Верховний Суд України на засіданні Судової палати у цивільних справах 18 листопада 2015 року розглянувши справу № 6-1858цс15 про визнання права власності на квартиру, придбану за договором купівлі-продажу майнових прав у ТОВ "Аверс-Сити" на об'єкт нерухомості - складову і невід'ємну частину об'єкту капітального будівництва, чітко роз'яснивщо порядок оформлення права власності на об'єкт інвестування після прийняття такого об'єкту в експлуатацію врегульований діючим на момент укладення договору купівлі-продажу законами "Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла і операціях з нерухомістю" від 19.06.2003 № 978 - IV (з подальшими змінами) і "Про інвестиційну діяльність" від 18.09.1991 № 1560 - XII (з подальшими змінами). По сенсу пункту 1.4. договорів купівлі-продажу майнових прав позивач отримав лише право на придбання права власності, а не само право власності на нерухоме майно.
Таким чином, як підсумував Верховний Суд України, суди попередніх інстанцій неправильно застосували норми ст. ст. 331, 392 ГКдійшли помилкового висновку про можливість визнання права власності за позивачем на такий об'єкт інвестування.
Варто бути відвертими, така позиція Верховного Суду України ставить в неоднозначне положення навіть не одного громадянина України, який, вклавши свої законно зароблені гроші, відверто ризикує при відсутності більшого, вона привела до неможливості судового захисту прав і законних інтересів громадян України в подібних питаннях.
Так, в подібних ситуаціях, коли громадянин України йде до суду з метою отримання рішення, як документу, що встановлює право, на принадлежащимй йому об'єкт будівництва, маючи при цьому, наприклад, договір пайової участі у будівництві житлового будинку, по якому вартість квартири, або іншого нерухомого об'єкту, профінансована в повному об'ємі, будинок введений в експлуатацію, але при цьому забудовник не здійснює з яких-небудь причин дій для переоформлення такого майнового права на громадянина, позиція верховний суду Україна виглядає дивна, і такий, що суперечить інтерес громадянин Україна.
|
Оксана Духовна |
В той же час, слід зазначити цікавий факт, що наш найближчий сусід - Верховний Суд РФ буквально 15 вересня 2015 року в справі № 305-ЭС15-3617столкнулся з аналогічними питаннями і дійшов при цьому трохи інших висновків.
Аналогічність ситуації полягає в наступному: деякий забудовник-інвестор, що отримав дозвіл на введення в експлуатацію створеного об'єкту капітального будівництва, не зробив дій, необхідних для державної реєстрації права власності на вказані в акті про результати реалізації інвестиційного контракту що відповідають його долі виділені в натурі об'єкти нерухомості і для державної реєстрації переходу права власності на спірний об'єкт набувачу за договором про пайову участь у будівництві. Судами було встановлено, як і в українських реаліях, що позивач придбав спірну нерухомість за договором про пайову участь у будівництві, повністю сплатив ціну договору і отримав об'єкт у володіння по акту прийому-передачі. Після передачі володіння нерухомим майном покупцеві, до державної реєстрації права власності покупець є законним власником цього майна. Таким чином, позивач є стороною зобов'язальних правовідносин, що виникли їх ув'язненого сторонами договору участі в пайовому будівництві, і законним власником придбаного їм нерухомого об'єкту.
Основним, звичайно, в змальованій ситуації залишаються ті виводи, до яких приходить Верховний Суд РФ, відмічаючи наступне: при таких обставинах, враховуючи недобросовісну поведінку забудовника-інвестора, невиконання ним в плині тривалого часу рішення арбітражного суду, що зобов'язує передати документи для державної реєстрації права, що набрало законної сили, а також виконання позивачем своїх зобов'язань за договором, володіння індивідуально-певним об'єктом, переданим йому в установленому порядку відповідачем, і виходячи з принципів правової визначеності і рівність право увесь учасник цивільно-правовий стосунки, в цілях забезпечення справедливий розгляд справа судовий колегія по економічний спора верховний суд російський федерація вважає, що в даному випадку право і законний інтерес підлягає судовий захист шляхом визнання право власність на нежитловий приміщення.
Враховуючи вищевикладене, хотілося б, щоб в подібних ситуаціях, коли у громадян України відверто відсутні інші шляхи оформлення права власності на їх житлі, яке сплачене ними ж в повному об'ємі, окрім як шляхом звернення до судових органів, суди України також виходили з принципів правової визначеності і рівності прав усіх учасників цивільно-правових стосунків, враховуючи недобросовісну забудовників, все ж здійснювали захист прав і законних інтересів звичайних громадян.
Оксана Духовна,
к.ю.н., адвокат ТОВ "Професійна юридична група"
