должным образом в связи с ведением боевых действий на территории административно-территориальной единицы, внутри которой находится арендованное имущество.

Аренда земли сельскохозяйственного назначения

07 апреля 2022 года вступил в силу Закон Украины «О внесении изменений к некоторым законодательным актам Украины относительно создания условий для обеспечения продовольственной безопасности в условиях военного положения» № 2145-ІХ, которым предусмотрены особенности регулирования аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения в военное время.

Отмена земельных торгов

Как указано в подпункте 7 пункта 27 раздела Х «Переходные положения» Земельного кодекса Украины, в период действия военного положения земельные торги по правам аренды, эмфитевзиса, суперфиция по земельным участкам сельскохозяйственного назначения государственной, коммунальной собственности не проводятся.

Торги, которые были объявлены и не завершены до 07 апреля 2022 года (дата вступления этого закона в действие) считаются отмененными.

Объявление новых земельных торгов по приобретению права аренды, эмфитевзиса, суперфиция по земельным участкам сельскохозяйственного назначения государственной, коммунальной собственности запрещается.

Автоматическая пролонгация уже действующих договоров

Подпунктом 1 пункта 27 раздела Х «Переходные положения» Земельного кодекса Украины предусмотрено, что действие договоров аренды, субаренды, эмфитевзиса, суперфиция, земельного сервитута, срок которых завершается в период действия военного положения, автоматически продлевается на один год. Сторонам договора не нужно заключать никаких дополнительных соглашений и не нужно вносить сведения о возобновлении договора в Государственный реестр прав на недвижимое имущество.

Автоматическая пролонгация указанных выше договоров предусмотрена для земельных участков сельскохозяйственного назначения:

• Государственной собственности;

• Коммунальной собственности;

• Неистребованных земельных участков;

• Нераспределенных земельных участков;

• Земельных участков, которые остались в коллективной собственности и были переданы в аренду органами местного самоуправления;

• Частной собственности.

Таким образом, договоры, срок действия которых истекает в период с 24 февраля 2022 (дата введения военного положения на территории Украины) и до прекращения или отмены военного положения в Украине или в соответствующих отдельных ее областях будут автоматически возобновляться на один год. После прекращения или отмены военного положения такие договоры будут действовать до истечения срока, на который они возобновлены.

Передача земельных участков сельскохозяйственного назначения в аренду

Важно! На период действия военного положения земельные участки сельскохозяйственного назначения государственной, коммунальной собственности могут передаваться в аренду, субаренду только для ведения товарного сельскохозяйственного производства.

С 07 апреля 2022 года договоры аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения для ведения товарного сельскохозяйственного производства заключаются с учетом следующих особенностей:

1. Срок действия договора должен составлять до одного года, не может быть возобновлен, заключен на новый срок и прекращается с истечением срока, на который он был заключен.

Если срок действия договора истек до сбора урожая, посеянного арендатором, арендатор имеет право на сбор такого урожая, но при этом компенсирует арендодателю убытки, причиненные временным занятиям земельного участка. Размер компенсации составляет размер арендной платы за период со дня окончания срока действия договора и до дня окончания сбора урожая;

2. Размер арендной платы не может превышать 8 процентов нормативной денежной оценки земельного участка, определяемой от средней нормативной денежной оценки единицы площади пашни по области.

3. Арендатор земельного участка не имеет права на:

• компенсацию собственных расходов по улучшению земельного участка;

• возобновление договора аренды земли, заключение договора аренды земли на новый срок с использованием преимущественного права арендатора;

• передачу земельного участка в субаренду;

• установление земельного сервитута;

• смену угодий земельного участка;

• строительство на земельном участке объектов недвижимого имущества (построек, сооружений);

• высаживание на земельном участке многолетних насаждений;

• преимущественное право на покупку арендованного земельного участка в случае его продажи;

• отчуждение, передачу в залог (ипотеку) права пользования земельным участком;

• разделение земельного участка, объединение его с другим земельным участком;

• использование для собственных нужд имеющихся на земельном участке общераспространенных полезных ископаемых, торфа, леса, водных объектов, а также других полезных свойств земли;

• изменение целевого назначения земельного участка.

Важно! Указанные ограничения распространяются также на новых арендаторов по договорам о передаче права аренды, а также новых арендаторов по договорам аренды, заключенным с постоянными землепользователями.

