ТОП-5 актуальных позиций Верховного Суда в сфере земельных отношений и защиты права собственности

Верховный Суд еще не обнародовал судебную статистику за 2021 год, но можно с уверенностью говорить об увеличении количества дел, рассмотренных Верховным Судом в этом году. Предлагаю проанализировать интересные правовые позиции, принятые Верховным Судом в 2021 году в сфере земельных отношений и защиты права собственности.

1. Договор аренды возобновляется на тот же срок и на тех же условиях без заключения сторонами письменного соглашения о его возобновлении.

Достаточно часто в сфере земельных отношений возникают спорные ситуации, связанные с возобновлением договора аренды земли, когда арендатор продолжает пользоваться земельным участком после прекращения действия договора. Основной вопрос, который возникает в данном случае, - соблюден ли арендатором установленный законом порядок возобновления договора аренды.

Судебная практика по данному вопросу формировалась с учетом соответствующих положений земельного законодательства. В то же время, в 2021 году были внесены соответствующие изменения и была изменена процедура возобновления договора аренды.

Актуальный вывод Верховного Суда в контексте применения новой редакции Закона Украины «Об аренде земли» и Земельного кодекса Украины изложен в постановлении Большой Палаты Верховного Суда по делу № 903/1030/19 от 31.08.2021: если в договоре аренды земли содержится условие о его возобновлении после окончания срока, на который он был заключен, такой договор возобновляется на тот же срок и на тех же условиях без совершения сторонами письменного соглашения о его возобновлении. Последнее возможно при отсутствии заявления одной из сторон об исключении сведений о возобновлении договора из Государственного реестра прав собственности.

Следует отметить, что ранее Большая Палата Верховного Суда неоднократно делала правовые выводы по данному вопросу и отмечала, что для возобновления договора аренды земли необходимо наличие определенных юридических фактов: (1) надлежащее выполнение арендатором своих обязательств по договору; (2) уведомление арендодателя о намерении возобновить договорные отношения на новый срок; (3) представление проекта дополнительного соглашения; (4) использование земельного участка после прекращения договора; (5) отсутствие возражений арендодателя в течение месяца после прекращения договора аренды (см. постановления от 10.05.2018 по делу № 594/376/17-ц, от 22.09.2020 по делам № 313/350/16-ц и № 159/5756/18).

В то же время, внесение изменений в законодательство существенно изменило подход к возобновлению арендных отношений. Согласно вышеупомянутому постановлению Верховного Суда разграничены понятия «возобновление договора аренды земельного участка» и «преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок». Возможность возобновления договора аренды земли должна быть предусмотрена в договоре и подчинена определенным условиям. Однако, условие о возобновлении не может быть предусмотрено в договорах аренды земельных участков государственной или коммунальной собственности, за исключением случаев, когда на них расположены здания или сооружения, переданные в собственность или пользование.

Верховный Суд отметил, что при наличии в договоре аренды земельного участка условия о его возобновлении, договор возобновляется на тот же срок и на тех же условиях без совершения сторонами письменного соглашения, при отсутствии заявления одной из сторон об исключении из Государственного реестра прав на недвижимое имущество сведений о возобновлении договора, которое может быть подано не позднее чем за месяц до даты окончания срока действия договора аренды земли.

В то же время, Верховный Суд акцентировал, что новые выводы не отменяют предыдущие правовые выводы относительно применения положений Закона Украины «Об аренде земли» в редакции, до внесения соответствующих изменений.

2. Срок исковой давности по иску об истребовании имущества исчисляется с момента, когда собственнику имущества стало известно или могло стать известно о факте, когда имущество выбыло из собственности, а не о конечном приобретателе такого имущества.

Распространенными являются ситуации, когда первичное основание для получения права собственности отменяется (например, признается недействительным договор, отменяется решение суда и т.д.), однако новый собственник имущества успевает передать его в собственность третьих лиц. В дальнейшем, первичный собственник имущества, которое выбыло из его владения «вне его воли», обращается в суд с иском об истребовании имущества у конечного получателя.

Верховный Суд обратил внимание на важные юридические нюансы.

