Наиболее распространенные ошибки в договорах аренды недвижимости для бизнеса

В современных условиях, где бизнес стремительно изменяется, развивается, осуществляется слияние и поглощение компаний, появляются новейшие направления бизнеса и модели его ведения, фактически нереально представить бизнес без наличия в его действиях арендных отношений.

В хозяйственной деятельности аренда используется так же часто, как, вероятно, наемный труд. Бизнес берет в аренду помещения для размещения офиса компании, расположения производственных мощностей и торговых площадей, непосредственного предоставления услуг в арендованных помещениях и т.д.

В связи с тем, что аренда как составляющая бизнеса очень распространена в современных хозяйственных отношениях, последняя достаточно четко и содержательно урегулирована действующим законодательством Украины.

Несмотря на это, при заключении договоров аренды недвижимости, стороны довольно часто подходят к нему поверхностно, не прибегая к тщательному анализу как берущегося в аренду объекта недвижимости, так и условий договора аренды.

В дальнейшем рассмотрим, чем чаще всего пренебрегают стороны при заключении договоров аренды недвижимости, какие ошибки допускают и на что необходимо обратить внимание, чтобы арендные отношения отражали именно те условия, на которые стороны рассчитывали при заключении договора аренды.

Проверка объекта недвижимости перед заключением договора аренды.

Согласно действующему законодательству Украины передавать недвижимое имущество в аренду имеет право владелец этого объекта, или другое лицо, которое на законном правовом основании владеет объектом недвижимости и имеет законодательно установленное право на передачу объекта в аренду, или такое право ему предоставлено из соответствующего договора с собственником объекта недвижимости.

Довольно часто арендаторы пренебрегают возможностью проверить право арендодателя на передачу объекта недвижимости в аренду, что в дальнейшем может привести к спорам о расторжении договора аренды и другим возможным правовым последствиям.

Во избежание таких последствий необходимо проверить правоустанавливающие документы на объект недвижимости, проверить информацию, указанную в таких документах, в Государственном реестре прав на недвижимое имущество на предмет ее актуальности.

Также, в случае если арендодателем выступает юридическое лицо, необходимо проверить полномочия соответственно органа управления юридического лица на передачу недвижимого имущества в аренду.

В случае если арендодатель не является собственником недвижимого имущества, установить его законодательное и/или договорное право на передачу такого имущества в аренду.

В случае если недвижимое имущество в аренду передает арендатор такого имущества, необходимо выяснить его право на передачу имущества в субаренду, а также условия договора аренды, заключенном между ним и собственником имущества, поскольку действующим законодательством предусмотрено, что срок договора субаренды не может превышать Срок договора аренды.

Техническое состояние объекта недвижимого имущества при передаче его в аренду.

Обычно в договоре аренды при его заключении устанавливается следующее условие: «Объект аренды осмотрен арендатором. Замечания по поводу его технического и качественного состояния у арендатора отсутствуют. Объект аренды пригоден для использования по его целевому назначению».

Такое условие достаточно распространено в договорах аренды недвижимого имущества и ему арендатор не уделяет соответствующего внимания.

Зато после прекращения срока договора аренды, в момент возврата арендованного недвижимого имущества арендодателю, от последнего может поступить замечание по качеству недвижимого имущества или его составных частей или претензии об их повреждении или уничтожении.

В таком случае если договор аренды подписан с условием, указанным выше, арендатор будет обязан возместить арендодателю стоимость ремонта поврежденного элемента, а в случае невозможности его ремонта, его стоимость, даже в том случае, если такое повреждение имело место еще до момента получения имущества в аренду.

Во избежание подобных негативных последствий для арендатора, последний должен тщательно пересмотреть объект недвижимого имущества перед подписанием договора и принятием объекта в аренду и, в случае выявления недостатков, обязательно указать об этом в договоре или акте приема-передачи недвижимого имущества.

Срок аренды и форма договора

Действующим законодательством Украины предусмотрено, что договор аренды недвижимого имущества заключается в письменной форме. В случае если срок аренды составляет три и более лет, то такой договор подлежит нотариальному удостоверению, а право аренды по такому договору возникает с момента государственной регистрации этого права.

