8 грудня 2015 року в першому читанні прийнятий законопроект № 2027аметою якого є усунення юридичного дефекту ст. 120 Земельного кодексу України.
Так, в ст. 120 закріплений принцип єдності долі земельної ділянки і нерухомості, розташованої на такій ділянці. За загальним правилом до особи, яка придбала право власності на об'єкт нерухомості, переходить право на земельну ділянку під цим об'єктом, в тому ж об'ємі, в якому це право належало попередньому власникові об'єкту нерухомості. Виходячи з цього правила право переходить автоматично і не вимагає яких-небудь додаткових дій жодної із сторін угоди.
В той же час, на практиці виникає немало питань і проблем із застосуванням цього принципу. Найбільші труднощі виникають з переоформленням права користування на земельну ділянку і його державною реєстрацією. Наприклад, для реєстрації права оренди на земельну ділянку за новим власником об'єкту нерухомості часто потрібно переукладення договору оренди, що, у свою чергу, спричиняє за собою проходження ряду бюрократичних процедур, як правило, встановлених на місцевому рівні.
Також є різна практика застосування цієї статті при розділі майна подружжя у вигляді об'єкту нерухомості, побудованого на земельній ділянці, приватизованій в порядку безкоштовної приватизації одним з подружжя.
Положення законопроекту торкаються тільки випадків переоформлення права землекористування. Зокрема, пропонується зобов'язати власника земельної ділянки і старого власника об'єкту нерухомості розірвати договір оренди, а нового власника об'єкту нерухомості укласти договір оренди впродовж 30 днів з моменту державної реєстрації права власності на об'єкт нерухомості. У разі, якщо ділянка належала попередньому власникові об'єкту нерухомості на праві постійного користування, у вказаний рядків має бути припинене право постійного користування, а ділянка передана в користування новому власникові.
На наш погляд, ці зміни жодним чином не розв'яжуть існуючу проблему, а тільки її посилять.
У діючій редакції встановлений автоматичний перехід права, який, за нашим переконанням, не вимагає ніяких додаткових дій для виникнення такого права (розірвання договору оренди, укладення нового договору, реєстрації права і тп.). Ця норма, наприклад, є основою для звернення до суду у випадках, коли власник ділянки або попередній користувач є недобросовісними і перешкоджають новому власникові об'єкту нерухомості у використанні ділянки. Також ця конструкція дозволяє захищатися від податкових органів, які практикують одночасне нарахування орендної плати/земельного податку як відносно нового власника, так і відносно старого.
Стаття 120 в пропонованій редакції не дає ніяких гарантій, що договори у вказаний рядків будуть ув'язнені / розірвані. В той же час, така редакція однозначно відмінять автоматичний перехід і позбавляє сторони можливості ефективніше захистити їх права.
|
Олександра Федотова |
На наш погляд, доцільно змінити правозастосовну практику, зокрема, шляхом роз'яснення норм ст. 120, винесення судових ухвал, які сприятимуть застосуванню вказаних норм як що встановлюють автоматичний перехід права без необхідності здійснення яких-небудь додаткових дій.
Вважаємо, що державна реєстрація права на землю повинна проводитися на підставі документів, що підтверджують перехід права власності на об'єкт нерухомості і документів, що встановлюють право, на земельну ділянку попереднього власника. За бажання сторін, в договір можна внести необхідні зміни.
Проте це не повинно бути обов'язковою умовою для виникнення і державної реєстрації права на землю. Як варіант, для законодавчих ініціатив може використаний алгоритм, закріплений в ст. 148-1 Земельного кодексу України.
Олександра Федотовапартнер АТ "Спенсер і Кауфманн", адвокат, кандидат юридичних наук
