8 декабря 2015 года в первом чтении принят законопроект № 2027а, целью которого является устранение юридического дефекта ст. 120 Земельного кодекса Украины.
Так, в ст. 120 закреплен принцип единства доли земельного участка и недвижимости, расположенной на таком участке. По общему правилу к лицу, которое приобрело право собственности на объект недвижимости, переходит право на земельный участок под этим объектом, в том же объеме, в котором это право принадлежало предыдущему собственнику объекта недвижимости. Исходя из данного правила право переходит автоматически и не требует каких-либо дополнительных действий ни одной из сторон сделки.
В то же время, на практике возникает немало вопросов и проблем с применением данного принципа. Наибольшие трудности возникают с переоформлением права пользования на земельный участок и его государственной регистрацией. Например, для регистрации права аренды на земельный участок за новым собственником объекта недвижимости часто требуется перезаключение договора аренды, что, в свою очередь, влечет за собой прохождение ряда бюрократических процедур, как правило, установленных на местном уровне.
Также есть разная практика применения данной статьи при разделе имущества супругов в виде объекта недвижимости, построенного на земельном участке, приватизированном в порядке бесплатной приватизации одним из супругов.
Положения законопроекта касаются только случаев переоформления права землепользования. В частности, предлагается обязать собственника земельного участка и старого собственника объекта недвижимости расторгнуть договор аренды, а нового собственника объекта недвижимости заключить договор аренды в течение 30 дней с момента государственной регистрации права собственности на объект недвижимости. В случае, если участок принадлежал предыдущему собственнику объекта недвижимости на праве постоянного пользования, в указанный строк должно быть прекращено право постоянного пользования, а участок передан в пользование новому собственнику.
С нашей точки зрения, данные изменения никоим образом не решат существующую проблему, а только ее усугубят.
В действующей редакции установлен автоматический переход права, который, по нашему убеждению, не требует никаких дополнительных действий для возникновения такого права (расторжения договора аренды, заключения нового договора, регистрации права и тп.). Данная норма, например, является основанием для обращения в суд в случаях, когда собственник участка или предыдущий пользователь являются недобросовестными и препятствуют новому собственнику объекта недвижимости в использовании участка. Также данная конструкция позволяет защищаться от налоговых органов, которые практикуют одновременное начисление арендной платы/земельного налога как в отношении нового собственника, так и в отношении старого.
Статья 120 в предлагаемой редакции не дает никаких гарантий, что договоры в указанный строк будут заключены / расторгнуты. В то же время, такая редакция однозначно отменят автоматический переход и лишает стороны возможности более эффективно защитить их права.
|
Александра Федотова |
На наш взгляд, целесообразно изменить правоприменительную практику, в частности, путем разъяснения норм ст. 120, вынесения судебных решений, которые будут способствовать применению указанных норм как устанавливающих автоматический переход права без необходимости совершения каких-либо дополнительных действий.
Считаем, что государственная регистрация права на землю должна проводиться на основании документов, подтверждающих переход права собственности на объект недвижимости и правоустанавливающих документов на земельный участок предыдущего собственника. При желании сторон, в договор можно внести необходимые изменения.
Однако это не должно быть обязательным условием для возникновения и государственной регистрации права на землю. Как вариант, для законодательных инициатив может использован алгоритм, закрепленный в ст. 148-1 Земельного кодекса Украины.
Александра Федотова, партнер АО «Спенсер и Кауфманн», адвокат, кандидат юридических наук