При заключении договоров аренды необходимо учитывать эти положения действующего законодательства, поскольку несоблюдение установленной формы может привести к расторжению такого договора в судебном порядке. Отсутствие государственной регистрации права аренды на основании договоров, заключенных на три и более лет, юридически лишает арендатора права на арендуемое помещение.

Арендная плата и порядок ее оплаты

Согласно договору аренды недвижимого имущества, арендатор обязуется уплачивать арендодателю плату. Размер арендной платы, порядок и сроки оплаты устанавливаются договором аренды.

На практике, довольно распространено явление не соблюдения арендатором порядка оплаты арендной платы. Например, договором предусмотрена оплата арендной платы путем перечисления средств на счет арендодателя. В действительности же арендатор в качестве оплаты арендной платы передает арендодателю наличные средства. В таком случае, в случае возникновения между сторонами спора по поводу арендной платы, арендатор не сможет подтвердить выполнение своих обязательств по ее оплате, что повлечет за собой последствия, предусмотренные договором и действующим законодательством.

Порядок пересмотра арендной платы.

Обычным явлением является указание в условиях договора аренды недвижимости права арендодателя на пересмотр арендной платы, в течение определенного периода действия договора. В дополнение к такому условию, обычно, в договоре устанавливается право арендодателя расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке в случае не согласования арендатора с новым размером арендной платы.

Такие условия нельзя назвать дискриминационными с точки зрения баланса интересов сторон, но в таком случае арендатору обязательно следует указывать в договоре предельные рамки возможного пересмотра размера арендной платы, поскольку отсутствие таких рамок может привести к преднамеренному манипулированию арендодателем таким условием договора с целью досрочного его расторжения.

Ремонтные работы в арендуемом объекте и его улучшение.

Достаточно часто, для приспособления объекта недвижимости к потребностям собственной хозяйственной деятельности, арендатор осуществляет ремонтные и отделочные работы в помещении.

Действующим законодательством предусмотрено, что арендатор имеет право на изъятие любого улучшения объекта по истечении срока аренды в случае, если такое изъятие не причиняет вреда объекту. В случае, если улучшение невозможно отделить от объекта без причинения ему вреда, арендатор имеет право на возмещение стоимости таких улучшений только в том случае, если такие улучшения были сделаны с разрешения арендодателя.

На практике арендатор не придерживается документальной формы получения согласия арендодателя на осуществление неотъемлемых улучшений, вследствие чего, после прекращения срока аренды, возникают споры между сторонами относительно затрат арендатора на такие улучшения.

Пролонгация договора аренды и его расторжение.

Действующим законодательством установлено, что пролонгация договора аренды осуществляется в случае отсутствия в течение месяца, по истечении срока договора, заявления стороны о прекращении договора.

На практике в договорах аренды отсутствует детализация порядка и способов предоставления таких заявлений о прекращении договора, в результате чего возникают обстоятельства манипулирования сторонами такими условиями договора и, как следствие, споры о признании договоров прекращенными или действующими.

Во избежание такой ситуации сторонам необходимо указывать в договорах детализированный и поэтапный порядок уведомления о своих намерениях по пролонгации или прекращению действия договора аренды.

Что касается расторжения договора аренды, то обычно договоры содержат достаточно подробные условия об основаниях и способах расторжения договора, но на практике встречаются такие договора, в которых основанием для расторжения договора указывается нарушение другой стороной условий договора.

Такие условия, как нарушение другой стороной условий договора, необходимо исключать из положений договора, поскольку даже самое несущественное нарушение дает другой стороне право досрочного расторжения договора.

Вывод

Итак, на первый взгляд договор аренды объекта недвижимости может казаться достаточно стандартным и шаблонным договором, но это только на первый взгляд. При небрежном отношении к его даже самым обычным условиям, можно в будущем получить достаточно большие отрицательные результаты в виде как финансового ущерба так и потери права на использование арендованного имущества.

Партнер ASA GROUP

Адвокат Максим Колдоба