Часть 4 ст. 635 Гражданского кодекса Украины (далее - ГК) и часть 6 ст. 182 Хозяйственного кодекса Украины (ГК) разграничивают понятия договора (протокола) о намерениях и предварительного договора. Последний, согласно норме ГК, в отличие от первого, порождает юридические последствия.
В то же время ГК руководствуется для определения характера договора волеизъявлением сторон. В соответствии с соглашением, заключенным сторонами о намерениях, юридические последствия в хозяйственном процессе не наступают. При этом хозяйственные отношения не признают такое соглашение предварительным договором, несмотря на содержание, в отличие от гражданских.
Каким договором будут считать документ цивилисты - о намерениях или предварительным - зависит от контекста. Если документ будет содержать существенные условия, он может быть признан предварительным договором независимо от названия.
При этом согласно ч. 1 ст. 638 ГК существенными условиями договора являются условия о предмете договора, условия, которые определены законом как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению хотя бы одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В соответствии со статьей 180 ХК существенными являются условия, признанные таковыми по закону или необходимые для договоров данного вида, а также условия, относительно которых по требованию одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Содержание этих норм очень похоже, но имеет некоторые отличия. Вот почему для гражданских договоров существенной является формулировка содержания договора (протокола, соглашения) о намерениях, который может быть признан предварительным по сути, с наступлением соответствующих последствий.
Юридическая сила
Договор (протокол) о намерениях, также называемый протоколом встречи партнеров, заключается на предварительном этапе для договоренностей и содержит информацию о тех из них, по которым сторонами достигнуто соглашение. Такие договоренности не будут иметь юридической силы, а следовательно юридические последствия, согласно такими договоренностями, наступать не будут, в отличие от предварительного договора.
Это - существенная характеристика договора о намерениях, отличающая его от других договоров. Если стороны не заинтересованы в наступлении юридических последствий предшествующих договоренностей, согласие по которым достигнуто, а просто хотят зафиксировать этап, на котором находятся переговоры по существенным условиям предстоящей сделки, речь идет о договоре о намерениях или же протоколе встречи деловых партнеров.
Заключая такое соглашение, стороны отмечают будущие намерения по заключению последующего договора, предусматривающего наступление юридических последствий. Однако, если такая предварительная договоренность содержит все существенные условия будущего договора, предусмотренные законом, такой документ будет считаться в гражданских отношениях предварительным договором, несмотря на название.
Анализируя проект договора о намерениях, следует учитывать такую возможность и риски его толкования согласно действующему законодательству в случае возникновения споров, ведь в таком случае при определении правовой природы и вида договора закон будет учитывать именно структуру, содержание соглашения, изложенные в нем условия, а не название. Таким образом, договор (протокол) о намерениях может иметь юридическую силу и последствия сделки, при наличии в его тексте всех существенных для определенного вида договоров условий. В этом случае на документ распространяются нормы гражданского права.
Как избежать ошибок при заключении договоров? Новый функционал CONTRACTUM в LIGA360 укажет на ошибки автоматически. А еще он выделит наиболее значимые пункты для проверки - суммы, реквизиты и др. Узнавайте детали по ссылке.
Не путать с предварительным договором
Независимо от того, имеют они дело с предварительным договором или договором о намерениях, для установления правовой природы документа юристы принимают во внимание именно его условия. Исходя из их сути, к договору будут применяться нормы права, регулирующие соответствующие отношения. Таким образом, договор о намерениях, при наличии всех существенных условий соответствующего типа договоров, имеет юридическую силу и влечет за собой все последствия соответствующей сделки, предусмотренные действующим законодательством Украины.
Предварительный договор предусматривает наступления обязанности сторон заключить договор в будущем. Для наступления юридических последствий такой документ должен содержать существенные условия последующего договора и заключаться в той же форме. В частности, предварительный договор между субъектами хозяйствования заключается в письменном виде. В предусмотренных законом случаях предварительный договор подлежит обязательному нотариальному удостоверению, поскольку нотариальному удостоверению подлежит дальнейший договор, обязанность по заключению которого возникает или не возникает с момента заключения предварительного договора. В случае, если форма предварительного договора не соответствует требованиям к форме последующего договора, юридические последствия по такому предварительному договору в случае, когда последующий договор не заключается, не наступают. Именно возможность наступления юридических последствий и отличает договор о намерениях от предварительного договора.
Последствия
Согласно существующей в настоящее время судебной практике, нарушения сторонами предварительного договора предусматривает возможность взыскать убытки, причиненные стороне, пострадавшей вследствие того, что последующий договор не был подписан. Принцип свободы договора исключает возможность принуждения к заключению последующего договора, что и является целью подписания предварительного соглашения или протокола о намерениях.
Предварительный договор заключается в случае, когда последующее соглашение по каким-то причинам не может быть подписано на момент возникновения намерений о его подписании. В частности, это может касаться недвижимости, несданной в эксплуатацию, несотворенных объектов движимого имущества и произведений искусства, невыделенного в натуре имущества, неопределенной доли в праве общей собственности.
В случае, если предварительный договор будет заключен с нарушением требований, которые закон выдвигает к форме последующего договора, например, без нотариального заверения, сторона может потерять не только право на неприобретенное имущество, но и средства, уплаченные для его получения. Отложенное во времени подписание дальнейшей сделки может создавать предпосылки для истечения сроков исковой давности в делах о возвращении таких средств. Заключая предварительный договор, стоит заручиться экспертным мнением юриста.
Предварительные договоры широко используются для купли-продажи жилья в новостройках на стадии строительства. Эта сфера известна частыми случаями мошенничества. Знание правовых нюансов заключения предварительных договоров способно защитить приобретателя имущества в таком соглашении от неприятных сюрпризов.
Все решения украинских судов доступны в системе VerdictumPRO. Получите доступ к базе из 94 млн судебных дел с возможностями аналитики. Закажите VerdictumPRO отдельно, или еще с 50 цифровыми инструментами в составе LIGA360: Юрист.
Читайте также: Арест недвижимого имущества - неправомерно - отменить
