Частина 4 ст. 635 Цивільного кодексу України (надалі - ЦК) та частина 6 ст. 182 Господарського кодексу України (ГК) розмежовують поняття договору (протоколу) про наміри та попереднього договору. Останній, згідно з нормою ЦК, на відміну від першого, породжує юридичні наслідки.
Водночас ГК керується для визначення характеру договору волевиявленням сторін. У відповідності до угоди, укладеної сторонами про наміри, юридичні наслідки у господарському процесі не настають. При цьому господарськи відносини не визнають таку угоду попереднім договором, не дивлячись на зміст, на відміну від цивільних.
Яким з договорів вважатимуть документ цивілісти - про наміри чи попереднім, - залежить від контексту. Якщо документ міститиме істотні умови, його може бути визнано попереднім договором незалежно від назви.
При цьому відповідно до ч. 1 ст. 638 ЦК істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.
У відповідності до статті 180 ГК істотними є умови, визнані такими за законом чи необхідні для договорів даного виду, а також умови, щодо яких на вимогу однієї із сторін повинна бути досягнута згода. При цьому при укладенні господарського договору сторони зобов'язуються погодити предмет, ціну та строк дії договору.
Зміст цих норм дуже схожий, проте має певні відмінності. Ось чому для цивільних договорів істотним є формулювання змісту договору (протоколу, угоди) про наміри, який може ,ути визнаний попереднім по суті, з настанням відповідних наслідків.
Юридична сила
Договір (протокол) про наміри, також званий протоколом зустрічі партнерів, укладається для на попередньому етапі домовленостей та містить інформацію про ті з них, щодо яких сторонами досягнуто згоди. Такі домовленості не матимуть юридичної сил, а отже юридичні наслідки, згідно з такими домовленостями, не наставатимуть, на відміну від попереднього договору.
Це - суттєва відмін?ість договору про наміри, що відрізняє його від інших договорів. Якщо сторони не зацікавлені у настанні юридичних наслідків попередніх домовленостей, згоди щодо яких досягнуто, а просто хочуть зафіксувати етап, на якому знаходяться переговори щодо істотних умов майбутньої угоди, йдеться про договір про наміри чи то пак протокол зустрічі ділових партнерів.
Укладаючи таку угоду, сторони зазначають майбутні наміри щодо укладення такого договору, який передбачатиме настання юридичних наслідків. Однак, як?о така попередня домовленість міститиме всі істотні умови майбутнього договору, передбачені законом, така угода вважатиметься у цивільних відносинах попереднім договором, незважаючи на назву.
Аналізуючи проект договору про наміри, слід зважати на таку можливість та ризики його тлумачення згідно з чинним законодавством у разі виникнення спорів, адже у такому випадку при визначенні правової природи та виду договору закон зважатиме саме на структуру, текст угоди, викладені у ньому умови, а не на назву. У такий спосіб, договір (протокол) про наміри може мати юридичну силу та наслідки правочину, за наявності у його тексті всіх істотних для певного виду договорів умов. У цьому випадку на документ розповсюджуватимуться норми цивільного права.
Як уникнути помилок при укладанні договорів? Новий функціонал CONTRACTUM у LIGA360 укаже на помилки автоматично. А ще він виділить найбільш значущі пункти для перевірки - суми, реквізити та ін. Дізнавайтеся деталі за посиланням.
Не плутати з попереднім договором
Незалежно від того, мають вони справу з попереднім договором чи договором про наміри, для встановлення правової природи документу юристи зважатимуть саме на його умови. Виходячи з їх суті, до договору будуть застосовуватись норми права, які регулюють відповідні відносини. Таким чином, договір про наміри, за наявності усіх істотних умов відповідного типу договорів, має юридичну силу та тягне за собою усі наслідки відповідного правочину, передбачені чинним законодавством України.
Попередній договір передбачає настання обов'язку сторін укласти договір у майбутньому. Для настання юридичних наслідків такий документ повинен містити істотні умови подальшого договору та укладатися у тій самій формі. Зокрема, попередній договір між суб'єктами господарювання укладається письмово. В передбачених законом випадках попередній договір підлягає обов'язковому нотаріальному посвідченню, оскільки нотаріальному посвідченню підлягає подальший договір, обов'язок щодо укладення якого виникає або не виникає з укладення попереднього договору. У разі, якщо форма попереднього договору не відповідає вимогам щодо форми подальшого договору, юридичні наслідки за таким попереднім договором у разі неукладення подальшого договору не наступатимуть. Саме здатність до настання юридичних наслідків і відрізняє договір про наміри від попереднього договору.
Наслідки
Згідно з існуючою наразі судовою практикою, порушення сторонами попереднього договору передбачає можливість стягнути збитки, завдані постраждалій унаслідок неукладення подальшого договору стороні. Принцип свободи договору виключає можливість примусу до укладення подальшого договору, що має на меті підписання попередньої угоди або протоколу про наміри.
Попередній договір укладається у разі, коли подальша угода не може бути укладеною з якихось причин на момент виникнення намірів про її підписання. Зокрема, це може стосуватися нерухомості, незданої в експлуатацію, нестворених об'єктів рухомого майна та творів мистецтва, невиділеного в натурі майна, невизначеної частки у праві спільної власності.
У разі, якщо попередній договір буде укладений із порушенням вимог, які закон висуває до форми подальшого договору, наприклад, без нотаріального посвідчення, сторона може втратити не лише право на ненабуте майно, але й кошти, сплачені задля його отримання. Відкладене у часі підписання подальшої угоди може створювати передумови для спливу строків позовної давності у справах про повернення таких коштів. Укладаючи попередній договір, варто заручитися експертною думкою правника.
Попередні договори широко використовуються для купівлі-продажу житла в новобудовах на стадії будівництва. Ця сфера відома частими випадками шахрайства. Знання правових нюансів укладання попередніх договорів здатне захистити набувача майна у такій угоді від неприємних сюрпризів.
Усі рішення українських судів доступні в системі VerdictumPRO. Отримуйте доступ до бази із 94 млн судових справ із можливостями аналітики. Замовте VerdictumPRO окремо, або ще із 50 цифровими інструментами у складі LIGA360:Юрист.
Читайте також: Арешт нерухомого майна - неправомірно - скасувати
