Верховный Суд Украины на заседании Судебной палаты по гражданским делам 18 ноября 2015 года рассмотрев дело № 6-1858цс15 о признании права собственности на квартиру, приобретенную по договору купли-продажи имущественных прав у ООО «Аверс-Сити» на объект недвижимости - составляющую и неотъемлемую часть объекта капитального строительства, четко разъяснил, что порядок оформления права собственности на объект инвестирования после принятия такого объекта в эксплуатацию урегулирован действующим на момент заключения договора купли-продажи законами «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью» от 19.06.2003 № 978-IV (с последующими изменениями) и «Об инвестиционной деятельности» от 18.09.1991 № 1560-XII (с последующими изменениями). По смыслу пункта 1.4. договоров купли-продажи имущественных прав истец получил лишь право на приобретение права собственности, а не само право собственности на недвижимое имущество.
Таким образом, как подытожил Верховный Суд Украины, суды предыдущих инстанций неправильно применили нормы ст. ст. 331, 392 ГК, пришли к ошибочному выводу о возможности признания права собственности за истцом на такой объект инвестирования.
Стоит быть откровенными, такая позиция Верховного Суда Украины ставит в неоднозначное положение даже не одного гражданина Украины, который, вложив свои законно заработанные деньги, откровенно рискует при неимении большего, она привела к невозможности судебной защиты прав и законных интересов граждан Украины в подобных вопросах.
Так, в подобных ситуациях, когда гражданин Украины идет в суд с целью получения решения, как правоустанавливающего документа, на принадлежащимй ему объект строительства, имея при этом, например, договор долевого участия в строительстве жилого дома, по которому стоимость квартиры, или другого недвижимого объекта, профинансирована в полном объеме, дом введен в эксплуатацию, но при этом застройщик не совершает по каким-либо причинам действий для переоформления такого имущественного права на гражданина, позиция Верховного Суда Украины выглядит странной, и такой, что противоречит интересам граждан Украины.
|
Оксана Духовная |
Вместе с тем, следует отметить интересный факт, что наш ближайший сосед - Верховный Суд РФ буквально 15 сентября 2015 года в деле № 305-ЭС15-3617столкнулся с аналогичными вопросами и пришел при этом к немного иным выводам.
Аналогичность ситуации заключается в следующем: некий застройщик-инвестор, получивший разрешение на ввод в эксплуатацию созданного объекта капитального строительства, не совершил действий, необходимых для государственной регистрации права собственности на указанные в акте о результатах реализации инвестиционного контракта соответствующие его доле выделенные в натуре объекты недвижимости и для государственной регистрации перехода права собственности на спорный объект приобретателю по договору о долевом участии в строительстве. Судами было установлено, как и в украинских реалиях, что истец приобрел спорную недвижимость по договору о долевом участии в строительстве, полностью оплатил цену договора и получил объект во владение по акту приема-передачи. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества. Таким образом, истец является стороной обязательственных правоотношений, возникших их заключенного сторонами договора участия в долевом строительстве, и законным владельцем приобретенного им недвижимого объекта.
Основным, конечно, в обрисованной ситуации остаются те выводы, к которым приходит Верховный Суд РФ, отмечая следующее: при таких обстоятельствах, учитывая недобросовестное поведение застройщика-инвестора, неисполнение им в течении длительного времени вступившего в законную силу решения арбитражного суда, обязывающего передать документы для государственной регистрации права, а также исполнение истцом своих обязательств по договору, владение индивидуально-определенным объектом, переданным ему в установленном порядке ответчиком, и исходя из принципов правовой определенности и равенства прав всех участников гражданско-правовых отношений, в целях обеспечения справедливого рассмотрения дела Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда российской Федерации считает, что в данном случае права и законные интересы подлежат судебной защите путем признания права собственности на нежилое помещение.
Учитывая вышеизложенное, хотелось бы, чтобы в подобных ситуациях, когда у граждан Украины откровенно отсутствуют другие пути оформления права собственности на их жилье, которое оплачено ими же в полном объеме, кроме как путем обращения к судебным органам, суды Украины также исходили из принципов правовой определенности и равенства прав всех участников гражданско-правовых отношений, учитывая недобросовестность застройщиков, все же осуществляли защиту прав и законных интересов обычных граждан.
Оксана Духовная,
к.ю.н., адвокат ООО «Профессиональная юридическая группа»
