ТОП-5 актуальних позицій Верховного Суду у сфері земельних відносин та захисту права власності

Наразі Верховний Суд ще не оприлюднив судову статистику за 2021 рік, однак з впевненістю можна говорити про збільшення кількості справ, які були розглянуті Верховним Судом протягом цього року. Пропоную проаналізувати цікаві правові позиції, ухвалені в 2021 році Верховним Судом у сфері земельних відносин та захисту права власності.

1. Договір оренди поновлюється на такий самий строк і на таких самих умовах без вчинення сторонами письмового правочину про його поновлення.

Достатньо часто спірні ситуації в сфері земельних відносин виникають у зв'язку із поновленням договору оренди землі, коли орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку дії договору. Основне питання, яке виникає в даному випадку, - чи дотримався орендар законодавчої процедури поновлення договору оренди.

Судова практика з даного питання формувалася з огляду на відповідні положення земельного законодавства. В той же час, в 2021 році були внесені відповідні зміни та було змінено процедуру поновлення договору оренди.

Актуальний висновок Верховного Суду в контексті застосування нової редакції ЗУ «Про оренду землі» та ЗК України наведений в постанові Великої Палати Верховного Суду у справі № 903/1030/19 від 31.08.2021: за наявності у договорі оренди землі умови щодо його поновлення після закінчення строку, на який його уклали сторони, цей договір поновлюється на такий самий строк і на таких самих умовах без вчинення сторонами письмового правочину про його поновлення. Останнє можливе у разі відсутності заяви однієї зі сторін про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення договору.

Слід зазначити, що раніше Велика Палата Верховного Суду неодноразово надавала висновки з даного питання та зазначала, що для поновлення договору оренди земельної ділянки необхідна наявність певних юридичних фактів: (1) належне виконання орендарем своїх обов'язків за договором; (2) повідомлення орендодавця про намір поновити договірні відносини на новий строк; (3) надання проекту додаткової угоди; (4) використання земельної ділянки після закінчення строку договору; (5) відсутність заперечень орендодавця впродовж місяця після закінчення строку договору оренди (див. постанови від 10.05.2018 у справі № 594/376/17-ц, від 22.09.2020 у справах № 313/350/16-ц і № 159/5756/18).

В той же час, з внесенням змін до законодавства суттєво змінився підхід до продовження орендних відносин. Відповідно до вказаної вище постанови Верховного Суду розмежовуються поняття «поновлення договору оренди землі» та «переважне право орендаря на укладення договору оренди на новий строк». Можливість поновлення договору оренди землі має бути чітко передбачена в договорі та підпорядкована певним умовам. Однак, не можна передбачати таке поновлення у договорах оренди земельних ділянок державної та комунальної власності, крім випадків розташування на них будівель або споруд, переданих у власність або користування.

Верховний Суд зазначив, що за наявності в договорі оренди земельної ділянки відповідної умови договір поновлюється на той самий строк і на таких самих умовах без вчинення сторонами письмового правочину, за умови відсутності заяви однієї зі сторін про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення договору, поданої не пізніш як за місяць до дати закінчення договору оренди землі.

Разом з тим, Верховний Суд наголосив, що нові висновки не спростовують попередніх висновків щодо застосування положень ЗУ «Про оренду землі» в редакції, до внесення відповідних змін.

2. Позовна давність за вимогами про витребування майна обчислюється з моменту, коли власник майна дізнався або міг дізнатися саме про факт вибуття майна із власності, а не про кінцевого набувача такого майна.

Розповсюдженими є ситуації, коли скасовується первісна підстава набуття права власності (наприклад, визнається недійсним правочин, скасовується судове рішення тощо), однак, новий власник майна встигає відчужити його на користь третіх осіб. В подальшому, первісний власник майна, яке вибуло з його володіння «поза його волею», звертається до суду з вимогами про витребування майна у кінцевого набувача. Верховний Суд звернув увагу на важливі юридичні нюанси.

У постанові Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду у справі № 186/599/17 від 27.01.2021 викладений такий правовий висновок: початок перебігу позовної давності за вимогами про витребування майна в порядку ст. 388 ЦК України починається від дня, коли особа довідалася або могла довідатися про порушення свого права або про особу, яка його порушила, а не від дня, коли власник майна, яке перебуває у володінні іншої особи, дізнався чи міг дізнатися про кожного нового набувача цього майна.