В постановлении Кассационного гражданского суда в составе Верховного Суда по делу № 186/599/17 от 27.01.2021 сделан следующий правовой вывод: начало течения срока исковой давности по требованиям об истребовании имущества согласно ст. 388 ГК Украины начинается со дня, когда лицо узнало или могло узнать о нарушении своего права или о лице, которое его нарушило, а не со дня, когда собственник имущества, находящегося во владении другого лица, узнал или мог узнать о каждом новом приобретателе такого имущества.

В данном деле были признаны недействительными публичные торги по продаже недвижимого имущества государственного предприятия в рамках процедуры банкротства. В связи с этим, было отменено и судебное решение о признании права собственности на такое недвижимое имущество за победителем торгов. Однако, до момента отмены права собственности победитель торгов (собственник) совершил отчуждение имущества в пользу физического лица. В дальнейшем, имела место цепочка перепродажи недвижимого имущества. Прокуратура в интересах государства обратилась в суд с иском к конечным собственникам имущества и просила истребовать его в пользу государства.

Рассмотрев жалобу, Верховный Суд подтвердил, что спорное недвижимое имущество выбыло из собственности государства в результате проведения публичных торгов, которые были признаны недействительными, то есть вне воли собственника имущества, что согласно статье 388 ГК Украины является основанием для истребования имущества даже у добровольного приобретателя.

Однако, суд отметил, что поскольку право собственности государства на спорное недвижимое имущество было нарушено в момент, когда оно выбыло из государственной собственности во владение другого лица, то начало течения срока исковой давности в данном случае связывается с моментом, когда органу государственной власти стало известно о таком факте.

Верховный Суд также отметил, что закон не связывает течение исковой давности по виндикационному иску ни с заключением сделок в отношении имущества истца, ни с фактической передачей имущества во владение других лиц, а потому суд согласился с судебными решениями в данном деле об отказе в иске в связи с пропуском исковой давности.

3. Рассмотрение исковых требований о сносе объекта самовольного строительства исключает применение иных требований собственника земельного участка, в частности, о признании договоров недействительными.

Похожей к описанной выше является ситуация, когда судебное решение используется в качестве механизма получения права собственности на вновь созданный объект недвижимого имущества, в случае если зарегистрировать право собственности в установленном законом порядке затруднительно или вообще невозможно. Однако, получение такого решения не может гарантировать неоспоримость права собственности в будущем.

В деле № 202/7377/16-ц городской совет, как собственник земельного участка, обратился в суд с требованием о признании недействительными договоров купли-продажи недвижимого имущества (помещений магазинов) и устранении препятствий в пользовании земельным участком путем снесения незаконно построенных на земельном участке помещений магазинов. Иск был обоснован отменой судебного решения, на основании которого было признано право собственности ответчика на помещения магазинов, и на основании которого последний зарегистрировал за собой право собственности. Указанное недвижимое имущество после регистрации права собственности было продано третьему лицу (соответчик по делу).

Кассационный гражданский суд в составе Верховного Суда принял постановление по делу № 202/7377/16-ц от 27.10. 2021, которым отказал в удовлетворении исковых требований о признании договоров недействительным, указав, что «признание незаконными и отмена решений государственных регистраторов, и признание недействительными договоров купли-продажи не является эффективным способом защиты и не обеспечивает устранение нарушений, вызванных самовольным строительством».

Суд обратил внимание, что собственник, чьи права нарушены, может прибегнуть не к любому, а к наиболее эффективному способу защиты, поскольку разрешение требований о сносе самовольно построенного объекта исключает применение других требований собственника (пользователя) земельного участка об устранении препятствий в пользовании принадлежащим ему участком (в том числе, признание договора недействительным).

В части исковых требований о снесении самовольно построенных помещений Верховный Суд направил дело на новое рассмотрение с целью установления оснований для применения такого способа защиты, как снос самовольных построек, а именно: преследует ли такое вмешательство собственника земельного участка легитимную цель; является ли мера по вмешательству в право ответчика пропорциональной установленной цели и не будет ли для ответчика удовлетворение требования о снесении самовольно построенного на чужом земельном участке сооружения таким индивидуальным бременем, который будет чрезмерным с учетом конкретных обстоятельств дела.

4. Владелец объекта недвижимого имущества, который пользуется земельным участком без оформления договора аренды и уплаты арендной платы, обязан вернуть собственнику такого земельного участка средства как безосновательно удержанные.

