У сучасних умовах, де бізнес стрімко змінюється, розвивається, здійснюється злиття та поглинання компаній, виникають нові напрямки бізнесу та моделі його ведення, практично неможливо уявити бізнес без наявності в його процесах орендних відносин.
В господарській діяльності оренда використовується так само часто, як, мабуть, наймана праця. Бізнес бере в оренду приміщення для розміщення офісу компанії, розташування виробничих потужностей та торгівельних площ, безпосереднього надання послуг в орендованих приміщеннях тощо.
В зв'язку з тим, що оренда, як складова бізнесу, настільки поширена в сучасних господарських відносинах, остання досить чітко та змістовно врегульована діючим законодавством України.
Не дивлячись на це, при укладанні договорів оренди нерухомості сторони досить часто підходять до нього поверхнево, не вдаючись до ретельного аналізу як об'єкту нерухомості, що береться в оренду, так і умов договору оренди.
Надалі розглянемо, чим найчастіше нехтують сторони при укладанні договорів оренди нерухомості, які помилки допускають, і на що необхідно звернути увагу, щоб орендні відносини відображали саме ті умови, на які сторони розраховували при укладанні договору оренди.
Перевірка об'єкту нерухомості перед укладанням договору оренди.
Відповідно до діючого законодавства України передача нерухомого майна в оренду має право власник цього об'єкта, або інша особа, яка на законній правовій підставі володіє об'єктом нерухомості та має законодавчо встановлене право на передачу об'єкте в оренду, або таке право їй надано на підставі відповідного договору з власником об'єкту нерухомості.
Досить часто орендарі нехтують можливістю перевірити право орендодавця на передачу об'єкту нерухомості в оренду, що в подальшому може привести до судових спорів про розірвання договору оренди та інших можливих правових наслідків.
Для уникнення таких наслідків необхідно перевірити правовстановлюючі документи на об'єкт нерухомості, перевірити інформацію, вказану в таких документах, в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно на предмет її актуальності.
Також, в разі, якщо орендодавцем виступає юридична особа, необхідно перевірити повноваження відповідно органу управління юридичної особи на передачу нерухомого майна в оренду.
В разі, якщо орендодавець не є власником нерухомого майна, встановити його законодавче та/або договірне право на передачу такого майна в оренду.
У випадку, якщо нерухоме майно в оренду передає орендар такого майна, необхідно з'ясувати його право на передачу майна в суборенду, а також умови договору оренди, укладеному між ним та власником майна, оскільки діючим законодавством передбачено, що строк договору суборенди не може перевищувати строк договору оренди.
Як заповнити договір швидко та без помилок? Спробуйте систему CONTRACTUM у LIGA360. Заповніть мінімум полів з датами та сумами, та завантажте готовий договір. Також система автоматично підставить реквізити сторін. Деталі за посиланням.
Технічний стан об'єкту нерухомого майна при передачі його в оренду.
Зазвичай в договорі оренди при його укладанні встановлюється наступна умова: «Об'єкт оренди оглянутий орендарем. Зауваження щодо його технічного та якісного стану у орендаря відсутні. Об'єкт оренди придатний до використання за його цільовим призначенням.».
Така умова є досить поширеною в договорах оренди нерухомого майна та їй орендар не приділяє відповідної уваги.
Натомість, після припинення строку договору оренди, в момент повернення орендованого нерухомого майна орендодавцю, від останнього може надійти зауваження щодо якості нерухомого майна або його складових частин або претензії про їх пошкодження або знищення.
В такому випадку, якщо договір оренди підписаний з умовою, зазначеною вище, орендар буде зобов'язаний відшкодувати орендодавцю вартість ремонту пошкодженого елементу, а у випадку неможливості його ремонту, його вартість, навіть в тому випадку, якщо таке пошкодження мало місце ще до моменту отримання майна в оренду.
З метою уникнення подібних негативних наслідків для орендаря, останній повинен ретельно переглянути об'єкт нерухомого майна перед підписанням договору та прийняттям об'єкту в оренду та, у випадку виявлення недоліків, обов'язково вказати про це у договорі або акті приймання-передачі нерухомого майна.
Строк оренди та форма договору
Діючим законодавством України передбачено, що договір оренди нерухомого майна укладається в письмовій формі. В разі, якщо строк оренди становить три та більше років, то такий договір підлягає нотаріальному посвідченню, а право оренди по такому договору виникає з моменту держаної реєстрації цього права.