4. Договор аренды земельного участка заключается только в электронной форме и удостоверяется квалифицированными подписями сторон;

5. Формирование земельного участка с целью передачи его в аренду осуществляется только на основании технической документации по землеустройству относительно инвентаризации земель, без внесения сведений о нем в Государственный земельный кадастр и без присвоения ему кадастрового номера.

Такая техническая документация разрабатывается по решению органа, уполномоченного передавать земельный участок в аренду и утверждается таким органом, и включает только:

• объяснительную записку;

• материалы топографо-геодезических изысканий;

• сведения об исчислении площади земельного участка;

• кадастровый план земельного участка;

• перечень ограничений в использовании земельного участка;

• сведения об установленных граничных знаках.

6. Государственной регистрации подлежит только договор аренды земли, изменения в него, а также договор о расторжении такого договора аренды. Право аренды земельного участка по такому договору не регистрируется;

7. По одному договору арендодатель может передать в аренду несколько земельных участков.

После прекращения или отмены военного положения в Украине или в соответствующих ее местностях, заключенные договоры аренды будут продолжать действовать до окончания срока, на который они заключены.

Передача в аренду земельных участков постоянными пользователями

Землепользователи земельных участков сельскохозяйственного назначения государственной, коммунальной собственности (кроме государственных, коммунальных предприятий, учреждений, организаций), которые используют земельные участки на праве постоянного пользования, эмфитевзиса, могут передавать такие земельные участки в аренду сроком до одного года без права возобновления или заключения на новый срок для ведения товарного сельскохозяйственного производства.

Если в договоре эмфитевзиса установлен запрет на передачу земельного участка в аренду, на период действия военного положения такой запрет не действует.

Договор аренды заключается в электронной форме и регистрируется в районной военной администрации. Государственной регистрации подлежат также изменения в договор, а также договор о его расторжении. Само право аренды государственной регистрации не подлежит и возникает со дня регистрации договора.

После прекращения или отмены военного положения в Украине или в соответствующих ее местностях, заключенные договоры будут продолжать действовать, а соответствующее право аренды земельного участка будет считаться переданным до истечения срока договора.

Передача права аренды, субаренды

Арендаторы, субарендаторы земельных участков сельскохозяйственного назначения всех форм собственности могут без согласия землевладельца передавать сроком до одного года принадлежащее им право аренды, субаренды другому лицу для использования по целевому назначению.

Договор о передаче права землепользования заключается в электронной форме и должен содержать сведения о:

• Сторонах договора;

• Праве землепользования, которое передается (с указанием площади, кадастрового номера земельного участка (при наличии), его целевого назначения, места расположения, документа, удостоверяющего право землепользования);

• Срока, на который передается право (с указанием даты окончания действия договора).

По одному договору землепользователь может передать право аренды, субаренды на несколько земельных участков.

Такой договор, изменения в него и договор о его расторжении подлежат государственной регистрации в районной военной администрации, а право аренды, субаренды возникает со дня государственной регистрации договора. Переход права аренды, субаренды не регистрируется.

В течение пяти дней со дня государственной регистрации договора лицо, передавшее свое право аренды, субаренды, обязано сообщить о такой передаче арендодателя или арендатора соответственно.

После прекращения или отмены военного положения в Украине или в соответствующих ее местностях, заключенные договоры будут продолжать действовать, а соответствующее право аренды земельного участка будет считаться переданным до истечения срока договора.

Порядок государственной регистрации договоров аренды и договоров о передаче права землепользования

Государственная регистрация договоров аренды земельного участка, договоров о передаче права землепользования, изменений в них и договоров об их расторжении осуществляется путем подачи электронного заявления в районную военную администрацию. К заявлению прилагается экземпляр договора, а также заверенные арендодателем или землепользователем копии документов, удостоверяющих право постоянного пользования, эмфитевзиса или право постоянного землепользования соответственно.

В течение пяти рабочих дней со дня направления электронного заявления районная военная администрация осуществляет государственную регистрацию договора или предоставляет мотивированный отказ в государственной регистрации. Единственным основанием для отказа в государственной регистрации является несоответствие представленных документов закону.

В течение трех рабочих дней со дня государственной регистрации арендодатель должен прислать экземпляр договора аренды земли по электронной почте в Госгеокадастр или его территориальный орган.

Александр Терпай,

юрист ЮФ «Правовой Альянс»

Читайте також:

Военное положение: изменились ли последствия неисполнения гражданско-правовых обязательств