На практике существует множество случаев, когда собственник объекта недвижимого имущества использует земельный участок без оформления договора аренды, не выплачивая арендные платежи. В дальнейшем, собственник земельного участка (орган местного самоуправления) обращается в суд с иском о взыскании денежных средств, мотивируя свои требования тем, что фактический пользователь земельного участка без достаточных правовых оснований удержал денежные средства, которые он обязан был уплатить за пользование земельным участком, и поэтому обязан их вернуть.

В своем постановлении по делу № 905/1680/20 от 09.11.2021 Большая Палата Верховного Суда поддержала свои предыдущие выводы, что отсутствие у собственника здания зарегистрированного права аренды на земельный участок, который имеет другого собственника и на котором расположен объект недвижимости, не может считаться правонарушением. До момента регистрации собственником объекта недвижимости права аренды земельного участка отношения по фактическому пользованию земельным участком без договора аренды и неполучению собственником дохода в виде арендной платы по своей сути являются кондикционными. Фактический пользователь земельного участка, который без достаточных правовых оснований за счет собственника земельного участка удержал средства, которые он должен был заплатить за пользование, обязан вернуть эти средства собственнику земельного участка на основании части первой статьи 1212 ЗК Украины (см. постановления от 23.05.2018 по делу № 629/4628/16-ц и от 20.11.2018 по делу № 922/3412/17).

Одновременно, Большая Палата Верховного Суда отступила от вывода Верховного Суда, изложенного в постановлении от 29.05.2020 по делу № 922/2843/19, о том, что «при взыскании безосновательно удержанных средств в размере арендной платы начисления должны осуществляться истцом не самостоятельно …, а исключительно на основании вытяга из технической документации о нормативной денежной оценке земли».

То есть, надлежащими доказательствами для обоснования нормативной денежной оценки земли, на основании которой должен рассчитываться размер арендной платы в таких случаях, могут быть: техническая документация, справка или вытяг из Государственного земельного кадастра, а также заключение судебной экспертизы об установлении нормативной денежной оценки спорного земельного участка.

5. У члена фермерского хозяйства, в том числе учредителя, не возникает право на приватизацию земельных участков из земель, переданных фермерскому хозяйству.

Сошлюсь на еще одно постановление Кассационного административного суда в составе Верховного Суда (судебная палата по рассмотрению дел относительно защиты социальных прав) по делу № 817/1911/17 от 03.11.2021, в котором Верховный Суд отступил от предыдущих правовых выводов и сделал кардинально противоположный вывод в контексте вопроса о том, имеет ли член фермерского хозяйства право на земельный участок (пай) из земель фермерского хозяйства.

В делах, от выводов в которых отступила судебная палата, Верховный Суд сделал правовой вывод о том, что члены фермерского хозяйства имеют право на приватизацию земельного участка, предоставленного в пользование фермерскому хозяйству. При этом, такими, что предоставлены в пользование фермерскому хозяйству, рассматриваются также и земельные участки, предоставленные главе фермерского хозяйства для его создания. Поэтому член фермерского хозяйства имеет право бесплатно получить в собственность часть земельного участка, находящегося в пользовании фермерского хозяйства.

В то же время, Верховный Суд в вышеуказанном постановлении сформулировал новые правовые выводы, согласно которым, в частности, право на бесплатную передачу в собственность земельных участков из земель, предоставленных учредителю для создания фермерского хозяйства, не возникает ни у одного члена фермерского хозяйства, в том числе и у учредителя. Вместе с тем, члены фермерских хозяйств, в том числе учредитель (получивший земельный участок в пользование для создания такого хозяйства), могут бесплатно получить в частную собственность земельные участки в размере земельной доли (пая) из земель государственной и коммунальной собственности в порядке, установленном ЗК Украины, и только после прекращения права собственности или пользования такими земельными участками в установленном законом порядке.

Это всего несколько судебных дел из множества, по результатам рассмотрения которых Верховный Суд формирует судебную практику. Со временем такие выводы могут меняться. Поэтому, при разработке стратегии защити или при подготовке того или иного документа очень важно отслеживать последние актуальные постановления Верховного Суда.