У даній справі були визнані недійсними прилюдні торги з реалізації нерухомого майна державного підприємства в процедурі банкрутства. З огляду на зазначене, було скасовано й судове рішення про визнання права власності на таке нерухоме майно за переможцем торгів. Однак, до моменту скасування права власності переможець торгів (власник) здійснив відчуження майна на користь фізичної особи. В подальшому, мав місце ланцюг перепродажу нерухомого майна. Прокуратура в інтересах держави звернулася до суду з позовом до кінцевих власників майна з вимогами про його витребування на користь держави.

Розглянувши касаційну скаргу, Верховний Суд підтвердив, що спірне нерухоме майно вибуло з власності держави за результатом проведення прилюдних торгів, які в подальшому були визнані недійсними, тобто поза волею власника майна, що згідно зі статтею 388 ЦК України є підставою для витребування майна навіть у добросовісного набувача.

Проте, суд зазначив, що оскільки право власності держави на спірне нерухоме майно було порушено саме в момент його вибуття з державної власності у володіння іншої особи, то початок перебігу позовної давності в даному випадку пов'язується з моментом, коли орган державної влади довідався саме про такий факт вибуття з державної власності у володіння іншої особи.

Верховний Суд також зауважив, що закон не пов'язує перебіг позовної давності за віндикаційним позовом ані з укладенням певних правочинів щодо майна позивача, ані з фактичним переданням майна порушником, який незаконно заволодів майном позивача, у володіння інших осіб, а тому погодився з судовими рішеннями про відмову у позові у зв'язку із пропуском позовної давності.

3. Розгляд позовних вимог про знесення об'єкту самочинного будівництва виключає застосування інших вимог власника земельної ділянки, зокрема, про визнання правочинів недійсними.

Схожою до описаної вище є ситуація, коли судове рішення використовували як механізм набуття права власності на новостворений об'єкт нерухомого майна, у випадку, якщо зареєструвати право власності у встановленому законом порядку складно або ж взагалі неможливо. Проте, отримання такого рішення не може гарантувати непорушність такого права власності у майбутньому.

У справі № 202/7377/16-ц міська рада, як власник земельної ділянки, звернулася до суду з позовом про визнання недійсними договорів купівлі-продажу нерухомого майна (приміщення магазинів) та усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою шляхом зобов'язання знести самочинно побудованих на такій земельній ділянці приміщень магазинів. Позов обґрунтовано тим, що було скасовано судове рішення, яким за відповідачем було визнано право власності на приміщення магазинів та на підставі якого останній зареєстрував за собою право власності. Вказані об'єкти нерухомого майна після реєстрації на них права власності були продані третій особі (співвідповідач у справі).

Касаційний цивільний суд у складі Верховного Суду виніс постанову у справі № 202/7377/16-ц від 27.10.2021, якою відмовив у задоволенні позовних вимог про визнання правочинів недійсними, вказавши, що «визнання незаконними і скасування рішень державних реєстраторів та визнання недійсними договорів купівлі-продажу не є ефективним способом захисту та не забезпечує усунення порушень, спричинених самочинним будівництвом».

Суд звернув увагу, що власник, чиї права порушено, може скористатися не будь-яким, а саме ефективним способом захисту, оскільки вирішення вимог про знесення самочинного будівництва виключає застосування інших вимог власника (користувача) земельної ділянки про усунення перешкод у користуванні належною йому земельною ділянкою (в тому числі, визнання правочинів недійсними).

В частині вимог про зобов'язання знести самочинно побудовані приміщення магазинів Верховний Суд направив справу на новий розгляд з метою встановлення підстав для застосування такого способу захисту як знесення самочинної забудови, зокрема: чи переслідує таке втручання власника земельної ділянки легітимну мету; чи є захід із втручання у право відповідача пропорційним визначеній меті та чи не становитиме для відповідача задоволення вимоги про знесення самочинно побудованої на чужій земельній ділянці споруди такого індивідуального тягаря, який є надмірним з урахуванням конкретних обставин справи.

4. Власник нерухомого майна, який користується земельною ділянкою без оформлення договору оренди та сплати орендної плати, зобов'язаний повернути власнику земельної ділянки кошти як безпідставно збережені.