При укладанні договорів оренди необхідно враховувати ці положення чинного законодавства, оскільки не додержання встановленої форми, може призвести до розірвання такого договору в судовому порядку. Відсутність державної реєстрації права оренди на підставі договорів, укладених на три та більше років, юридично позбавляє орендаря права на орендоване приміщення.
Як зупинити рейдерське захоплення? Поставте на контроль свою нерухомість в сервісі SMS-Маяк, щоб миттєво отримувати сигнали про зміни в Реєстрі речових прав. Це допоможе вчасно звернутися до державного реєстратора та до суду, і зупинити незаконні дії. Спробуйте зараз.
Орендна плата та порядок її сплати.
Відповідно до договору оренди нерухомого майна, орендар зобов'язується сплачувати орендодавцю оренду плату. Розмір орендної плати, порядок та строки її оплати встановлюються договором оренди.
На практиці, досить поширеним є явище не додержання орендарем порядку оплати орендної плати. Наприклад, договором передбачено оплату орендної плати шляхом перерахування коштів на рахунок орендодавця. Натомість, в дійсності орендар в якості оплати орендної плати передає орендодавцю готівкові кошти. В такому випадку, в разі виникнення між сторонами спору з приводу орендної плати, орендар не зможе підтвердити виконання свого обов'язку з її оплати, що потягне за собою відповідно наслідки, передбачені договором та чинним законодавством.
Порядок перегляду орендної плати.
Звичайним явищем є зазначення в умовах договору оренди нерухомості права орендодавця на перегляд орендної плати протягом певного періоду дії договору. В доповнення до такої умови, зазвичай в договорі встановлюється право орендодавця розірвати договір оренди в односторонньому порядку в разі не погодження орендаря з новим розміром орендної плати.
Такі умови не можна назвати дискримінаційними з точки зору балансу інтересів сторін, але в такому випадку орендарю обов'язково необхідно зазначати в договорі граничні рамки можливого перегляду розміру орендної плати, оскільки відсутність таких рамок може призвести до умисного маніпулювання орендодавцем такою умовою договору з метою дострокового його розірвання.
Ремонтні роботи в орендованому об'єкті та його поліпшення.
Досить часто, для пристосування об'єкту нерухомості до потреб власної господарської діяльності, орендар здійснює ремонтні та оздоблювальні роботи в приміщенні.
Діючим законодавством передбачено, що орендар має право на вилучення будь-якого поліпшення об'єкту після закінчення строку оренди у разі, якщо таке вилучення не завдає шкоди об'єкту. В разі, якщо поліпшення неможливо відокремити від об'єкту без завдання йому шкоди, орендар має право на відшкодування вартості таких поліпшень тільки в тому разі, якщо такі поліпшення були зроблені з дозволу орендодавця.
На практиці, орендар не витримує документальну форму отримання згоди орендодавця на здійснення невідокремлених поліпшень, внаслідок чого, після припинення строку оренди, виникають спори між сторонами стосовно затрат орендаря на такі поліпшення.
Пролонгація договору оренди та його розірвання.
Чинним законодавством встановлено, що пролонгація договору оренди здійснюється у разі відсутності протягом місяця після закінчення строку договору заяви сторони про припинення договору.
На практиці в договорах оренди відсутня деталізація порядку та способів надання таких заяв про припинення договору, внаслідок чого виникають обставини маніпулювання сторонами таким умовами договору та, як наслідок, спори про визнання договорів припиненими або чинними.
Для уникнення таких ситуації, сторонам необхідно зазначати в договорах деталізований та поетапний порядок сповіщення про свої наміри щодо пролонгацію чи припинення дії договору оренди.
Що стосується розірвання договору оренди, то зазвичай договори містять досить детальні умови про підстави та способи розірвання договору, але на практиці зустрічаються такі договори, в яких підставою для розірвання договору вказується «порушення іншою стороною умов договору».
Такі умови, як порушення іншою стороною умов договору, необхідно виключати з положень договору, оскільки навіть саме несуттєве порушення дає іншій стороні право дострокового розірвання договору.
Висновок
Отже, на перший погляд договір оренди об'єкту нерухомості є досить стандартним та шаблонним договором, але це лише на перший погляд. При недбалому ставленні до його навіть самих звичайних умов, можна в майбутньому отримати досить великі негативні результати у вигляді як фінансових збитків так і втрати права на використання орендованого майна.
Партнер ASA GROUP
Адвокат Максим Колдоба
8 тис. ситуацій та алгоритмів дій для юриста - на ІТ-платформі LIGA360. Замовте презентацію професійного рішення LIGA360: Юрист прямо сьогодні.