Чимало випадків на практиці, коли власник об'єкта нерухомого майна користується земельною ділянкою без оформлення договору оренди та без сплати орендних платежів. В подальшому, власник земельної ділянки (орган місцевого самоврядування) звертається до суду з вимогами про стягнення коштів, обґрунтовуючи свої вимоги тим, що фактичний користувач земельної ділянки без достатньої правової підстави зберіг у себе кошти, які мав сплатити за користування земельною ділянкою, а тому зобов'язаний їх повернути.

У своїй постанові у справі № 905/1680/20 від 09.11.2021 Велика Палата Верховного Суду продублювала свої попередні висновки, що не вважається правопорушенням відсутність у власника будинку зареєстрованого права оренди на земельну ділянку, яка має іншого власника і на якій розташоване це нерухоме майно. До моменту оформлення власником об'єкта нерухомого майна права оренди земельної ділянки відносини з фактичного користування земельною ділянкою без укладеного договору оренди та недоотримання її власником доходів у вигляді орендної плати є за своїм змістом кондикційними. Фактичний користувач земельної ділянки, який без достатньої правової підстави за рахунок власника цієї ділянки зберіг у себе кошти, які мав сплатити за користування нею, зобов'язаний повернути ці кошти власнику земельної ділянки на підставі частини першої статті 1212 ЦК України (див. постанови від 23.05.2018 у справі № 629/4628/16-ц та від 20.11.2018 у справі № 922/3412/17).

Одночасно, Велика Палата Верховного Суду відступила від висновку Верховного Суду, викладеного в постанові від 29.05.2020 у справі № 922/2843/19, що: «при стягненні безпідставно збережених коштів у розмірі орендної плати нарахування мають здійснюватися позивачем не самостійно …, а виключно на підставі витягу з технічної документації з нормативної грошової оцінки земель».

Тобто, відтепер, належними доказами на обґрунтування нормативної грошової оцінки земельної ділянки, на підставі яких має обчислюватися розмір орендної плати в таких справах, вважаються також: технічна документація, довідка або витяг з Державного земельного кадастру, а також висновок судової експертизи про встановлення нормативної грошової оцінки спірної земельної ділянки.

5. У члена фермерського господарства, в тому числі засновника, не виникає право на приватизацію земельних ділянок із земель, переданих фермерському господарству.

Наостанок наведу постанову Касаційного адміністративного суду у складі Верховного Суду (судова палата з розгляду справ щодо захисту соціальних прав) у справі № 817/1911/17 від 03.11.2021, в якій Верховний Суд відступив від попередніх правових висновків та зробив кардинально протилежний висновок в контексті питання, чи має право член фермерського господарства на виділення земельної частки (паю) із земель фермерського господарства.

У справах, від висновків у яких відступили судова палата Касаційного адміністративного суду, містився правовий висновок, що члени фермерського господарства мають право на приватизацію земельної ділянки, наданої у користування фермерському господарству. При цьому такими, що надані фермерському господарству, вважають і земельні ділянки, надані голові фермерського господарства для його створення. А тому, член фермерського господарства має право отримати безоплатно у власність частину земельної ділянки, що перебуває у користуванні фермерського господарства.

Натомість, Верховний Суд у зазначеній вище постанові сформував нові правові висновки, відповідно до яких, зокрема, право на безоплатну передачу у власність земельних ділянок із земель, що надавалися у користування засновнику для створення фермерського господарства, не виникає у жодного члена фермерського господарства, в тому числі засновника. При цьому, члени фермерських господарств, у тому числі засновник (який отримав земельну ділянку у користування для створення такого фермерського господарства), можуть отримати безоплатно у приватну власність земельні ділянки у розмірі земельної частки (паю) із земель державної та комунальної власності у порядку, передбаченому ЗК України, та лише після припинення права власності чи користування такими земельними ділянками у визначеному законом порядку.

Це тільки декілька судових справ із безлічі, які надходять до Верховного Суду та за результатами розгляду яких формується судова практика. З часом такі висновки можуть змінюватися. Відтак, при розробці стратегії захисту або ж підготовці того чи іншого документу важливо відслідковувати останні актуальні постанови Верховного Суду.